在进入下半年后，福州楼市显得更为冷清，卖房，需要新的手段。

好卖的房子依旧在市场上走出特立独行的行情，然而，那些没有特色的房源，开发商也是绞尽了脑汁，希望能以剑走偏锋的形式赢得市场的认可。

还记得去年9月的时候，写过一篇关于三盛在琅岐岛上的别墅，两套4.5米层高SOHO就组成了一套别墅。

如果当初三盛真的以SOHO的模式对外销售的话，在琅岐岛上未必有销量，摇身一变为叠拼别墅后，还是卖得不错的。

冷淡的市场，能逼出开发商的潜能！

前言

图片来源于中介朋友圈

刷到中介关于一个推广别墅的短视频，大概要描述的重点是二环内的联排别墅，总价为388万，有天有地有花园。

但毕竟是卖房的宣传，描述得有点夸张，现实中看到的联排别墅，或许说成半个更合适吧！

2019年9月20日，旭辉&永同昌联合体以3.49亿元竞得福州宗地2019-57号，楼面地价10939元/平方米，溢价率10.1%。

【规划指标要求】土地面积：12762平方米（合19.14亩）；容积率：1.0以上，2.5以下（含2.5, 商业建筑面积不低于3000平方米且不超过3100平方米）；

住宅没什么可讨论的，都卖完了，比较有意思的是，这个占比60%的安商房社区里，商品房和安置房的区别不是看楼栋，而是看门牌号；

简单理解就是一层居民楼中，可能是两户人家是商品房，两户是安置房，这在福州楼市也是属于少见的现象。

PART 1

图片为实地拍摄

现在大家比较关心的是约3000平米的商业该怎么布局。

离小区出入口比较近的商业可以作为店面，但是位于小区南面，靠近河道的地段如果也做成店面的话，估计销售时会遇到瓶颈，因为经过的人流量比较少。

如果做普通的店面不好卖的话，那么来点灵感，摇身一变成别墅，是不是就把格局给打开了？

如果单看外立面的话，似乎还算一个有颜值的别墅，但是你看到的一套别墅，实际是分割成两套来卖的。

也可以从入户门来做判断出是分割开来，因为在别墅的南面除了左右两边有门之外，还有两块草地，分割点是中间的绿植。

别墅南面的小草地，和传统别墅的大花园相比，显得相当紧凑。

PART 2

图片为实地拍摄

中介带进去看了一下这个所谓的别墅，如果确定按现在毛坯房的状态，一楼有一个挑高的客厅，中介说有5米，但是目测约为4.5米。

因为根据2017年的相关规定，办公建筑标准层高为3.4-4.5米，大于4.5米小于6米的为1.5倍容积率计，现在市面上少量能做5米层高的均为早期拿的地块。

北面就是江南赋的小区了，只不过从目前情况来看，无法通过北面进入小区，享受社区内的配套。

图片为实地拍摄

如果一楼像传统别墅那样做挑高式客厅的话，那么真正意义上的二楼，只能简单做两个小卧室，因为楼梯已经浪费一部分面积。

因为是商业性质用途，未来在设计卫生间的时候可能还会出现暗卫，甚至在中介的推广视频中也没看到给卫生间预留好管道。

毕竟是商业性质，对于管道布置方面或许没办法像普通住宅产权别墅那样人性化。

图片为实地拍摄

从数据上看，顶楼应该不计入产权面积，里面可以设计成一个小书房。

在顶楼外部有一个不规则的露台，每个露台的实际使用面积还是有区别的，理论上说，这还是比较实用的。

PART 3

图片为实地拍摄

虽然是以别墅的概念对外宣传，那么如果你参观了这个“别墅”的可使用面积以及结构后，有没有考虑过装修要花多少钱呢？

外行看热闹，内行看门道！

这些原本为商业用地的地块强行“整容”成别墅后，会有很多先天的缺陷：

后期在装修的时候，就要专门花一部分费用把装修的楼板打掉，然后重新按照需要的尺寸做一定的改变。

为了能更好地吸收采光，目前还有很多墙体也需要打掉，再参考装修公司的设计图纸重新整合。

如果需要有更大的使用面积，那么挑高层就需要做出牺牲，给予一定的倒板，否则，这个所谓的“别墅”在房间数上可能不够用。

还有一点，就是不管怎么倒腾，虽然是南北通透的户型，但是很难在卫生间上做到全明结构。

一句话来总结吧，钱没少花，不过居住起来未必有真别墅的体验感。

小结

图片为实地拍摄

虽然中介对外说是在二环路以内，似乎也没有错：

因为他们参照二环内标准是南二环路向外延伸到鼓山大桥段。

江南赋小区在南二环通往鼓山大桥的北面，那是可以看做是二环内，反正当初卖江南CBD楼盘的时候，每个销售都说自己是二环内的项目。

其实传统意义上仓山区的二环内参照标准是连江南路西侧，南二环路北侧之间内的地块。

最近问江南CBD未来预期的人很多，只能简单回复说未来可期。

实际上，在江南CBD内，还是一种典型的城中村模式，这边还有大量的民房，还有很多租住在民房的外来流动人口。

如果从板块的发展来看，未来东扩南进，江南CBD是必经之地，但现在还有这么多城中村，这里的CBD什么时候能够建成，或许你我都无法预测。

回到江南赋这个商业别墅的项目上看，你可以理解成为两套4.5米层高，面积约为60多平米组合成的低密度SOHO。

但整体来说，江南赋的商业别墅也就14套，即使旭辉曾经有过风险记录，已经是现房了，交房并并不会整出什么幺蛾子。

不过，仔细想一下，即使交付不会有风险，那么这种“凤变冰”强行整容出来的别墅真的适合居住吗？