有没有留意到，房企都不约而同地往改善产品发力了？刚需市场正在被抛弃...

一位地产人曾表示，其所在城市主城区项目基本都是大户型了，低密改善价格也有所上涨。尤其今年以来，不少200㎡+产品频频亮相，大平层比比皆是。

无论是被动市场反应还是主动战略调整，一线、强二线城市纷纷进入大平层上码繁荣期。南京也不例外，一批房企纷纷发力高端市场。

南京豪宅赛道进阶迭代之快超乎想象

南京zui气派奢宅大门，超2万方中心景观花园，约6.6米墅厅挑高大平层、流线型曲面屏立面，一单元一户的230㎡花园洋房......

一个很明显的趋势：大平层赛道已进化到令人发指的阶段。

产品设计上越来越人性化，无论从功能配套还是细节打造上，都无一不倾力提升居住舒适度，让居者归家如度假。

金基瞻月府实景示范区

户型也在升级，客餐厅尺度越来越足，边厅成主流。

从一开始的“大尺度+大进深”，发展为后来的“大尺度+大横厅”，而目前市面上流行的户型已进化为“阔尺度+边厅”。

这种户型的好处在于，能将采光面和阳台尺度拉满，客餐厅两面采光，宛如一个通透的玻璃盒子。

与此同时，约270°超广视角，居住者足不出户就能坐拥长卷式观景体验。

“在家犹如度假”，这一理念在高端项目设计中渗透越来越深。

如天琴华樟建面约385㎡大平层，这款产品就很有代表性。zui引人关注的即尺度阔绰面积超约70㎡的边厅，约270超广角阳台环幕，视野无敌。

整个外立面几乎全是玻璃幕墙，再加上大阳台、大飘窗，不仅得房率提高了，还能营造景观扑面而来的视角享受。

再如金陵月华建面约320㎡四房户型，全屋采光点多达十余处，客餐厅连接L型超长转角阳台，长度目测有10米以上。

每个房间都带有全面屏飘窗，主卧独立玄关衣帽间，全部明卫设计，无论在室内哪个角落，窗外景色尽收眼底。

现在大平层产品的主卧都朝着星级酒店行政套房的方向演化，兼具独立玄关、独立衣帽间、双台盆主卫乃至书房、吧台等功能。

以鼓楼首开桃园金茂府建面约185㎡户型为例，四房设计，每个房间都具有舒适尺度。主卧按星级总统套房标准打造，面积达到30㎡，尺度阔绰，功能一应俱全。

豪宅之所以为豪宅，不仅仅体现为空间阔绰，更体现为空间秩序考究，有条不紊。

比如玄关，兼具舒适尺度及强大收纳功能的玄关，已成豪宅的必选项。有的项目在玄关处设置独立行李间和玄关柜，也有的项目直接将收纳柜升级为收纳库。

然而在产品高度同质化今天，户型留给房企发挥的空间越来越小。相比之下，景观更能将项目品质拉开差距。

金陵月华约2万方中心景观花园，甚至比有些小区整体面积都大。南北约100m景观中轴，打造了一条水韵系统、双重归家仪式、九大主题场景等景观体系。

金陵月华项目景观示意图

还有些项目，在下沉式庭院与花园地面之间，利用高低差做了立体景观。双下沉式庭院+双泳池动静结合互相关联，景观丰富度和层次感都得到极大提升。

如南部新城中信泰富·九庐这个项目，在社区打造约9000㎡立体式坡地景观，上下形成高差。社区景观内设置有下沉式庭院，同时设计酒廊，泳池、健身房、瑜伽房等功能，在增加景观互动同时也增加了空间交互感。

