深圳一些城中村的旧改工作，很难推进。

旧改工作本身很驳杂，不是儿戏，他关系到每家每户的切身利益。所以满足各种权利人的利益诉求，就显得尤为重要了。

我所在的城中村，佳兆业曾经来做过旧改，彼人也亲身参与过，佳兆业花了不少钱没有改成，也就撤了。还好，没有给我们造成任何生活上的干扰和不便。人们最怕的是，在改的过程中，由于某种神秘的原因停了……

我下面的村子，姑且叫牛头村吧，牛头村的旧改做得就很草率，从2023年初开始运作，几个月后就立项了，年底就开始撵人。现在么，我前几天走了一下，还有一半人不搬，楼下的店铺许多还在营业，项目横在那里，垃圾站的人天天还在清理生活垃圾。

我和城中村的几位客家老俵，对牛头村的旧改交换了一下看法，一致认为他们很难改成。为什么？因为他们没有正视小产权房权利人的利益诉求，而小产权房的权利人在权利人总数中，确是最大的部分！

在城中村的权利人中，我们首先排除下图建筑物的权利人，任何人来旧改他们都是无条件的。

烂尾楼的权利人，是无条件的。深圳任何城中村，都存在这样在风中摇曳的东西。

权利人是本地村民的，这个不用谈，四百八十平米一户，一点不能少，照赔。

权利人是村集体的，如村委办公楼，活动室，食堂……公家的东西，也不用谈，照赔。

剩下的基本是外地人，即独栋农民房权利人和小产权房权利人，这就需要花点功夫来了解一下了。

独栋农民房，是一栋一户，一栋是什么概念，即在宅基地上，盖七层到十层的楼，每栋的建筑面积在一千平米左右，多的甚至有三千平米。

小产权房，是一套一户，一套大抵是八十平米到一百平米的三居室。

在深圳城中村中，独栋农民房权利人占比百分之二十；小产权房权利人占比百分之八十。在城中村总建筑面积中，百分之二十的独栋农民房房权利人，占有百分之八十的总面积。而百分之八十的小产权房权利人，只占有百分之二十的总面积——现实就这样严峻，构成就这样失衡。

如果按照简单公平的原则，拆一赔一，情况一定是这样：

独栋农民房权利人，没有任何意见。因其占有面积多。

小产权房权利人，会有意见。因其占有的面积少，即便改完一家人居住面积没有任何改善，不值得一动。

如果按照简单公平原则，拆一赔0.9，情况一定是这样：

独栋农民房权利人，不会有意见。因其占有面积太多！

小产权房权利人，一定会有意见。因其越改越小，反而不如不改。

试想一下，如果你对一位拥有一千平米的权利人，和一位拥有一百平米的权利人，开出同一个条件，能否取得一致意见呢？

后来发生什么情况，我想人人都会想得到。

公平的原则是我们追求的，但还要兼顾历史和现实的合理性。

旧改是件很难的事，近十年来，旧改成功的案例非常少，谁都希望旧改，但谁也改不动。

字面上的、简单公平的原则谁都懂，但还要兼顾到历史和现实的合理性。只有兼顾公平与合理 ，旧改才会迈出坚实的第一步……

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