2021年12月1日宗地2021-55号地块合130.28亩，由市城投建筑以28.42亿底价竞得，楼面价为17107元/㎡，后期推广名为左海望悦；

宗地2021-56号地块约119.64亩，由福建榕发置地有限公司以26.87亿竞得，楼面地价17581元/㎡，后期推广名为北源云筑；

2022年5月27日，宗地2022-22地块由福建省榕圣市政工程股份有限公司（市城乡建总）以底价12.24亿元竞得，楼面价15542元/㎡，后期推广名为江南尚璟；

三江口建设发展以7.66亿元获得2022-23号地块，约42.51亩，楼面价为13515元/㎡，后期推广名为新投映南台。

这四个地块位于南二环北园村附近，均为市属国企开发建设，网友称之为北园四大金刚。

左海望悦，北源云筑，江南尚璟已经先后开盘，留下了神秘的映南台。

之前只看到有城市展厅，而这次路过东升街道的时候，发现工地的售楼部已经开工了，预计也进入开盘倒计时了。

前言

图片为实地拍摄

相对比之前的三个楼盘，新投映南台的入市时间要晚一年，避开了与竞品的直接竞争，在商业领域算是一种错峰出行吧。

当最后一个金刚亮相的时候，可能会引来购房群体的关注，从网络上的舆论来看，大家似乎问得比较直接，这四个楼盘哪个好？

这个问题看似简单明了，但真的没有一个准确的答案。

就如同《射雕英雄传》里的东邪西毒，南帝北丐，他们之中哪个武功更高呢？估计在金庸老师心里也难分高低。

每个楼盘都有自己的优缺点，没有说哪个更好，只能说哪个楼盘更适合自己，哪个楼盘的定价更容易接受。

因为前面三个楼盘已经开盘了，映南台目前还略显神秘，那只能根据已知的数据，肉眼看到的沙盘以及楼市的基本逻辑去分析优缺点。

在分析完楼盘后，会对价格做一下个人的预测，也会说明为何如此预测价格，一定要看到最后。

PART 1 地段分析

图片为实地拍摄

新投映南台位于南二环板块的白湖亭片区。

先分析一下地段，尤其对于新福州人来说，对于南二环板块的地段认知比较笼统。

广义上楼市里的南二环板块是指沿着南二环南北两面的楼盘，但要细分的话，可以把南二环板块分为白湖亭片区，义序片区，后坂片区等。

白湖亭南面还是处于发展阶段，城市界面相对比较薄弱，未来改善还需要比较长的时间。

北园四大金刚所处的白湖亭片区，白湖亭片区城市界面相对更成熟一点，少了一些城中村的气质，多一份现代化的气息。

1996年的时候，傲峰大桥和闽江二桥收费站合并后南移到白湖亭片区，这个收费站在2006年8月日拆除。

虽然过去了18年，但在福州人心中，位于二环内的白湖亭已经成了城区和郊区的分界线。

对于老仓山人来说，他们至今还保利着一个买房观点，改善型购房必须买在白湖亭以北。

对于新福州人来说，如果来南二环板块仔细观察，会发现白湖亭片区视觉感观更好，接受度更高。

PART 2 周边配套

图片为实地拍摄

多次踩盘映南台后，从多个维度来解析一下映南台的优缺点，

交通出行上看，从映南台现在工地步行到地铁1号线的距离大约为700多米，这属于准地铁房。

这是什么概念呢，如果是早九晚五一族，上班的时候可能会借助共享单车骑行到地铁口，下班的时候可以步行到家门口。

商业配套上看，周边有开始营业的白湖亭万达，即将入场的中骏世界城，已经动工的SM广场。

映南台到白湖亭万达的步行距离约为700多米，到中骏世界城的步行距离约为1.1公里，到SM广场约为600多米。

关于大型商业配套，理论上说3公里以内都合适，这更像是边缘板块的说辞，实际上步行能到的距离更合适。

教育配套上看，目前离该项目比较近的是东升小学，但有在北园规划麦顶小学新校区。

医疗配套是离福州市二医院比较近，距映南台的车程距离大约为2.5公里，这是老仓山人比较认可的三甲医院。

总得来说，位于白湖亭片区的楼盘，几个重要配套都在非常合理的距离。

PART 3 楼盘品质

图片为实地拍摄

因为还没有实景示范区，那么对于楼盘品质的判断只能先从沙盘上解读。

沙盘第一眼就是看外立面，采用的是大面积玻璃幕墙，搭配灰色调，属于当下市场比较流行的风格，主要优势是不容易折旧。

放大照片能看到该楼盘的绿植分布还是比较规矩的，可能会注重视园林景观打造。

同样是2.0的容积率，更适合做小高层产品，这样能给业主留下足够的活动空间。

而在沙盘的东南西北四个角落看到有属于业主的活动空间，比如休闲区，跑道，羽毛球场。

