对于苏州楼市新政，我个人觉得苏州充分体现了这座城市的睿智。谋定而后动，在充分研究了全国对标的手法后，一步到位。

这次政策，简单明了，没有那么多绕绕。至少以一个地级市而言，已经到了极限了。

尤其提高公积金额度这事，我觉得苏州特别接地气，把年轻人的实际需求落到实处。

今天不展开，这篇只说利率。

最新的按揭揭晓了，已有不少人拿到了3.1％，历史上最低的房贷利率。当然，未来的房贷利率还会更低。

3.1％简单的说就是让买房人，在现金流不变的前提下，房子预算提升了8％。

肯定有人要跳出来反对，说在这样的行情下，让买房人加杠杆，怎么救得了楼市呢。应该要增收入才能稳房价。

正确的废话，谁不会说？

你有本事让普通人增收呢？

通缩背景下，社会经济做增量很难的。

所以现在的重点是，不让吸收着大量就业的小小微企业倒掉。比起“增收”，让普普通通的人“有入”更重要。

降lpr，就是让有些生意从亏钱，到不亏钱。不亏钱了，小小微企业可能就选择继续干，只要他们开工，员工就有一份稳定收入。

说回到房贷上，

3.1％和3.95％的区别，从社会经济学的逻辑上说

低利率，的确解决不了客户的现金流问题，买房人的收入，靠的是自己努力去赚的，国家不负责送钱。

现在让那些现金流很稳的人，在同样的现金流之下，能买到更大的房子。

这波人一算账，发现在楼市低迷行情下，反而能买到大房子。

或许就能带来一波成交。

以苏州新房平均为例，320万为例。

原本新房３万，如今又降价了，85折了，2.55万了。

原本只能买107平米，现在现金流不变的前提下，346万➗2.55万/平米，能买到136平米，足足多了29平米。

你看，我没有说什么降首付。

因为利率和杠杆，是两回事。

考虑利率的是自住客户，考虑杠杆的是投资客户。

这么说吧，在下行周期，加杠杆只会加速亏本，所以低首付，真的刺激不了买房人。

我提醒下楼市是有周期的。首付比越低，行情来的时候，房价拉得越快。因为低利率是创造购买力，但是低首付，是创造购买数量！没有行情，这种购买数量，创造不出来。

所以，现在楼市中，出手买房的人，职业特点会超聚集。

拥有稳定现金流的人：医生、老师、银行、体制内和体制内企业...恰恰私营企业主，我们说的老板们，真的不买房。

所以上几篇文章，我构解了苏州一二手房成交的结构

很明显，真换房，真自住的客户（１２０－１４４平米段）成交占比最高。

说完这个，就回来说存量房贷利率的事。很多朋友问我，存量房贷怎么不降？看着最新3.1%的利率，再看看自己的房贷，很多人既要面对房子降了20%的苦恼，又要面对高房贷利率，心里的郁闷可想而知。

我没有幸灾乐祸，和大家心平气和的说说存量房贷的事。

所有经济活动的锚点有两个，一个是资金的总量，还有一个是总量资金流转的基础利率。

前者决定了我们是走通胀还是通缩，决定了经济的大周期。而后者是决定了做生意，买卖能不能做，或者说做了会不会亏。

基础利率，我们折腾了一轮后，终于慢慢的让市场靠拢了，让市场说话。

现在叫老婆肉ＬＰＲ。

首先要明白LPR是一个滞后指标。

因为当一个经济体发展到最后，整个社会的赚钱机会是越来越少的。所以到了发达国家水平，想要赚钱就两个思路，要么技术创新，赚０－１的巨大利益。要么做长尾效应，靠规模赚钱。

所以，这里没有任何争议哦。

LPR未来一定是会越来越低。所以很早前，群友问我按揭合同要不要固定利率。我就说，千万不要，利率只会越来越便宜。

收一收，说回房贷利率这点事上。

还是先明确前提

明白了这个三个关键点，就明白了我们的房贷利率的所有真相了

第一，银行没有动力去降低在手的利润的。那么多高利息的房贷，你的成本就是他们的利润。银行自然不会主动去降低利率啊。

不要怪银行，老美那边贷款利率还有大把的固定利率呢。

所以，现在明白，为什么你的高息存量贷款降不了吧。

第二，新房贷款利率，为什么又能到3.1％呢？就是因为银行的钱太多了，根本放不出去。

姑苏上周去某外资房企交流，他们反馈他们觉得之前的贷款利率太高了，就想提前还款。可是，某区支行根本就不见他们，躲着他们。他们说那我们把钱直接打账户上，银行说，你打了也不会认可你还钱的。

所以新房的3.1％，是银行间为了招揽客户，竞争出来的利率。

第三，在经历98年经济危机后，我们大多数银行实际上都技术性破产了。我们是有惨痛的历史教训的，所以银行是谁缺钱，越不给谁钱；谁不缺钱，越想给他。

所以，15％首付比，和低利率之间，银行更倾向于低利率，因为房价可能还跌啊。少赚钱和亏钱之间，银行自然选择少赚啊。

从这个逻辑上说，为什么网上有人曝料说，断供后，银行反而来商量，接受先息后本，希望按揭人能自己走出困境。

理论上，仍旧在还款的债务，就不是坏账。

这三个关键点之下，我们就会发现，新房的按揭利率，越来越便宜。

我个人的预判是会接近在2％左右的。

存量贷款人不傻，面对这么大的利差之下，最近又出现了一波集中还贷潮了。

银行为了安抚客户，本质上是为了留住这波贷款（利润），就提出了“气球贷”“先息后本”。

本质上是在不降低实际利率的前期下，减低客户短期内的现金流压力。

也就说前期，短则2-3年，长则10-20年，先只还利息，相当于月供降一半。

其实现在很多人不买房，不是因为钱不够，也不是不想换好房子。

本质上和银行一样，不接受买了房子，房价就下跌。

谁也不想做亏本买卖。

所以有下跌预期的房子，没人要。所以到这里，可能大家才理解，当初为什么那么多城市出台限跌令了吧。