昨天上午，福州主城区2022年度第二轮土拍如期举行。

这是一场被寄予厚望的、用心良苦的土拍，很多人都在盼着它好，希望可以通过这次土拍，给市场带来一点暖意。从某些角度来看，你确实可以说它是成功的，比如参拍房企变多了，比如SM城市广场落地，比如个别地块触顶成交，卖了个好价钱。但国央企包揽、地块流拍、底价成交，也是无法回避的客观事实。

好坏与否，取决于看客手里的镜子照到了哪一角。所以我们只说事实，真相就是你愿意相信的那个。

针对今天的土拍，我们先来做一个简单的梳理。本次拍卖原计划出让17幅宗地，总面积624.05亩，总起拍价132.39亿。到场参拍的有保利、招商、建发、国贸等28家房企，最终成功出让14幅地块，3幅流拍，合计吸金97.72亿元。

不过遗憾的是，万科、中海、融创、首开、世茂、中骏、融信、正荣、融侨、大名城、金辉等，一水深耕福州多年的房企都选择了围观，终究让这场土拍少了很多看头。

再说金额。本轮土拍合计揽金近百亿，相比第一轮土拍的66亿要多入账30亿。不过本轮出让地块，主要来自晋安、仓山两大城区，整体地块质量不只上升了一个高度，可以说是“应出尽出”了。

出让情况方面，除了SM集团，没有任何悬念，清一色全是国央字头。包括最热门的晋安湖5幅地块，由厦门建发、厦门国贸、福州建发瓜分，保利则拿下了塔头纯商地块。剩下的本土国企兜底，另外还有3幅地块惨遭流拍。

总体而言没有多大波澜，就像我们之前预测的，要比第一轮土拍好一些，但若指望它提振市场信心、驱散悲观情绪，有点难。

整场土拍围观下来，虽然不乏有一些可圈可点的地方，但少了一个最重要的指标：溢价率。

熟悉楼市底层逻辑的人都知道，土拍市场相当于房地产的一级市场，而一级市场的热度，会直接影响到二级市场，也就是期房销售市场的热度。

只有溢价，才能拉热度，有热度才能造成焦虑，而有焦虑才能让购买力有进场的动力，这甚至在一定程度上比限购限售政策的威力还大。

但是我们这场土拍，成功出让的14幅地块中只有4幅实现溢价，10幅均是底价成交，还有3幅流拍。这距离制造二级市场的热度还差的远，焦虑感更是无从谈起。

目前，官方层面已经发话，政策应出尽出。同为二线省会城市，南京、武汉均局部放开限购，老伙计厦门刚刚宣布二孩家庭可以购买第三套住房。

那么，在房住不炒的逻辑上，如何进一步探索政策松绑是当下福州最迫切需要思考的问题。

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