你好!请重新认识万博:从南CBD到大湾区超级CBD

城市争 2024-04-30 22:18:58

大约两个月之后,大湾区又一个超级工程——深中通道即将正式通车!

由此,流光溢彩的珠江口再一次被深度缝合,粤港澳大湾区越来越像一座城。

毕竟,把大湾区最核心的五个城市,广州、深圳、香港、佛山、东莞五个城市加起来,经济总量超过11万亿元,但总面积约为1.68万平方公里,还不到一个杭州的面积。

如此紧凑的城市布局,在中国主要城市群中绝无仅有,这意味着,只要打破行政边界、多修路桥,大湾区迟早会变成一座“城”。

随着大湾区一体化程度持续加深,大量的跨城商务活动会密集出现,这将从需求侧催生一个跨越城市边界的超级CBD。

放眼大湾区,这个超级CBD最有可能在哪里诞生?

01

跨越行政边界的大湾区超级CBD

为什么最有可能在番禺?

首先,要成为一个跨越行政边界的超级CBD,那么它的位置就不能太偏,而必须处在一个方便跨城活动的地方。

一般来说,城市群的地理中心,是最适合开展跨城商务活动的。

那么在大湾区,什么地方最适合开展跨城活动?先给大家来看一张图

如上所示,大湾区的地理中心不是天河,也不是深圳湾,而是大番禺片区(南沙以前也属于番禺)。

正是因为地处珠三角地理中心,广州市乃至广东省的重大基础设施都会优先放在番禺。

比如广州南站、广州大学城,只有放在番禺,才能更好地辐射珠三角、服务全省。

再比如长隆,如果不是建在番禺这个珠三角地理中心,它的客流量想必会大打折扣。

再比如,横贯湾区的广深港高铁,纵贯湾区的18、22号线,“一横两竖”都绕不开番禺。

番禺万博商务区 摄影/小鱼

当然,写到这里,可能有人会说,南沙也是珠三角地理中心,为什么这个超级CBD不可以是南沙?

首先,南沙原本就是从番禺分出去的,说“番禺是珠三角地理中心”和“南沙是大湾区几何中心”并不冲突。

另一方面,南沙目前缺少一个广州南站这样的超级枢纽,也缺乏一个像长隆万博这样成熟的商务区。

广州南站、广州南站、广州南站,重要的事情说三遍,没有南站做支撑,建设湾区级CBD,就只能停留在设想阶段。

所以,对现阶段的大湾区来说,番禺比南沙更适合开展跨城商务活动,大湾区如果要诞生一个跨越行政边界的超级CBD,最有可能出现在番禺。

02

重新认识万博:

从南CBD到大湾区超级CBD

当然,要成为大湾区超级CBD,仅仅靠靠地理位置和交通枢纽是不够的,还得需要扎实的商业与产业基础。

而这个重任,仍在建设中的广州南站还无法担当,只能交给万博这个已经高度成熟的CBD。

从万博到广州南站,坐地铁只需5个站、全程只需16分钟(数据来自百度地图),而且商业、产业高度成熟,是大湾区跨城商务活动的理想选址,

先说商业成熟度,这是所有CBD的的基本前提,万博已经开业的商业面积,相当于十个天河城,总体量可与天河路商圈媲美。

在广州市商务局发布的五大世界级地标商圈中,万博的排名仅次于天河路-珠江新城,超过琶洲、金融城,足见万博在广州商业版图中的独特地位。

万博商圈实拍图

再说产业成熟度,万博已汇聚约39栋高档写字楼,其中有11栋150米以上高楼,有超过2万家企业在此扎根,有2座百亿营收写字楼。

以下是万博部分知名企业分布情况,大家可以感受一下它的阵容

图片来自广州plus

如上所示,全球第四大独角兽—希音(估值4500亿元)、拼多多海外版Temu、携程华南总部、欢聚时代、YY等科技巨头全部都在万博。

正因为如此,有人说,万博产业的业态甚至比琶洲更新。

比如,琶洲的唯品会、阿里都还是传统电商,而万博的希音、Temu都是新型电商,主打全球化,二者分别是2023年全球购物类APP下载量的第一名、第二名

2024移动市2024移动市场报告 图源:data.ai官网

更具神来之笔的是,万博作为一个CBD,居然还自带一个世界级的主题乐园——长隆。

2023年,广州长隆动物园曾创下日接待游客超10万人,年客流量达到接近400万人次。

凭借强大的商业、产业与文旅资源,万博在广州亦有南CBD之称,与北CBD珠江新城分庭抗礼。

但如果放在大湾区一体化的视角来看,南CBD甚至比北CBD更具想象力,因为它的发展目标是大湾区超级CBD。

03

万博扩容,南CBD能级跃升

未来10年,里仁洞是万博核心增长点

城市就像一个生命体,它一直在自我进化与迭代。

2023年,政府对万博做了一个大动作:扩容。

扩容之后的万博商务区,由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里,涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块,并统一称之为“南CBD”。

源:广州日报

可能有人会问,为什么把里仁洞也纳入万博?

先说结论:万博此前的发展已经饱和,缺乏增量空间,里仁洞片区将成为万博未来10年的核心增长点!

