位于白湖亭片区，北园四大金刚之一的映南台比竞品几乎晚了一年入市，带着些许神秘色彩。
其实作为最晚入市的产品，受到的关注度可能会比较高，因为对于购房者来说，希望等四个楼盘都入市后，综合对比一下价格。
从前期的宣传来看，映南台做得比较到位，除了在白湖亭集祥广场（前白湖亭万达）有做城市展厅外，在售楼部多个入口有指引标识。
最早拿到预售证的楼栋是9号楼和11号楼，备案价约为2.78万元每平米，折后均价约为2.36万每平米。
开盘的时候，当时我们去了现场，从穿着判断，除了置业顾问和中介外，确实有蛮多真实客户。
前言
图片为实地拍摄
这次再到售楼部的时候，发现真实去化效果确实不错，首开去化刷新板块新高，劲销1亿+。
最早开盘的两栋楼中，9号楼房源基本售罄，该楼栋东端头约为130平米的四房三卫户型，西端头约为115平米的四房两卫户型。
11号楼东西端头约为110平米四房两卫，也已经售出大量房源，中间户约为86平米的三房两卫。
整体来看，白湖亭片区对于购房者的定位主要是以刚改群体为主，所以四房户型的去化率比较高。
而作为86平米的三房两卫，因为在板块内有较多竞品，相对来说，销售难度会更高一点。
映南台是在4月份的时候开放的城市展厅，蓄客周期大约为两个月左右，7月开盘后能取得较好的效果，有比较多的原因：
首先，在宣传上比较到位，在附近的公交站点，大型出入口上都有宣传标语，提高了曝光度。
其次，错峰出行也有优势，竞品名牌了，映南台知己知彼，更有优势。
还有一点，就是首开的定价，对比其他竞品首开时的定价能看出比较明显的优势。
关于映南台值不值得购买，建议实地看房后，根据优缺点以及楼盘定位来做决定。
PART 1 片区定位
图片为实地拍摄
南二环可分为多个片区，如在南二环路南面的通常划分为义序片区，在南二环路东面为CBD片区，东南面为会展片区，在南二环路北面为白湖亭片区。
对比其他几个片区，白湖亭片区在二环内，周边城市界面更为完善，且配套对比其他几个片区就更为丰富。
在仓山的城南板块，由于每次进城都要经过白湖亭车站，或者在白湖亭车站中转，对于白湖亭以北的印象会更好点。
白湖亭是他们进城的第一站，在他们眼中这是仓山南北的分界线，他们买房的话，尤其是为儿女置办婚房的话，都希望在白湖亭以北。
在普通中介眼中，只有一个南二环的概念，其实因为片区不同，给人的综合感观也会相差很多，如果是本地中介，就会知道白湖亭片区和其他几个片区的差异。
如果是新福州人，对南二环之前的片区真的不太了解的话，建议用共享单车在南二环板块骑行一遍，去感受几个片区的真实差异。
如果要定义白湖亭片区板块价值，从房企对于户型的定位端可以看出，还是偏向于刚改的购房群体。
PART 2 周边配套
图片为实地拍摄
白湖亭片区周边的配套相对是比较齐全的。
地铁1号线白湖亭站B出口到映南台距离大约为700多米。
这个距离虽然在可接受的步行距离内，但上班族在早高峰的时候可能借助共享单车会更方便，下班可以步行感受滨水公园社区的惬意。
关于商业，原先有白湖亭万达，现在更名为集祥天地，偶尔被调侃，但是实际上消费理念和商业规模并没受到什么影响。
福建商业广场这个综合体，只能说名字上有点霸气，真正实用的就是三楼的沃尔玛超市。
有可能在今年年底交付的中骏世界城，还有明确动工的SM广场，值得期待。
从教育配套上分析，原本这个片区附近的东升小学相对会弱一点，但即将新增的“白湖北园片区小学（麦顶分校）基本已经眀牌了。
对于这种新增的校区有没有值得期待呢？如果要对比本部的话肯定是有差距的，但是既然有“麦顶”二字加持，至少师资力量有一定的保障。
白湖亭片区周边休闲配套是挺多的，比如高盖山公园，烟台山公园等，但是真正能每天映入眼帘的是南面的滨水社区。
关于医疗配套，大约在直线距离2.5公里左右有市二三甲医院，相对来说老仓山人都比较认可，周边还有不同的中西医社区诊所。
