洋房，按照规范的说法，也就是多层住宅，一般都是6~7层，1梯2户或者2梯2户的配置。

洋房的居住体验，除了一楼带花园，和顶楼带露台的户型，实际上和高层住宅，差别也并不是很大。

除了1楼，归家出门都要和邻居挤电梯，住在卧室，如果楼上邻居不自觉，还是会感受到跺脚或者深夜洗澡、冲马桶水声的噪音，在小区公共区域活动，还是要担心从楼栋顶上掉下来的高空坠物等。

之所以说，洋房是作为过渡的房型，是相对于普通高层住宅小区而言的，相对于高层住宅， 洋房的确是一种不错的改善房型。

无论是在户型，还是在梯户比、容积率、绿化率、社群邻里圈层品质等方面，洋房往往都要比普通高层住宅，高出一个档次。

居住体验感会更好，而且资产的保值率和增值空间，也显著优于普通高层住宅。

但是，洋房毕竟还是多层住宅，要么楼上有人，要么楼下有人，要么楼上楼下都有人，事实上，一切层叠式建筑，包括高层和多层，都可以视为一种在用地效率、用地指标和居住舒适度方面的权衡和妥协。

因为，城市的可建设用地有限，城市配套资源的覆盖面也很有限，没办法保证每家每户都住得上独门独院的别墅，因此，高层和多层建筑这样的集约化的居住形态，就成为了大多数城市的主流居住产品形态。

而别墅不一样，别墅属于高端住宅产品序列，哪怕是在郊区，能够让别墅这样独门独院的占地模式存在，也已经是对土地资源利用的一种极限了，主城别墅那就更是稀缺的产品形态了。

一块地上，本来可以供更多市民和住户居住使用的，用来建别墅，就意味着能够占有使用这块地皮的人数会更少，也就是更低的容积率，当然，价格也会越高。

这也是为什么别墅这种居住形态，在城市中必须存在，但在数量上又不可能泛滥的理由：

要有能够激励人们努力上进、进阶精英圈层、追求更美好生活的战利品真实客观地存在，人们才愿意奋斗和努力去拼搏，去挣更多的钱，创造更大的价值，来换取稀缺和高端的生活方式，但却不能让这种奖励泛滥化，不能太容易获得，否则就会养懒汉。

别墅的居住体验，无需赘言，上有天，下有地，有花园，有露台，独门独院，户型空间感十足，这些都是最基础的标配了，主打就是一个我的空间我做主。

更重要的是，别墅小区整个环境、圈层、氛围品质都更加高端，是其他普通住宅小区和洋房改善小区，无法媲美的，这就能够给业主带来极大的优越感和高档次的生活体验。

而且，住别墅，还有一种社交属性和估值价值，能够为业主们链接到更高层次的圈层，得到更多的社会关注度、外界估值、机会和信任度，能为业主们带来事业、生活、家庭等全方位的潜在加持。

因此，对于真正的改善需求而言，洋房或许真的只是一种过渡，一种预算还不足以企及别墅的权衡折中选择，而当真正有实力进行终极改善的时候，还得是首选别墅，别墅才是改善购房的最终归属。