这一段时间出门要看天气预报，踩盘时感觉太热方知中暑，福州的高温已经达到38度了。

福州人有一句俗语：打狗不出门。

大致的意思是这么热的天，别说人不愿意出门，你揍你家的狗，它也不想跑出门。

从某种程度上说，这种天气会间接影响到楼市，市民难得的周末双休，难道还跟着中介到处看房啊？

其实，现在整体来说，楼市还处于信心的低点，看一下7月1日的土拍，市中心的纯商地块（原省机械研究院）地块也是底价成交。

楼市已经进入了传统的淡季，这时候不打骨折都不好意思说自己是在卖楼。

前言

图片来源于中介

今天刷到同一个中介发了两个板块的楼盘。

第一感觉不是降价，而是38度下还会去拍视频，这种中介不容易啊，至少比躲在空调下编故事的中介靠谱吧。

这两个楼盘一个卖了三年多，一个入市也两年多了，因为本身体量比较大，又处于边缘板块，在楼市下行周期里，很难卖得动。

在2021年的时候，这两个楼盘都能卖到两万出头的单价，当时有一定的竞争关系，一个吹自己未来的发展蓝图，一个说自己离市中心更近。

因为这两个楼盘周边竞品都卖得差不多了，这两个相邻板块之间就开始卷价格了。

对比其巅峰期，这两个楼盘每平米大概是降了5千甚至更多，这也是最近福州楼市的真实写照。

PART 1

图片为实地拍摄

榕耀之城到底算福州哪个板块呢？因为早期的时候，想蹭一波帝封江的热度，也曾以帝封江板块宣传。

后来因为那两个卧龙凤雏楼盘不断因为问题，后来就没提及自己是帝封江板块了，但这种宣传让中介以为是在螺洲，其实这个地段还是属于城门镇，姑且算南站板块吧。

其实楼盘主要卖点是临近5号线前锦站，所谓临近4条地铁，是指5号线能到帝封江换乘4号线和滨海快线，而地铁1号线三角程站步行距离在1公里左右。

可能很多人会忽略社区，但客观说这个楼盘的社区还是不错的，早期是首开和融创合作，定义为智能社区。

小区内有篮球场，羽毛球场，兵乓球馆，共享书吧等配套，容积率1.5，以小高层为主，是一个低密度社区。

对于整个城南来说，这个地段会略显几分尴尬，因为处于福峡路的西侧，这边的城市界面还不如东侧的火车南站，在地缘客户争夺上有劣势。

现在对外宣传的价格1.46万主要是指毛坯房源的起步价，正常楼层也在一万五六左右。

这个楼盘最大的抗性还是周边城市界面略逊一筹，楼盘附近还处于大拆大建中，周边尘土飞扬，给人的感观不适。

还有一点，就是作为287.85亩，3千多户的大盘，流通性也会弱一点。

首开操盘有一个特点，就是一律晚半拍，当各个楼盘都开启以价换量的模式后，他们才慢慢跟上。

PART 2

图片为实地拍摄

这个中介门店是在火车南站附近，这种天气能跑三江口拍视频，确实也是“狠人”啊。

因为往期三江口板块说的比较多，有兴趣的话可以找一下之前的文章，现在主要是聊景粼天著优缺点。

其实外围板块的卖点就是地铁，现在二期地块中离地铁口没有一期近，实测步行距离大约5百多米到梁厝站（1号线和6号线）。

景粼天著对比榕耀之城，除地铁外有一个明显优势，就是去售楼部感受到周边的环境会更好一点。

沿着南江滨东大道下去，虽然到了梁厝片区没有太高端的商业配套，但周边给人的感观会好很多。

这么说吧，如果是非地缘客户，只看售楼部和窗外的景观的话，景粼天著更容易被逼定。

景粼天著在早些年入市的时候，卖过两万出头的单价，现在1.55万确实能买到正常的楼层了。

配套上说，除了有地铁外，还有休闲配套公园，如梁厝历史文化街区，马杭州公园等。

但三江口梁厝片区比较缺乏的是商业配套，景粼天著周边的生活气息相对比南站板块可能会更薄弱一些。

PART 3

图片来源于网络

这两个楼盘都有不利因素，但景粼天著可能影响会更大一些。

在榕耀之城的西南面也有庙宇，这个是很多人忽略掉的，因为那边还处于建设中，当地人对于庙宇的抗性不大，所以很多中介也没注意到。

楼盘的北侧是城峰路，这个道路大货车很多，对于邻近住感动的楼栋来说会形成比较大的干扰。

景粼天著的抗性比较明显，二期地块有的楼栋临近主干道和高架桥，这个噪音影响会高于榕耀之城。

因为都是属于大盘，对于物业的考验比较高，相对比而言，龙湖的物业可能会更好一点。

榕耀之城周边安置房比较多，外来人口也比较多，人员流动性比较复杂，而景粼天著虽然在外围板块，但附近主要以纯商社区为主。

不过，景粼天著所在的三江口板块，更容易被吐槽，因为周边配套缺失，而榕耀之城周边是有基本的生活配套和居住群体。

小结

图片为实地拍摄

理论上说，无论是三江口还是火车南站，都是属于城南板块，但二者的受众群体会有不同，尤其是地缘客户。

比如在沿着福峡路两侧的原住民来说，谈到三江口就觉得偏，他们心里是把三江口当做一个景点（梁厝历史文化街区）来看待。

而在和下洋，梁厝附近村子的人聊天时，他们还是坚定地认为未来三江口大有可为。

如果说作为新福州人以刚需外溢角度来看的话，从价格和定位上看差不多，非要对比的话，还是从细节上做决定。

地铁1号线在福州的便捷度是优于地铁5号线的，因为所到达的站点经过福州多个繁华商圈。

但从物理距离上看，三江口离市中心似乎又远了很多，而榕耀之城自驾群体沿着环岛路北上到市中心会更近一点。

如果非要对比这两个楼盘的话，可以这么去理解，三江口环境好一点，但配套相对缺失，火车南站周边有基本配套，不过周边环境部太好。

刚需盘其实都是有比较明显的不足之处，所以还是在下手前做好取舍吧！