图片来源：微信公众号公共图片库，Pexels提供（图文无关）

从行业属性来看，房地产行业其实是典型的周期性行业。但房地产又不同于其他周期性行业。从其他国家房地产的表现来看，它的周期性比较长，以至于很多时候大家会忽视其周期性。

但如果真的忽视其周期性，就有可能对房地产市场产生误判，并且由此付出惨重的代价。

现在回顾一下过去国内房地产市场的走势，基本上可以确定2000年后，房地产走出一波10-20年的上行周期。然而随着驱动房地产发展的各项因素的改变，这几年房地产市场明显呈现了拐点特征，也就是说开始转向下行周期了。

这个周期究竟会有多长？房价何时能企稳，以及重拾上涨趋势？

这并不是一个可以简单回答的问题。但是由于影响房地产发展的因素（诸如人口、供应、经济等）自身的变化本就是一个相对较长的周期，所以基本上也可以确定房地产的这个周期不会太短，这个下行周期短时间也是难以逆转的。

至于说房价何时能企稳，以及何时能够重拾上涨通道？

之前国际投行高盛给出的答案是参照美国房地产市场发展的情况，2027年国内房价能企稳。而至于何时能重回上涨通道，或许需要更长的时间。

这里我们可以参照一下日本房地产市场发展的经验来看看。

日本房价泡沫自1991年开始破裂，持续暴跌了4年后（为什么用暴跌这个词？因为跌幅确实比较大，也远大于之后几轮下跌），也就是1995年开始企稳并进入了上涨修复阶段，但其实这个阶段房价上涨幅度很小，这个修复过程持续了2年左右（如下图一）。

图一、日本新建住房价格（1991-1995年）

可惜好景不长，房价没有回涨多少，倒是迎来了亚洲金融风暴，日本经济受到重创，房地产市场也不例外，房价又开启了下跌的过程，不仅破了前期新低，并且硬是在底部阴跌了4-5年。到了2005年才算企稳，再次开启了上涨修复过程（如下图二）。

图二、日本新建住房价格（1997-2002年）

2005年到2008年之间，日本房价迎来黄金的三年上涨周期，但其实此轮的价格高点与1995年-1997年那波上涨修复的高点差不多，离1991年高点还远着，而这一晃就是17年过去了。

到了2008年，又遭遇了次贷危机，日本房价又再次陷入下跌调整之中，一直到2012年底，日本房价才算逐渐摆脱了下跌的阴影，并开始创了1991年以来的新高，而此时离1991年已经过去了21年（如下图三）。

图三、日本新建住房价格（2008-2012年）

要知道，这个房价过程中，日本政府并非无所作为，也采取了各种方式来支持经济和房地产的恢复，甚至一度将利率降为了负数，但是效果却并不是那么明显。

当然，有了日本房地产这个前车之鉴，我们大概率不至于需要经历这么长的时间才恢复过来。但也同时也告诉我们，房地产的周期性本就是很长的，不要存在幻想，认为房价跌几年就能再度涨回来。