最近利好福州主城区的政策不断加码，从目前来看是有一定的效果，主城区4月份的成交量上涨16%。

因为福州主城区先是祭出两成首付且不限购，闽侯的优势荡然无存，4月份闽侯的成交量下跌17%。

看来，购买力转移了，而现在福州又开启了15%的首付模式，首套房最低利率可做到3.3%。

闽侯大概率只剩下以价换量这条路可以选择了。

虽然闽侯整体成交量下降，但实际上有几个板块还是勉强能接受刚需外溢的，尤其是在金山，奥体板块的上班族。

但是，有的远郊板块根本就不能接受刚需外溢，在楼市中存在感很低，想要去库存，就只能剑走偏锋了。

于是，中介朋友圈刷屏了买平层送别墅的文案，关键是总价才88万，这种房子值得买吗？综合几个要点来分析一下。

PART 1

图片来源于中介

如果告诉你，在福州闽侯同一个地段，买平层送别墅你信吗？

其实在其他城市的文旅地产中，是有看到买别墅送平层的，这基本都是忽悠一些外地人。

中介说，买一套89平米的住宅，送一套106平米的别墅，总价只要88万。

第一感觉是：96226，还有这好事，哪怕是闽侯上街，高新区边缘板块，这个价格也很诱人啊。

不好意思，这个楼盘虽然在闽侯，但所处的行情几乎和福州楼市是绝缘的。

现在会考虑闽侯的，基本都是极限刚需无奈的选择，除了上街和高新区外，或许最多能接受南通，竹岐苏洋片区。

不知道外地人是否听过闽侯白沙这个地段，即使是福州本地的年轻人也比较少听过吧。

对于福州来说，白沙几乎算是另外一座城市，从白沙到福州的打工者，甚至选择水路交通，而在白沙，也有自己的火车站。

即使现在路网升级，从白沙到福州市中心（比如东街口），实际通勤距离大约在36公里左右，考虑到路况原因，到福州市中心的实际通勤时间大约在1小时。

至于中介说的半小时左右到鼓楼，在路况好的时候，只到鼓楼西区，顶着限速开的情况，或许能成立。

但有没有想过，这种通勤时间和通勤成本是非常高的？

别以刚需外溢的个性去挑战这个楼盘，尤其是对福州板块分别不太熟悉的外地人。

PART 2

图片为实地拍摄

如果从细节去分析这个楼盘，或许能按捺住你那激动的心灵，颤抖的欲望。

该楼盘推广名为保利和光屿湖。

楼盘周边有不少小山丘，屿在字面上的解释就是平地小山；

前面有一个湖，这可能是楼盘中为数不多能拿出来做营销的噱头。

不知道这是不是该楼盘推广名的由来。

如果真有山丘，湖畔相伴，也不失为一个及格的产品，但真实的情况如何呢？

图片来源于网络

从图片中可以看到，保利和光屿湖周边几乎被山地包围，即使到闽侯县城大约也有十公里的距离，与福州市区之间，隔着闽侯甘蔗和荆溪两个板块。

如果非要给甘蔗和荆溪找购买逻辑的话，甘蔗是县城，周边配套比较齐全，当地人有可能考虑。

至于荆溪板块，传说中的鼓楼西，对于在鼓楼西区的极限刚需来说，或许也能勉强接受。

但是保利和光屿湖，周边还能有什么配套呢？除了小山丘和湖外，似乎没有什么生活中能用到的配套。

至于地缘客户，或许他们会考虑配套比较成熟的天俊华府，至少周边有人间烟火气息。

所以，和光屿湖更应该是定义为旅居地产，尴尬的是楼盘周边配套不太完善。

PART 3

图片为实地拍摄

理论上说，88万买89平米的平层送一套别墅，开发商已经尽力了，因为自己去盖房的成本估计都要超过这个价了。

但大家有没有想到这么一个细节——装修成本。

一般来说，一套89平米的平层，普通装修后配上家具家电，一般在15-20万之间。

至于别墅，可能会讲究点，再加上别墅的装修成本很高，如果要装修到自己满意的效果，即使是小别墅，成本也可能在30-50万之间。

当装修的费用占据购房成本一半，甚至更多的时候，未来真要打算变现的话，估计要血亏。

无论在什么地段，多少钱买的房，装修成本基本都一样。

比如在福州贵安买房，那些原本打算长时间自住的人，在装修上都比较讲究，结果在变现时，装修亏本占据很高的比例。

看到贵安一套121平米的二手房，房东装修花了三十多万，挂到网上，单价仅6千出头。

这样等于毛坯房只收回2千多单价的购房成本。

很多远郊楼盘，看上去价格很诱人，但必须综合考虑几个因素：

1 你买了之后确实会长时间自住吗？

2 购房的综合成本（比如装修细节）有没有具体计算过？

3 如果是作为养老地产，有考虑到养老的主要配套（如生活是否方便，医疗配套如何）？

4.售楼部里的发展蓝图是真的吗？未来是否会继续发展，能达到旅居地产的要求？

小结

图片为实地拍摄

客观说，当房子卖到这种价格的时候，已经很便宜了，大概只卖出了建安成本＋营销费用等综合成本。

虽然中介朋友圈的信息很有诱惑力，但要明白自己的定位，如果真的是极限刚需，对价格比较敏感，那也只能考虑闽侯周边有配套，离市区近一点的板块。

旅居地产有一个特点，就是当楼市走向很好的时候，它不会有太大的变化，但是楼市处于下行期的时候，旅居地产的走势基本是大幅度下滑。

前年同样是该楼盘的商业别墅，带装修交付（只包含硬装）一套房大约在65万左右，现在居然成了卖平层的赠品了。

看中介的文案是买平层送别墅，那说明在他们眼中，平层的含金量是更高一些。

这个别墅虽然产权面积约为106平米，但和我们在抖音中刷到的别墅还是有很大区别的。

因为常规的别墅有赠送地下室，基本是楼上三成，地下两层那种，而这个别墅就是相当于一个有天有地的复式楼，赠送面积不大。

有业内人士透露，闽侯现在对比主城区，没有了以往的优势（如不限购，首付两成），未来可能还有下探空间。

对于闽侯白沙的远郊旅居地产来说，很难找到接盘侠，开发商除了以价换量之外，难有其他办法了。

但请记住，繁闹的都市中，很多人幻想着诗和远方，但这个地段只有远方没有诗。