近日，福州推出建发养云二期（备案名：璟云公馆）212套人才限价房，户型有60、70㎡两种，市场评估均价37532元/㎡。

这个位于东二环的豪宅项目共配建530套人才房，早在2021年就已7折入市。

这次“回锅”是按“好年华 聚福州”人才住房保障办法销售，所以最低6折。看似更便宜了，但能清盘吗？

不好说。

一方面是因为资格门槛变高了。这里需要先理清福州人才房的体系：

第一种是按市场备案价70%配售的人才限价房。2020年的禹洲融信CONE玺湾、2021年的建发养云二期，以及去年的保利云上和凯佳江南里都属于这类，门槛已经放宽至“双一流”本科生。

第二种是按“好年华·聚福州”人才住房保障方法销售的，面向的是1-4型人才，购买价格分别为市场评估价的6、7、8、9折。这类人才房2022、2023、2024年已各推出一批，建发养云二期是今年第二批了。

东街1號对比发现，申请“好年华·聚福州”人才房的要求会比常规人才房高。以建发养云二期为例：

如果你是“双一流”本科、中级职称或二级技师，2021年那批7折人才房，是可以上车的，而眼下好年华这批人才房，轮不到你买。如果你是“双一流”硕士，这次好年华人才房要9折（3.38万/㎡），而此前常规人才房仅要求全日制硕士，且统一7折（2.67万/㎡）。博士、副高级职称、高级技师，能买到的价格也从7折变成了8折（3万/㎡）。

多提一句，2021年，建发养云二期的市场备案均价是精装3.81万/㎡，也就是说，这次评估单价便宜了568元。考虑到当年有50㎡，而这次只剩下60-70㎡，小户型本来就偏贵，所以也合理。

此次“回锅”，最大的受益者无疑是6折的1型保障对象，单价2.25万/㎡， 总价135万左右就可以上车东区豪宅盘了。

但是以国家勋章、诺贝尔奖获得者、中国科学院院士为代表的特级人才，和以国家级重大人才计划、省特级后备人才项目、世界500强总部董事为代表的A类人才，福州能得几人？六十七平对于大佬来说又是否够住？

东街1號整理了近两批好年华人才房的认筹名单，发现1型保障类型1个都没有，2型有7个，3型6个，4型5个。不意外。

除了跟2021年那批相比，申请门槛和价格并无优势外，建发养云二期更大的压力在于，大家似乎已经对人才房祛魅了。

作为福州首例人才限价房，2020年11月29日，禹洲融信CONE玺湾237套人才房公开摇号开盘，当天抢房的有870人，中签率仅为27.2%！

2021年入市的建发养云二期人才房，虽然备案价较高，但也卖了300+套。

但到了2023下半年，同样是7折优惠，保利云上人才房，报名时间延长，甚至还开了分销。市不动产登记交易平台显示，项目307套人才限价商品房，截至目前仅网签69套。

同年开售的凯佳江南里人才房，卖力宣传之下，268套也才网签83套。

那最低6折的“好年华·聚福州”人才限价房，销售结果如何？

根据官方公布的数据，2023年，位于融信后海、三盛拾光里、象峰新苑、滨江One57的209套房源，最终符合条件的认筹名单仅7人，认筹率3%。

再看看2024年第一批，位于中海金玺公馆、福晟钱隆府、建发央玺、鼓楼金茂府的575套房源，仅11人认筹，其中，10人选择二环内位置相对优越的建发央玺，1人选择福晟钱隆府，整体认筹率2%

显然，人才房的光环不再。

早在2021年底，福州人才限价商品房的限售时间就已经从10年改为5年，且户型不再与申购家庭人口挂钩，购买人才房之后还可以再购买商品房。限制越来越少，人才房怎么反而越来越难卖？

首先从价格来看，备案价虚高叠加市场下行，人才房的获利空间已经缩小。跟普通人不买房的原因一样：

预期缺失。

人才也怕商品房再跌下去，和六七折人才房的价格相差无几。虽然对比目前市场价，福州人才房还有一定优势。

像最早的禹洲融信CONE玺湾，人才房折后均价1.82万/㎡，而该小区二手房近一年在贝壳找房平台上的成交单价是2.34/㎡。

无人认筹的中海金玺公馆，人才房按最高9折来算是2.29万/㎡，而小区近一年二手房成交均价是2.98万/㎡。

保值属性更强的是建发养云二期，作为刚交房一年的次新小区，二手房挂牌均价5.16万/㎡，而此次人才房9折是3.38万/㎡。

价差还在，但人才房还有一个普遍的硬伤—户型。例如保利云上73㎡人才房设计的是2房竖厅户型，而同小区商品房80㎡就能做到三房，且三开间朝南。

最重要的是，福州人才房满5年上市交易的，还得给政府分50%房产增值收益。只有10年后，收益才真正归人才所有。

金融属性大打折扣的房子，很难是人才的首选。

人才房真的卷不动了！去年，福州滨海新城7折人才房，500套房源，也只有9人抽签选房。

你说是地段价格问题？不是核心因素。

因为隔壁厦门今年首批402套人才房，均价1.38-1.46万/㎡，仅是市场评估价的45%，结果也只有173套申请，认购率43%。

一线城市也一样。位于深圳光明区的御棠上府，6折人才房的预售均价是2.74万元，5月选房的结果是：

21套房源，561人认购，卖了1套，弃购率99.82%。

主要原因是深圳商品房价格不知何时见底，人才房价差优势逐渐消失。甚至，人才房要退出历史舞台了。去年8月1日起，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，取而代之的是保障性租赁住房和共有产权住房。

福州相反，当年的共有产权房福晟钱隆府已经变成人才房了。至于配售型保障房，有人说将分流人才房需求。东街1號认为，至少目前来看，这两个产品的客群并不对等。

永久不能上市交易的配售型保障房是真正的“不动产”，再加上城市边角料的地段以及业主圈层，对人才的吸引力远远不够。

回到这次建发养云二期人才房，位置在东二环公园沿线，配套、社区品质和圈层都拿得出手。对于真正有自住需求且短期不考虑置换的购房者来说，人才房也是种选择。

上为正文。