最近，关于楼市利好的消息频发。
高层7月24日召会议指出，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
在7月26日的时候，福州很多房产销售在疯狂刷屏一个关于买房可免契税，卖房可免增值税的链接，这到底唱的是哪一出呢？
文章略长，重点在最后对福州楼市现况的分析，希望耐心看完。
前言
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去看朋友圈的时候，发现转发这个链接的主要是分销商，老中介并没有转发。
很简单，因为他们手头上有不少没满二的房源，会在第一时间去了解这些细则的。
首先，免增值税本来是满五年可以减免，实际上福州（也包含其他很多城市）在满两年的情况下就可以减免；
目前为止，还没有听到不满两年的二手房交易可以减免增值税，因为增值税约为5.6%，在交易中占大头，一般在问二手房的时候会问到房源是否满两年。
作为个税减免，主要是指满五唯一，比如在福建省就一套商品房，产权证已经满五年，在交易时可以减免个税。
至于契税，是这么描述：个人购买安置住房减征契税，个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税。
其他的契税减免，90平以内首套1%，90平以上首套1.5%，本来就是减征之后的税了。
PART 1
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对于一些观点，我们要明辨是非，从实际情况出发去做客观分析。
从一些权威部门的发声来看，不得不承认一点，对房地产确实有很多利好消息传来。
楼市的本质是一场信心之间的博弈！
从2021年第三季度开始，相关部门对于房地产的态度就显得比较温和，但这些是利好于购房者。
也可以说，历经了一场三年的感冒事件后，由于收入的不确定性，楼市增加了很多悲观情绪。
房地产是一个急需现金流的行业，当他们盖的房子无法快速转化为现金的时候，只能揉着钢筋水泥仰天长啸！
闽系房企作为激进派的代表，他们在可以高周转的年代里混得风生水起，但是在地产寒冬中瑟瑟发抖，不少房企也进入了生死存亡的关头。
即使在后疫情时代，在这半年多的时间来看，楼市也难以恢复原有的信心。
PART 2
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关于要不要救楼市，已经转移到能不能救得过来的话题上了。
先说结论，我们有理由相信楼市是会健康发展的。
我们回顾一下2008年，当时的市场是非常萎靡的，进行了四万亿的放水，准确地说，时间点是在08年11月开始到09年6月。
当时并没有第一时间传导到楼市，会有一定的滞后性。
2009年1月份的时候，福州均价为6535元每平米，是两年来的新低，接下来是量价齐升，除了8,9月份有小幅回落外，到了年底均价为9357元每平米。
到了2015年的时候，进行了货币棚改化，效果也是立竿见影的，从3月以后，福州楼市就不再冷清，量价齐升，这波行情一直持续到2017年末。
当然，现在已经告别了普涨的时代了，房子是要回归到居住属性上来。
稳房价，稳地价，稳预期！
我们理性思考一下，如果楼市一直处于横盘阴跌状态，还有人愿意买房吗？
其实去年到今年，也有比较大的放水，至于体量，比08年的时候大很多，数值比较敏感，这个可以在网络上查询。
还是那个老生常谈的话题，房地产关系到上下游众多产业，而土地财政对于地方的收入来说也是相对重要的。
所以，楼市必须恢复活力，于是看到一支又一支利好之“箭”射向楼市。
PART 3
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那现在就回到一个刚需和改善要不要买房的话题上了。
可以很明确地说，如果楼市恢复活力，那也不会用“涨价去库存”的办法，而是支持刚需和改善型住房需求。
在购房贷款上，福州目前的利率为3.7%（LPR4.2-50个基点），这是在金融层面上鼓励刚需和改善进场。
在2008年和2015年的时候，当时的折后利率分别为4.158%和4.165%，已经在一定程度上刺激了购房需求。
楼市里有这么一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
从现在楼市的反应来看，似乎短期看金融有点失效了，就别谈中期和长期了。
但有没有考虑过市场会有一个滞后性的问题。
在如今这个市场下，一线城市还未有涟漪的情况下，福州的反应周期还会更晚一些。
其实，现在对于楼市有需求的小伙伴，可以关注一下楼市，比如自己所留意的板块价格，每个楼盘的均价，可以提前摸底一下。
不过，也没必要急着下手，可以等待一个以价换量的信号。
小结
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对于有真正住房需求的人来说，希望开发商以价换量！
但是，有多少开发商只是打着各种噱头，拿一些没有诚意的房源来说挑逗一下市场呢？
去年，一个地王楼盘拿一二楼的房源来做特价，这个嘛，外行看热闹，内行看门道。
一个同事（地产老炮）直言，那一二楼的房源出来，只是试探一下市场，中高层还有那么多么多没网签的。
事实证明，这些房源的中间楼层最后面对市场的时候，也和一二楼的售价非常接近。
而在二环内的一个有重大不利因素的楼盘，早些时候中位数卖到2.5万左右，现在也调整到2.1万左右，都卖到准现房了。
今天把市场上各个板块的房源成交价看了一遍，只能说一些楼盘已经调整到位，一些自命清高的楼盘还在做最后的挣扎。
刚需还是擦亮眼睛，别在各种刺激下成了韭菜！
