很多人买惠州的房子踩坑，那么买深圳的房子，是不是一定不会错？

南山和福田是深圳最繁华的两个区，买在这里，是不是一定不会错？

为什么隔壁的楼盘都在涨价，我精挑细选的房子，当初被很多人追捧的房子，反而横盘不涨？

房地产市场发展至今，已经进入到精细化时代，如果你对房价产生了一些困惑，即使自己没有答案，恭喜你，你已经比很多不知不觉的人强了。

而下一步，就是通过学习房产价值的判断标准，搞懂它，并且挑到真正有价值的房子。

我的公司在福田区石厦，石厦旁边有这么几个楼盘：

中央花园，丽阳天下，缔馨园，金地翠园。

中央花园是石厦当年的豪宅，最小面积数191平。我有几个学员曾是这里业主，他们当年很自豪，瞧不起周边的小户型业主，觉得别人在蹭自己的学位。

但是这些中央花园的“豪宅业主”，2020年被房价打击得怀疑人生。

比如我的一位学员，他在2020年送孩子上学的时候，听说旁边楼盘的小户型涨到14万/平，于是回去路上问中介，自己房子的房价。

中介说，你那房子，7万/平有人要就不错了。

曾经自己瞧不上的小户型，房价蹭蹭往上涨。自己引以为豪的房子，7万/平都没人要，这种郁闷可想而知。

现在是2023年，小户型为主的丽阳天下，很多30平、40平单房户型的缔馨园，便宜的10万/平，贵点得11万/平、12万/平。

中央花园呢？还是6万/平、7万/平。

这些房子除了中间隔一条石厦北一街，石厦中小学的学位一样，3号线、7号线地铁都能做，周边商场公园都能逛——可以说，所有的东西除了楼盘不一样，其他都一样，但房价差了一倍。

这就是现在的楼市，楼市房价的分化越来越大。

大家不要以为选对城市选对板块，就够了。你忽略楼盘，这种悲剧、这种坑也随时等着你跳。

早在2016年，房地产市场就已经进入到分化市场，现在是第7个年头。

分化市场的直接表现，是城市之间的房价，板块之间的房价，楼盘之间的房价，表现差异极大。

这其中，城市的分化比较好理解，无非是产业、人口和供求关系导致的。

比较难判断的是板块和楼盘。

板块的发展会变化，这包括固定规律和干扰信息，比如深圳推出共有产权房，比如城中村改造、城中村统租，比如各种各样的新政策，都会影响到板块和子板块的价值。

楼盘的分化是更细节的，比如南山、福田属于一类价值板块，但不等于南山、福田的房子都能买。

我是在2019年开始做房产教育的。但是在这之前，2015年我就已经有了做房产教育的念头。当时，我花了几年的时间，走访全国10多个城市，做关于房子、市场和购房者的调研。

其中的2016年，也是我很委屈的一年。

当时我发现房地产开始从通涨时代转变成分化时代，经常劝身边的朋友，这个不能买、那个不能买，比如中海天钻、星河丹堤、莱蒙水榭山等等。

但是他们觉得奇怪，他们都觉得买房买在哪儿都能翻倍，哪有那么多不能买的。

其中有的朋友，我之前帮他们挑过好房子，但是在一个时代转换期，面对我的提醒仍然不以为然。

这是让人很头疼的事情，也是我现在做房产教育很需要面对的挑战。一个风险往往需要三五年的时间才能显露结果，但是你提前说出来，可能与现实现状相悖，很多人可能不撞南墙不回头。

希望大家不要做这样的人。听得进不同意见，这是一个人能够成长的前提。