PART 3 楼盘品质
图片为实地拍摄
位于白湖亭片区有四个楼盘，因为配套基本都比较一致，在竞争中产品力如何成了一个关键因素。
置业顾问的说法：选用昂贵的奢石材质，打造尊贵的酒店式入户，园林特邀国际一线团队安道设计打造，主打“精而美”的社区。
这应该是他们的统一说辞，说说我们看到的沙盘或许更为客观。
在社区中央，有比较大的园林景观，结合比例来看，大约在2000平米左右，而在社区的四个角落都有不同的设计。
按照他们的说法是，四个区域分别设置青年活动场所，老年活动区域，儿童活动空间还有宠物活动区。
如果单纯看沙盘的话，能看出四个区域内利用绿化串联还是比较到位的。
安道设计团队对于福州人来说可能并不熟悉，不过来头不小，比如北京东直门8号（均价约20万/㎡）也是该团队设计。
当然，沙盘能体现出的，都是比较完美的一面，但从这个沙盘也能看出一些缺点，比如说北面楼栋下面有底商，目前楼盘北面还是一幅尘土飞扬的画面。
还有一点，就是这个楼盘不能说是纯围合式设计，楼间距没有完全达到1∶1，未来北面楼栋的低楼层采光会受到影响。
PART 4 户型分析
图片为售楼部实拍
在售楼部二楼，有两个样板间，分别是86平米和110平米。
大家看户型图的时候，一定要看楼层平面图，才能发现不足之处。
如果在售楼部看86平米的户型，感觉三房两卫，三开间朝南，动静分区是一个比较完美的户型，但是这个户型是有BUG的。
因为处于中间户，86平米的户型朝北的房间是靠采光井采光，采光效果和视野都会受到影响，还有就是阳台比较小。
110平米的户型是做端户，两南两北长阳台的设计，没有太多的浪费，挑不出太大毛病，因为是毛坯交付，也可根据个人喜欢来决定是做三房还是四房。
图片为售楼部实拍
115平米的户型是四开间朝南的端头户型，南北通透，采光效果比较好，且餐客厅有足够大的空间，缺点是右边的卧室到卫生间的距离比较远。
130平米的户型是做四房三卫，同样是四开间朝南，餐客厅空间显得更阔绰，但是左边的次主卧卫生间是一个暗卫。
整体来看，映南台的户型得房率比较高，套内使用面积对比同类产品有一定的优势。
PART 5 价格对比
图片为实地拍摄
脱离开价格，去评论一个楼盘就没有意义了！
离映南台最近的竞品仅一路之隔，图中左边是竞品江南尚璟，右边就是映南台地块。
如果和江南尚璟价格差不多的话，就没有优势了，可能考虑到这一点，映南台在定价上相对会显得比较理性。
这次开盘的11号楼和9号楼实际售价可能会比竞品低很多。
这两栋楼是属于景观楼栋，朝南无遮挡，视野效果比较好，江南尚璟同为头牌的景观楼栋房源均价在3万以上的价格。
而新投映南台首开的价格约为2.36万，和竞品对比，同为景观楼栋，在价格上有非常大的差距。
当然和其他几个竞品楼盘的首开情况对比价格的话，映南台也有比较明显的优势。
编后语
图片来源于海西网
我们看一下映南台的坐标，如果说对比地铁口的话，和江南尚璟差不多，与其他两个有微小差距。
离商圈的距离也会远一点，但这反而有可能是优势，因为离商业综合体太近的话，受到的噪音污染和光污染会比较多。
映南台对比其他竞品的优点是能快速通往南台大道，对于自驾族来说略胜于其他竞品。
综合对比下来，映南台和其他几个竞品就各有千秋了。
谈一下个人对这个楼盘的观点：
这是福州新区集团权属三江口公司进入主城区的第一个楼盘，从商业角度分析来说，必须取得开门红，为以后的销售夯实基本面。
所以，未来在品质打造上，必须足够用心，而且楼盘本身只有42亩左右，做好的难度系数不大。
再加上本身入市比竞品晚了一年多，知己知彼的情况下，审时度势后的出手有更有优势。
对比其他几个项目，映南台在入市时间点和价格上都有一定的优势。
在开发商背景有点相似的情况下，享受相同配套的房源，自然低价者更容易被购房者所接纳。
