睿见2024-07-3101            重大变革即将来临。当以下两个信号出现，房价上涨只是时间问题，一切已成定局。即便是最固执、最不相信房价上涨的人，也会开始动摇，因为在小学数学常识与否认房价上涨之间，他将不得不做出选择。首先，让我们达成一个共识：人类是否以利益为优先？如果你和我一样认为答案是肯定的，那么接下来的问题你也应该有答案。那就是在什么情况下，人们会选择购房而非储蓄；又在什么情况下，人们会选择购房而非租房。按照常识，当购房比储蓄和租房更划算时，人们便会选择购房。以下惩戒遵循最简单的数学逻辑来回答这两个问题。假如你有一百万用于购房，年租金为两万五，而银行大额理财年收益仅为两万。你会选择购房还是储蓄？这个问题可以进一步探讨。如果银行存款收益降至一万，你会选择购房还是储蓄？再进一步，如果银行收益为零，你会选择购房还是储蓄？我们再补充一个条件，即通胀目标达到百分之三，银行存款收益为零。在这种情况下，你会选择购房还是储蓄？即使是评论区中最顽固的看空房地产的人，此刻也沉默了。

02           这些情况并非假设，而是我们即将面临的现实。结尾的两个信号将为你提供明确的答案。第二个问题，假设你有十五万，你有两种选择：贷款一百万购房或租房。哪种选择更划算？决定因素是什么？是贷款的成本还是租房的成本？为了让您更清楚地理解这一点，假设贷款利率降至两个百分点，贷款一百万的平均每年利息支出为两万。而如果你不购房，租房一年的费用也为两万。在这种情况下，你会选择购房还是租房？进一步假设贷款利率降至一个百分点，购房成本一年仅为一万，而租房成本仍为两万。你会选择购房还是租房？最近两个强烈信号表明，我们正朝着这个方向前进。首先，高息大额定存已经消失。五月以来，市场上年利率三个百分点以上的大额定存已难觅踪影。招商银行已停止发行三年期以上大额存单，民生银行也已停止发行两年期以上大额存单。目前，三年期存单年利率仅为一个百分点以上，五年期存单勉强达到两个百分点。五月二十三日，政府部门发布通知，强调要持续发挥贷款市场报价利率（LPR）的改革效能和存款利率市场化调整机制，促进全社会综合融资成本稳中有降。这意味着降息势在必行。

03           回顾历史，每次经济需要持续发展时，存款利率都不可避免地大幅下调，最终导致实际利率为负。例如，2008年和2015年都出现了这种情况。即使利率降至较低水平，也尚未实现负利率。因此，有两个方向需要加强：一是提高物价，二是继续降息。第二个信号是全国主要城市全部放开房贷利率下限。五月十七日，重磅消息传出，全国层面取消首套和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调住房公积金贷款利率。目前，部分城市房贷利率已低至三个百分点，公积金房贷低至两个百分点。按照这一趋势，我们很快将看到商业房贷利率降至二字头。请再次回顾文章开头提出的两个问题。只要存款利率足够低，贷款利率足够低，理性的人类都无法避免选择购房。因此，房价尚未上涨，既是机会也是风险。请记住这一点：世界上没有哪个国家的房价永远只跌不涨。同时，也要记住，在美国房地产市场，也有很多房产被彻底抛弃，永无翻身之日。

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莫睿

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