万万没想到，2024年广州楼市的首个政策利好来得这么快！

不知道有多少朋友和小编一样，猝不及防就收获了一大购房惊喜？

就在今日，广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。

其中有关优化调整限购政策方面，提到建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房解除限购，优化名下房源计算套数；允许双证/多证合一；商服类物业不再限定转让对象。

"解限新政"发布后，位于番禺长隆万博的新世界耀胜尊府正在接待大量购房者。

这一重磅政策利好发出，广州主城区的买家们都沸腾了，接连打电话咨询在售新盘的置业顾问，想要预约看房！

不仅买家激动，楼盘响应政策的动作也十分迅速，纷纷晒出福利优惠和宣传海报：

然而，众所周知，楼市的悲喜向来并不相通。

新政利好住宅的同时，却也引发了市场对于商业公寓的“利空”担忧：

究竟这一轮“解限新政”，会带给商业公寓怎样的影响？

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2023年广州公寓市场：资金仍较青睐大平层

我们不妨先来看看，去年广州商业公寓行情表现。

克而瑞统计数据显示，截至到2023年末，广州公寓的可售库存为157万㎡，去化周期分别为33个月，去化压力显然偏大。

其中，广州公寓2023年供应量为61.4万㎡，同比下降24%。

对于新增供应减少的原因，广州合富认为，“连续三年下降，除土地市场的限制外，若干民企项目新货的推出遇到阻滞，对供应量有不利作用。”

而在供应减少的同时，成交方面也有所下降。

根据合富大数据，2023年广州录得57万㎡公寓交易，同比下降20%。

“近年的供求均大致同步，成交量减少一方面与供给减少相关，同时疫情给经济主体带来的心理性和财务性的疤痕效应，使购买决策更趋保守。”

不过值得肯定的是，供求减少，并没有为公寓市场的成交价，带来负面影响。

数据显示，去年广州公寓市场整体均价33594元/㎡，同比升27%；

而价格的大幅上升，主要是受中心区域以及大平层公寓强势的结构性因素影响。

“整体而言，资金仍较青睐具备更强确定性的以大平层产品为代表的核心区域资产。”

展望2024年广州公寓市场，合富认为，2024年公寓市场新货预测供应量约51万㎡；

较往年有所减少，加上现存货量，市场可售总货量近230万㎡；

而全新货量方面，同样以天河、海珠、白云为龙头，单区预计供应规模在10万㎡左右，其中有较多“含金量”高的大平层产品；

此外，外围区域则会有较多的旧盘推新，例如南站足球公园项目的重启将给市场提供大量新货。

不过，受土地市场规则变更等因素影响，公寓市场近年供应量始终较有限。

在2024年情况也难以有大的改变，预计成交量难以回到2020年左右的水平。

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专家：放松住宅限购，或对公寓造成冲击

“大平层市场产品在2023年获得验证，预计2024年大平层公寓供求价均保持较高水平。”按照合富推测，今年广州公寓市场成交主力依然是大平层产品。

然而在广州“解限新政”发布后，又会对商业公寓市场会造成怎样的影响？

凤凰网房产湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬认为，全面放开限购，对商业公寓是会有明显影响的。“未来大概率会继续下行走势，甚至殃及大平层公寓。”

而凤凰网房产湾区智库专家、广州大源按揭总经理郑大源则表示，对待商业公寓后续市场走向，要分情况来讨论。

“随着今天最新的房地产调控政策实施，对于市区来说，也有了极大地放松，即便市区有房的人来说，也非常容易获得新的买房资格。”

但是对于公寓来说，显然并不是一个利好信号。“以前由于不限购，有相当数量的支持者，现在住宅的买房政策放松，很显然对于公寓是有冲击力的。”

那么接下来公寓市场是否会一蹶不振？郑大源认为，这也不一定。

“公寓依然不限购，而且消除了转让对象，对于公寓也是放松了，2公寓的贷款政策也有可能会放松到可以申请7成，从这个角度来说，和住宅也一样了。”

此外，郑大源还提到，公寓的租售比高于住宅，投资回报不错；加之公寓可以开设公司，可以有商业行为，这是住宅所不具备的功能。

凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家龙斌则同样认为，商业公寓市场的主要影响因素在于，自身投资价值以及使用购买等限制性措施。

“当住宅市场放开限购后，对于部分公寓产品而言，是会受到一定影响，比如大面积公寓产品，竞争优势就不够明显了。”

但与此同时，新政也取消了商业公寓面积和转让对象等限制，某种程度上也是对公寓的一大解限的正面利好。

”反观投资市场及经济环境，对于商业公寓市场的未来发展，才会造成更大影响。”龙斌说道。

凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江则认为，“今后房地产发展新模式，将由‘开发为主’，转向‘开发、经营、服务并行’。”

“其中，转向长期投资经营方式之一，就是商业长租公寓经营。”黎文江乐观表示，特别是广州市五个世界级地标商圈内的商业公寓，很有发展前景。

一图回顾广州楼市限购政策变化历程