大家对于市属国企的印象还保留在中规中矩这个层面，可能会弱于大型的外来房企。

关于这个问题，要学会从商业的角度去思考：

当今市场环境下，楼盘如果只有地段，没有成熟的社区，未来在比拼中是处于下风的。

市属国企要想融入市场，终究要提升产品品质，从目前几个市属国企楼盘来看，确实比前几年有质的提升。

我们希望未来的映南台有更符合购房者预期的价值，因为市属国企只有在品质上寻求变革，才能在当下的环境中有更高的存在感。

PART 4 户型分析

图片为实地拍摄

对于户型分析，要想了解透优缺点，不能单纯看电子版户型，要结合平面示意图才能更精准了解。

89平米的三房两卫户型，三开间朝南，大面宽短进深，是目前市场上相对比较主流的户型，优点是全面结构，动静分离比较合理。

但是结合右下角的楼栋分别上看，该户型主要是中间户，那么北面靠采光井采光，视野和采光效果会有不足。

110平米的户型为四房两卫，分布在端头，三开间朝南，两房朝北，长阳台设计，相对来说没有太大的弊端。

图片为实地拍摄

115平米的户型是四开间朝南的端头户型，南北通透，采光效果比较好，且餐客厅有足够大的空间，缺点是右边的卧室到卫生间的距离比较远。

130平米的户型是做四房三卫，同样是四开间朝南，餐客厅空间显得更阔绰，但是左边的次主卧卫生间是一个暗卫。

映南台的户型，从早期开始并不是这样规划的，比如曾经看到126平米做五房，后来应该是在认真观察竞品后做了改变。

整体来说，映南台的户型还是比较符合这个板块该有的定位，比如小户型满足刚需群体，大户型受众群体偏向于改善型群体。

主要是晚一年入市，有自己的优势，因为看到竞品眀牌了，他们可以见招拆招。

PART 5 楼盘周边

图片为实地拍摄

如果是从北面走进该楼盘的工地处，整体来说观感比较差，现在的路网坑坑洼洼，有大型工程车进出。

西面是东升小区东腾苑10-13号楼，为20年以上房龄的社区了，也略显破旧。

图片为实地拍摄

楼盘南面是跃进河，四大金刚的故事都可以沿着跃进河展开。

未来跃进河周边是修建公园，这个是可以值得期待的。

前些年跃进河的水质较差，这几年随着内河整治工作的提升，水质已经有比较大的改观了。

现在跃进河南面已经动工了，如果能修建成比较像样的公园，距离映南台的直线距离在100米以内，该楼盘也可以算是滨水社区。

图片为实地拍摄

从现在售楼部的沙盘可以看到，这个楼盘对比其他竞品有优势，也有劣势。

如果从地铁角度衡量的话，因为和江南尚璟隔着一条路，步行距离大约要增加50米左右。

但是在沙盘上也可以看出，这个楼盘周边相对是比较安静：

对比其他竞品，没有紧邻主干道或高架桥，也没有直接挨着商业综合体体，是一个闹中取静的社区。

映南台西面就是南台大道，这属于福州的主干道，所以在自驾出行上，该楼盘有比较明显的优势。

总结

图片为实地拍摄

白湖亭片区周边四个楼盘，左海望悦和北源云筑都是超过百亩的大盘，江南尚璟约为60亩，而映南台约为42亩。

理论上说，映南台是规模比较适中的楼盘，总户数为453户，管理起来更容易，如果开发商足够用心的话，可以做一个比较精致的楼盘。

现在大家都比较关心的是未来的售价，置业顾问说参考周边的江南尚璟。

那么我们可以根据实际情况来做一下分析：

从楼面价上看，左海望悦为17107元/㎡，北源云筑为17581元/㎡，江南尚璟为15542元/㎡。

而映南台楼面价为13515元/㎡，比竞每平米少了2千到4千之间。

即使这四个楼盘地段基本一样，那么由于楼面价低，未来的综合成本也相对会低一点，如果这会不会体现在价格上呢？

还有一点，就是对比其他竞品楼盘带装修交付，那么理论上说，带装修和毛坯交付的市场差距每平米在2千左右。

现在周边带装修交付的竞品楼盘均价约在2.75万左右，如果映南台结合楼面价低的优势，加上毛坯交付，可以有很大的弹性。

说一下个人的观点，如果要想在白湖亭片区有比较高的竞争力，那么就可以选择低价入市。

因为同板块，配套相同的情况下，购房者不会去关心之前的楼面价多少，他们更在乎自己入手的价格。

如果想给购房者一个惊喜的话，那么均价定在2.4万左右，那就能引来更高的关注度了。

当然，以上只是结合个人观点，从购房者的角度出发去分析定价，当然，大家也可以以这个价格作为一个参考。

对于购房者来说，如果开发商想追求利润定高价，就未必值得考虑，相反，如果能寻求以价换量之道，倒是可以值得期待了。

千言万语汇成一句话，看未来卖多少均价吧！