这一方面体现在城市面貌的焕新,另一方面体现在教育、医疗等生活设施的升级,还一方面体现在产业建设的扩容。

众所周知,广州的地块出让大多是很分散的,很难找到像里仁洞162公顷这么大的连片开发用地,连片开发从源头上保证了大规模建设的连贯性和均好性。

在广州,就凭“连片开发”这几个字,就能打败很多商务区。所以,里仁洞500万方的开发体量,一方面填补了万博商务区最后一块拼图,另一方面,还将显著改善三大片区相互割裂的状态

所以,将里仁洞纳入万博之后,有效提高了万博作为一个大CBD的丰富性与融合感,这就有别于那些“单打独斗”的商务区。

万博实拍图 图源:番禺融媒

再比如,相比珠江新城,万博有一点遗憾,就是空间多样性不足。而核心空间的公共化与休闲化,是未来城市发展的一个趋势。

目前,万博的正中心基本是楼宇和马路,没有像花城广场这么大的休闲空间,尤其是缺医院、学校这些居住配套,这对于新居民来说,是个痛点。

要避免成为一个单调乏味的大型办公园区,万博就需要增加空间多元性,比如图书馆、少年、音乐厅,以及连片开发的住宅、学校和医院。

位于珠江新城的广东省博物馆、广州图书馆

这些缺憾,都可以靠里仁洞来弥补,因为它有足够的土地空间。

04

500万方“未来城市”诞生

越秀·万博城,到底长啥样?

千呼万唤始出来!就在近日,里仁洞这个航母级项目,终于浮出水面!

这是一座建面约500万方的超级大城,名字定为“越秀•万博城”,它将高举高打,以未来城市的姿态亮相。

城市中心500万的开发体量,确实罕见!这会是抢滩万博的最后机会吗?

投资界有一个黄金法则,同时满足稀缺性、确定性、成长性的资产,任何时候买入都是对的。

先说稀缺性,目前整个万博,除了还没出让的长隆ab地块,基本就只有里仁洞这个大地块了。未来10年,市场会把源源不断的镁光灯聚焦到这座超级大城。

再说确定性,前面说过,万博的商业、产业、地铁都是看得见、摸得着的,无需等待。相比而言,像金融城、白鹅潭、鱼珠、明珠湾等商务区仍在建设中,确定感均不如万博。

最后来看成长性,就当很多人以为万博的发展已经饱和时,里仁洞突然为万博新增了500万方的增量空间,这将给万博新增大量的商业、产业、教育、文化、医疗等优质资源。

那么,这座500万方的超级大城,越秀又将如何打造呢?它与万博此前的那些项目,又有什么不同?

越秀的回答是:要打破传统旧改分散割裂的开发模式,在这里打造一个丝滑畅通、无缝融合的未来城市。

越秀·万博城效果图(过程稿,仅供参考)

什么是未来城市呢?

传统意义上的城市,被认为是一个巨型机器,需要精密地设计与操控,但随之而来的是越来越不可控的“大城市病”。

未来城市,则被认为是一个有机生命体,它自己就能呼吸、可生长。

越秀地产洞悉到,只有把城市或社区当作一个有机的生命体来打造,才能永葆生命力,成为时间的玫瑰。

看到万博城流出的规划图,我首先想到的一个词是:新融合。

越秀·万博城效果图(过程稿,仅供参考)

越秀·万博城效果图(过程稿,仅供参考)

如上所示,越秀·万博城是一个功能多样、产城融合、自成一体的“城中城”形态。

具体来说,项目涵盖116万方商业,以及约15万方教育配套,约5万方公共文化配套,以及约6万方的医疗配套,而这些配套又通过空中连廊、商业街区连接成一个整体,融合感非常好。

商业街区示意图

再例如,传统的大城开发,之所以无趣,往往都是因为缺乏高品质的公共空间,从园区走出来后就是大马路,没啥可逛、没啥可玩的。

鉴于此,项目将这里的空间围绕“新烟火”展开,引进知名音乐、演出、展览、酒店等文旅业态,规划引入国际知名文娱IP,并打造山体艺术公园、文化艺术中心、青少年宫、社区活动中心等四大文化地标。

概念示意图,仅供参考

这和珠江新城、深圳湾很像,都是拿板块最核心的地段来做公园、人文地标,体现出浓厚的公共属性。

当然,要把规模如此大、资源如此丰富、功能如此复杂的空间,打通成一个可以步行通达、便于交流的整体,并不容易。

美食街区示意图

项目还通过“新链接”的思路,设计立体环廊系统、慢行步道、天桥等,以及开放式的设计,将各个空间节点有机串联起来,丝滑融通

示意图

所以,越秀·万博城绝不仅是一个楼盘的概念,而是一个集合了生态休闲、文化空间、创新创业、教育医疗等多种功能的未来城市。

相比传统住区,它的特点如下:

公共空间美而多;

功能多样、复杂度高;

联系感密切,能够促进人与人之间美好的互动。

而这再次验证了城市建设中一个颠扑不破的道理,最好的往往留到最后,我们也可以叫它后发优势。

接下来,越秀·万博城又将万博的生活图景,卷到怎样的新高度?我们拭目以待。

2 阅读:193

城市争

简介:感谢大家的关注