中信泰富九庐产品发布会细节

除了户型、景观，社区仪式感亦是豪宅项目与普盘的关键区别。

一个项目如果不能给居者以非常的尊贵感，就没资格谈高端。这一点，很多大平层项目显然深谙其道，其中不乏可圈可点之处。

现在南京很多高端大平层，参照星级酒店归家动线，如主入口设置落客环岛和奢华迎宾大堂，无风雨连廊，入门前序等，归家前将仪式感和尊贵感做足。

来看金陵月华项目大门，据说造价有3000万。以全铂金石材和黄铜色乱纹不锈钢华盖打造了长120米、高9米的入户门廊，进出之间身份尊奢感顿显。

绿城华发金陵月华大门实景

奢石、云锦、秦淮水、长江景，绿博园、下沉式庭院等要素全部融入，如此大尺度、不计成本的资源内嵌，使得该项目在南京高端改善市场独树一帜，辨识度极高。

此外，还有一些让人过目不忘的艺术化设计，直接将售楼对标艺术博物馆与周边在售盘拉开差距。

来自河西青奥滨江由中海打造的大平层豪宅——中海江南玖序，售楼处外观造型设计理念来自南京的石头城和明城墙，墙面采用颇具金陵文化底蕴的金陵·金菱建设，将空间装点得颇具艺术感。

中海江南玖序售楼处外观实景图

约6.6米墅厅层高，形成“立体化”观景视窗，纵向+竖向双维拉升采光观景面，消融室内外界限感，舒适度极佳。这种大胆创新设计，在南京可谓独一份。

中海江南玖序墅厅挑高示意图

再比如河西中中建G42，在南京几大豪宅项目里，进度相对低调，加上产品消息没有释放太多，一度让外界以为此项目今年不会上市了。

殊不知中建G42在潜心打磨，精研新中式大宅！此前有消息称，项目计划投入大量人力改造北侧向心河的沿河景观，会复刻一座相子桥，后期业主步行由桥归家。

根据工作人员透露，G42项目计划本周末公开展厅，届时案名、户型图一并揭晓。

中建河西中G42项目外立面示意图

回溯G42地块，在2023年8月被中国八局斩获，楼面价43056元/㎡，超越海玥万物，成为2023年南京地价“第5高价地”。

母公司中建作为国内隐形大地主，是几家“央字号”开发商里面实力zui强悍的一家，业务范围触达多个领域，就连保利、华润这样的大佬，都不是其对手。

中建旗下有八个工程局，其中以中建八局的净利润、净资产和总资产长期排名第一。而隶属中建八局的地产开发平台中建东孚，是中建系地产中最早开始体系化发展的，属于“老大哥”般的存在。

公开信息披露，中建八局（地产公司：中建东孚）深耕南京多年，所到之处皆为城市地标名片：禄口机场、南京南站、牛首山佛顶宫、园博园、金陵饭店、扬子江国际会议中心、国际博览中心…都系出之手，实力绝对不容小觑。

中建八局城市地标巡礼

今年南京豪宅市场愈发拥挤，在200㎡+大平层赛道里，绿城、中海、中信泰富、中建、金茂等房企，无论在品牌价值和产品力上都展现出强劲竞争优势，这将是一场关于地段首位度、品牌价值、硬核产品力的全面PK赛。

