在教育内卷的时代，是否有优质教育资源加持，成了购房者的重要考量因素。

想当年，远在东三环片区的保利云上和君兰和鸣，销量并不好，后来有了提前告知划片榕博后，中介的朋友圈就开始晒出“学区房”的广告。

虽然不是顶级教育配套，达不到立竿见影的效果，但确实对位于东区偏远板块的销售起到了助攻效果。

前言

图片为实地拍摄

在仓山烟台山，有一所老牌名校为麦顶小学，对口十六中，今年中考还是取得不错的成绩。

为满足白湖北园片区广大住户需求，完善片区教育资源配置，市城投集团、市新区集团、市左海集团三家本土国企将捐建配套小学，仓山区方面引入优质教育资源。

该小学为三叉街第二小学（暂名），作为麦顶小学分校办学使用。

这对于白湖亭片区的楼盘来说，算不算利好呢？

当然会有比较正面的影响，至少在普通人的认知里，即使是分校，也比附近的东升小学和北园小学好吧！

如果有长期关注我们的人，应该知道每次对普通楼盘测评的时候，主要围绕三个重要配套：

交通（尤其是地铁），商业，教育。

交通关系到每天的通勤，商业是对于生活方便度的加持，教育是每个家庭都绕不开的话题。

PART 1

图片为实地拍摄

白湖亭片区，有四个国企楼盘，被称为南二环四大金刚。

在南二环板块，曾经有一个白湖亭收费站，当城南的人开车进城的时候，路过收费站都要缴纳相应的费用。

收费站早已经拆除，但在老福州人心中，以这个地段来分郊区和市区，位于原先收费站以北的地方，至少是城乡结合部。

四大金刚均位于白湖亭北侧，属于二环内的楼盘。

南二环的商圈已经趋于成熟：

现有的白湖亭万达虽然体量较小，但实际的人流量并不差；

中骏世界城商圈本来应于去年底开业，后来一再延迟，不过即使推迟到明年开业，对于南二环商圈来说也是利好；

SM广场就位于原先白湖亭公交枢纽站，这个来自菲律宾的企业能在这里招商引资，也说明对未来发展的认可。

四大金刚离地铁1号线白湖亭站都比较近，左海望悦约为300多米，北源云筑为400多米，江南尚璟即使绕路出来，也就700多米。

如果从已知的三个楼盘价格上看的话，均价在2.7-2.8万之间，至少定价段还是比较理性的。

PART 2

图片为实地拍摄

如果从价格上对比，和白湖亭片区价位接近的楼盘有很多，比如万科城市之光。

从商业配套上说，2万方的橘园洲万科里还是有一定作用的。

但除了商业体外，城市之光真的没有太多拿得出手的卖点。

位于金山的工业园区，早已经偏离了金山核心区，不知道当时怎么把自己定位为市中心的（刷到一个长发男子说城市之光是福州市中心的广告）。

周边的城市界面实在一般，缺少了成熟片区所拥有的人间烟火气息。

很多外地人都以为金山是成熟的生活板块，但在金山犄角旮旯的角落，周边一片荒芜。

如果对金山没概念的话，你可以问一下金山当地人啊。

当然，有人会说这是江景房，那等盖好后，你统计一下能一线看江的房源有多少，况且还紧邻三环路。

至于学校方面，能想到的就是洪塘小和29中，虽然没交房，但城市之光周边的学校，还不如金山统筹的学校。

4号线虽然是这个楼盘的卖点，但记住一点，在很多有地铁的城市，始发站都是选择在一个偏远的地段，这也侧面证明了半洲地段的优劣。

当然，现在4号线在建设中也遇到一定的困难。

这个时候，应该选择以价换量的方式才对，而万科选择了剑走偏锋之路——开分销。

图片来源于中介

中介曾经说可以低首付入手万科，这是什么逻辑呢？

降低首付也掩盖不了价格贵的特点啊！

看中介的报价，8楼的中间户要卖到2.9万，10楼的端户卖到3.38万。

可以看出，城市之光的配套会被北园四大金刚所碾压，但价格依旧坚挺。

梁静茹当然不会给城市之光勇气，不过中介会啊，自从开分销之后，中介朋友圈就经常刷到城市之光的广告。

客观说，在金山非核心片区地段，或许2.5万均价才更贴近市场，由于万科品牌加持以及小区的配套由于普通楼盘，溢价到2.65万，或许接受度会更高一点。

PART 3

图片来源于网络

鲁能公馆三期在销售端也是遇到阻力了，这是位于三环外，五四北琴亭湖片区。

鲁能公馆一期是正地铁房，三期和地铁几乎没太大关系，商业配套勉强凑合。

该楼盘现在最难卖的是户型约为110平的三房，这应该是外来房企对福州的认知不足吧。

在刚需地段做了大面积的三房产品，关键还是中间户，首改的刚需看不上，一般的刚需又够不着。

这个楼盘要卖到2.85万左右。这种定价别说和白湖亭片区对比，就连东区都比不过。

屏东中学在福州也是属于头部的教育资源，但这仅仅是对于本部校区来说。

五四北的鲁能公馆属于晋安区，所宣传的屏东中学其实是象峰学校二部，位于秀山路和秀山支路的西南侧，并非真正的学区房。

图片为实地拍摄

该楼盘首次取证为2021年12月10日，卖了一年半的时间，居然只出售了404套，去化率约为44%，已经卖成现房了。

按照这个速度下去，加上市场并不景气，一大半的房子估计还得卖两年左右！

这个楼盘除了户型定位不容易被市场接受外，其实还有很多弊端。

首先承认，在五四北核心片区内，只有鲁能公馆三期这个项目了，离老城区距离近算是为数不多的卖点。

但少有的优势掩盖不了其真实的弊端。

现在销售说鲁能公馆三期110平米的户型赠送一个车位，真的划算吗？

记住一点，买的没有卖得精！

五四北片区对比东区来说，未来并没有太多发展的空间，南面的鼓楼主要优势还是在教育上，但这和五四北没什么关系，最多是作为学区房的陪读而已。

往北的话，也很难发展，愚公移山只存在于神话中。

反观东区，现在还处于发展阶段，未来还是有一定的提升空间，该板块其实离鼓楼也并不算远，早期东二环的规划就是作为鼓楼的外溢。

在东区2.85万的价格买不到核心地段，但是到3万左右就能有较多的选择性。

鲁能公馆三期110平的定位并不合理，这对于东区来说更像是一种助攻。

小结

图片为实地拍摄

现在福州的楼盘其实只分两种：一种是开了分销的，一种是没开分销的。

有开分销的楼盘，其实很多在价格与价值的匹配度上有很大的差距。

像城市之光，曾经被中介称为韭菜之光，自从开了分销后，明显态度上来了180度的转变。可惜的是价格还是那么“坚挺”。

像这种2千多户的大盘，并没有地段和优质教育资源加持，未来在流通时还要和邻居们进行内卷，你们觉得卖到2.9万合适吗？

鲁能公馆三期还执着于2.85万均价的话，那只能说明是在帮东区消灭库存。

市属国企楼盘因为特殊原因，无法开分销，也免不了被口诛笔伐。

作为购房者，对于地段，配套等方面还是要有基本的认知。

当你经常刷到某个楼盘或许某个户型的广告时，那只能说明这种房源真的不好卖了，高额的流量费用其实最后都是转到购房者身上。