一间30平方米办公室，就是一家小微公司；空间可大可小，根据需求柔性定制；桌椅一应俱全，拎包即可入驻创业……位于通京大道边的惠科智创园，曾是一幢闲置数年的“果园村四层楼”，如今焕发生机。通过“社区让一部分、政策引一部分、第三方投一部分”的创新模式，该楼宇吸引了20多家小微企业入驻，成为创新创业的热土。“目前大楼出租率已达80%，年租金收入达到68万元，相信未来还会继续增长。”崇川区文峰街道果园村社区党委书记周鑫表示，“政府+市场”，让专业的人做专业的事，是惠科智创园成功“忙”起来的秘诀。

惠科智创园，是文峰街道果园村社区的村集体资产，总投资250万元，于2005年建成。

“这幢楼以前没有正式名字，大家约定俗成，叫它‘果园村四层楼’。”周鑫介绍，多年来，楼宇一直是“散装”出租。村社区采用分割出租方式招引企业入驻，“既有教育培训机构，也有渣土运输公司及超市零售业等，业态相对粗放。”

然而，随着基础设施老化，叠加疫情影响，楼宇逐渐失去市场竞争力。

“2017年7月，一楼二楼的乐天玛特由于经营问题退租。”周鑫介绍，随着时间的推移，楼宇内部配套差、没有电梯、停车不便、房屋毁损严重等问题日益突出。与此同时，楼宇租金收入逐年下降，至2023年时，年租金只有49万元。

为扭转局面，街道、村社区曾尝试过多种方式招商引资，但效果甚微。到2023年，只剩下酒行、工程公司和服饰企业等业态的寥寥数家中小企业，规模较小、竞争力弱，“无法为街道经济发展作出贡献，甚至拉低整体产业质效。”

今年3月，街道、村社区通过江苏省农村产权交易平台招挂，有着近10年招商代理经验的恒拓企业管理公司，通过竞标，与村社区达成合作，进行楼宇的整体运营管理。

无名楼宇，也由此更名为“惠科智创园”。称呼之变的背后，是理念之变。

“楼宇的运营，需要有清晰的市场定位，形成集聚效应。”恒拓企业管理公司负责人曹卫华介绍，依托楼宇毗邻高校、交通便利等区位优势，瞄准主城区楼宇经济的空白点，惠科智创园将目标客户定位为小微创业公司。

今年3月，改造一新的惠科智创园投放市场，至8月中旬，已经吸引近20家业态多元、收益可观的企业入驻。

“个性化的创意，是广告公司的核心价值，我们希望办公环境也能体现出公司的文化。”

在惠科智创园，南通玖贰伍传媒科技有限公司按照自己的设计，定制了200平方米的特色办公区域，公司负责人汪奇介绍，公司自2020年创业以来，已经搬了三次“家”，“这次的‘家’，最合心意。”

“与上海、苏州相比，南通市场上的小微企业创业空间相对匮乏，惠科智创的出现填补了这一空白。”曹卫华介绍。

惠科智创园主打“小而美”，为小微创业提供拎包入驻式的共享办公室。大楼一二层采取东西划分、三四层实行共享办公室的分割布局。其中，面向小微企业的共享办公室，面积从30平方米至60平方米不等，办公桌椅一应俱全。园区还提供共享会议室、公共交流区等配套设备。每平方米日均0.8元至1元左右的租金，更是让创业者能够以较低的成本，享受到优质的办公环境。

通过“点上出租”带动“面上经营”，目前整栋大楼出租率已经达到80%，主营业态涵盖法律咨询、信息传媒、网络科技、外贸等多个方面，其中，最难出租的四楼已经实现满租。

虽然名为“小微”，这些企业却活力满满。

“‘南通市项目建设龙虎杯’的流动奖杯，就是由我们创意设计并制作的。”汪奇介绍，玖贰伍传媒的业务涵盖视频制作、创意策划等多个领域，凭借出色的创意设计，公司获得不少来自政府机关、企事业单位的项目合作。

“整栋大楼预计全年可开票约为去年的9倍。”曹卫华表示，精准的市场定位、高性价比的服务，“既盘活了这幢楼，更从这幢楼里挖出了可观的价值和效益。”

“‘惠科智创园’能有一个良好的开局，与社区的支持密不可分。”采访中，曹卫华提及了一个细节：楼宇资产能否盘活，新老租户的顺利交接是关键，在这方面“果园村社区没有遗留后续问题，让我们快速接手”。

互利共赢、相互支持，贯彻双方合作的始终。

值得一提的是，为了提升资产质态、强化造血功能，果园村社区创新采取了“社区投入+政策杠杆+第三方服务”的运营模式。

此前，楼宇之所以吸引力不高，基础硬件不完善、内部配套差是一个重要原因，但是，“改善园区环境需大量投入，风险较高，街道、社区难以独立承担。”周鑫介绍，有了第三方的介入，问题迎刃而解。

前期，社区投入1.2万元对楼道墙面进行修复翻新，办公环境变得整洁舒适。今年3月，社区与恒拓企业管理公司达成合作、现统一承租后，采用“恒拓出大头、社区添一点”的方式，双方共同出资，增设道闸、更换基础设施、精装办公室，提升园区配套。

针对入驻企业反映强烈的电梯问题，恒拓企业主动承担了加装费用，社区也通过适当延长装修免租期的方式，减轻了企业投入成本。

“社区运营楼宇，一方面，专业性不够；另一方面，包括装修等许多决策，都受到方方面面的限制，无法快速执行，而专注服务小微企业恰恰是我们的优势。”曹卫华表示。

装修一新的惠科智创园投放市场后，除了在抖音平台招引客户，恒拓更多通过自身的招商资源成功带动了众多创业者。

惠科智创园的成功运营，为社区经济发展注入新活力。

“园区最新招引的中物云科技，将作为科创类项目进行培育。”周鑫表示，未来，园区将致力于打造成为创新创业的摇篮、产业升级的沃土，为小微企业成长提供更优质的平台和服务。

【短评】 巧用“市场”做活楼宇

对于主城崇川来说，楼宇经济具有重要地位。如何做活楼宇经济，使其成为创新创业的沃土，惠科智创园的经验值得借鉴。

首先，明确的市场定位是关键。恒拓企业管理公司根据楼宇毗邻高校、交通便利等区位优势，将目标客户定位为小微创业公司，精准满足了市场需求，为楼宇注入了新的活力。

其次，提供个性化的服务至关重要。惠科智创园主打 “小而美”，为小微创业提供拎包入驻式的共享办公室，配套共享会议室、公共交流区等设备，且租金低廉，让创业者能够以较低成本享受优质办公环境，吸引了众多企业入驻。

此外，“社区投入 + 政策杠杆 + 第三方服务” 的运营模式发挥了重要作用。社区与第三方共同出资改善园区环境，减轻企业成本，同时充分发挥第三方的专业优势，提高了楼宇的运营管理效率。

惠科智创园的实践表明， 用市场化手段、用产业驱动做活楼宇经济是一条可行之路。政府和社区应积极引导，引入市场机制，让专业的企业参与运营管理，提升楼宇的品质和竞争力，推动楼宇经济蓬勃发展，为经济增长和创新创业提供有力支撑。

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