多个迭代路线天花板又被拉高

如今产品在迭代，圈层在细分。好的产品，自然经受得住时间的考验。

不必厌旧，但喜新是本能，尤其是在进化顶端内卷的豪宅赛道。

当旧时代的审美与新时代技术相会，以科技呵护人性的居住空间，更符合现代生活的奢阔横厅和三房设计，特立独行的曲面建筑外观等都是全新的居住体验。

富豪们倾向于一起拥有。

绿城华发金陵月华外立面实景

当然最近南京新房市场豪宅热，也已体现了这一点。刚需市场购买力萎缩，高端改善表现不俗。在注定更分化的2024，有独享资源或者硬核产品力的大平层，依然会是塔尖所爱。

比如独享一线滨江公园景的金陵月华，地块体量大，景观有充分施展空间。14栋住宅栋栋楼王，全部用风雨连廊连接，南京尚属首家。

总高19-22层，不算太高，552户低容积率社区，加上绿城基因，不少河西老钱们看了示范区都很喜欢；

绿城华发金陵月华景观示意图

比如中海，带来集团45年来精研顶线作品，同频北上深一线城市的“玖序系”，在南京首创“墅厅大平层”全新产品形态，非常具有代表性。

从江湾境到江南玖序，中海一直在高端改善人居兑现力上发力，加上这几年企业品牌形象深入人心，无论是文化溯源还是到空间感营造都格外与众不同。

中海江南玖序效果图

再比如，地产圈黑马—中信泰富，国家队一员、港企背景。这次在主城落子，除了地段足够优越外，开发商在产品打磨上几乎不遗余力。

拿出了对标上海九庐（二手房挂牌价23万+/㎡）的干劲，将旗下zui高端产品“九”系落地南部新城，高奢配置+双会所+软性服务植入，旨在打造区域标杆；

单看立面颜值，本以为保利、金茂足够惊艳，谁成想中信更出格，省去迭代路径抖包袱的环节，直接做到顶配。

客观说，看惯了风格相似，千篇一律的外观，难怪审美疲劳，九庐的建筑风格耐人寻味，高贵典雅，充满神秘更像高级艺术品，令人过目不忘。

中信泰富九庐效果图

独具艺术画框的立面，搭配大面积钻感玻璃幕墙，通过金属格栅灵动的曲线，赋予建筑强烈的视觉冲击。

立面顶部，做了发光塔冠，犹如给一个高大的巨人戴上一顶皇冠，使建筑更加挺拔、更显尊贵，更加立体。

中信泰富九庐效果图

南北突出窗墙比，呈现独特游艇式铂钻立面，让整栋建筑流光溢彩。

除此之外，中信泰富在造型上也在寻求突破，打破传统建筑形态，通过斜切面对称等关键环节精细化设计进行美感创新。

白金主色调具有较强的科技时尚感，在超大窗墙比基础上带来270°弧度转角阳台，增强了采光度和通透感，圆弧线与直线的蜿蜒游走也让整个立面生动起来。

中信泰富九庐效果图

科学布局，优化人居环境，将城市景观、道路、绿化等要素纳入统筹考量。尽可能地减少建筑遮挡对视线的影响，力求景观资源最大化。

侧面大量弧形元素应用，无论从哪个角度仰视，楼栋更像写字楼或者高级公寓，如此更具现代感、艺术感的建筑，与南部新城城市发展气质高度契合。

中信泰富九庐效果图

中信泰富·九庐共打造10栋住宅，包括4栋6-9层洋房，户型200㎡、230㎡；6栋17层小高层，户型125、150、180㎡，中高端改善全部覆盖。大校场目前在售洋房143㎡为主，洋房面积段做到200㎡以上，中信泰富还是第一家。

超高窗地比、全面屏设计、柔和色调中的艺术气息，让整个建筑瞬间变得通透轻盈，在保留了建筑外立面优雅、高贵气质的同时，亦为南部新城增添了一抹轻盈时尚的艺术品位。

远观洋房、小高层气场不凡，极简线条、超扁平美学“消隐”立面，呈现出一种超脱世俗的简约纯粹之美。项目预计7-8月份公开实景示范区，届时随着九庐入场，区域新房价格或将被拉升。

中信泰富九庐效果图

此外鼓楼地缘改善在等待的首开桃园金茂府，关注度也非常高。

由首开&金茂联合开发，金茂操盘，引入府系3.0，打造“自然生长的社区”。

区域本身新房供应就紧俏（板块内已5年多未有新房上市），金茂府IP+产品地段+限量供应，售楼处还没公开，已经有600组客户验资。

据说桃园金茂府6月底首开，首开房源不足100套，而项目整体也就226户，妥妥的小而美社区，单靠地缘客就能轻松消化。

首开桃园金茂府效果图

无论是南京亦或一线城市，大平层正在获得更多富豪的青睐。有资源天赋型，有zui新产品力型，有配套加持型，各有各的魅力，但其吸引的人群更为细分。

无论是哪种，对于真正的塔尖产品，购买力是没有上限的。即便后面打价格战，这样的产品也有高溢价，毕竟是源于住宅又远超住宅的高审美，就像永远缺货的爱马仕birkin。

稀缺造就价值，谁都懂的道理。然而需要提醒的是，在这期间，有些盘会一战出局，再无上桌机会；有些则风光无限，成为引领一个时代的灯塔。

对于南京800-2000万这个总价段位的购房群体，选房难度其实是zui大的。

一方面他们眼界更为开阔，且眼光格外挑剔，对空间尺度、品质细节等都有着极高的要求；另一方面，这些产品以大高层居多，地段上或多或少差点意思。

因此，要么资源不可或缺、要么产品力前卫不过时，要么地段绝佳，短板越少的那个越能在2024年市场分化战中更快突围。

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