“经济特区”深圳又一个楼盘，崩了。

大名鼎鼎的红树西岸，虽然现在已经成了“老破小”的代名词，但在2022、2023年市场整体出现低迷行情时，它却成了整个深圳最靓的仔，走出了独立行情。

这个楼盘在去年成交价最高去到了每平20万元，但现在你知道它卖多少吗？每平13万元，美丽漂亮的中介小姐姐还愿意谈。想一想啊，这一平不到一年直接跌掉了7万元。

说句实话，在深圳工作的朋友，一年下来能净攒下7万元的，我想应该没多少。

这个楼盘，从2005年开盘至今也20个年头了，总共风光过两次。一次是2005年开盘时。要知道当年开盘时均价到了每平2.5万元，这个价格就是放在北京，也是高端中的高端啊。

但你别说，当时红树西岸能卖这么贵，一方面本身位置、地段和户型都不错，再者如一些大名鼎鼎的香港明星朱茵、郑伊健都在这里置业，新闻爆出价格自然低不了。

那时的红树西岸，绝对是深圳楼市最靓的崽。

但随着后面越来越多的高端盘推出，红树西岸逐渐成了“老牌豪宅”，在市场上的受欢迎程度不如以往。毕竟人嘛，喜新厌旧是本性，永远也改不了的。

不过，一夜之间红树西岸好像有火起来了。某二手交易平台数据显示，红树西岸在2023年累计成交了78套，相较2022年的涨幅同比超过100%。

想一想，2000多万的豪宅，一周就要成交将近两套，这很夸张了好不。要知道在深圳楼市最火热的2020年、2021年那几年，红树西岸的成交量都没这么大。

举个例子，一套144平的主力户型在2020年12月以2440万元的价格成交，折算单价每平16.9万元。到2023年初成交价涨到每平不到19万，但到2023年11月，相同户型的法拍价2955万元，折算单价每平突破了20万元。

这还是法拍房啊，如果是纯二手房过户，这个总价肯定飘过3000万元了。

值得注意的是，2023年上半年红树西岸楼盘的成交量，大多都是同一个人通过某中介平台出单的。很明显，这背后有人操盘。先集中买入造成市场火爆假象，然后吸引散户业主来接盘。跟炒股的逻辑一模一样。

有意思的是，去年红树西岸成交了78套，2024年现在都8月份了，成交量还没有超过20套。这下全砸在炒房客手里了。

炒房客因为有炒房周期，所以不可能全生命周期持有这些房子。所以，现在只能疯狂降价清货。117平的户型，在2023年每平的成交价都在15、6万元，现在则已经跌到每平12万元多。

144平的户型，去年成交价最高去到每平20万元，现在每平到了13万多，漂亮的中介小姐姐还愿意谈。不到一年直接一平跌7万元，搁谁身上这不肉疼好一阵子啊。

但这只能说是炒房客们“咎由自取”。一个房龄接近20年的小区还能把房价再炒一波，哪里有这么邪门的事儿。虽说深圳是一个一切皆有可能的地方。但这个一切皆有可能，它是符合价值规律的。

要知道，在红树西岸旁边有个中海深湾玖序，产品设计更现代化，还是新盘。两相一对比，搁任何人身上，都会选中海的新盘，脑子进水了的人也不会选红树西岸。

从整体来看，近期深圳的二手房挂牌量再次出现了探头上浮的迹象。截至到8月19日，深圳挂牌二手房数量达到了6.37万套。但是成交量还是比较少，基本上都是以价换量。

对于急于脱手房产的业主来说，现在只有不断下调挂牌价一条路。至于理由要么就是业主的现金流出现了苦难急需补偿，只能割肉。再者就是想要置换。不过现在置换的业主比较少，倒是现金流出现问题砸盘卖的居多。就像前几天，碧海中熙香缇湾，一套164平的五居室，最终以880万元的价格成交，这个价格基本跌回到2015年左右的行情了。

所以，现在大家一定要看清未来一段时间的房价走势，肯定还是会继续降价的。这个一段时间很可能是一年半年，也有可能是两年三年，甚至五年。大家想想，越往后不确定性越大。

以我的判断，现阶段手头有好几套房子的，尽量留个一套自住，其他的能卖个好价钱就卖掉。如果只有一套房子，而且还是老破小的话，也卖掉。除非你想给它养老送终，那就当我没说。

老破小这种房子，在未来的流通性会越来越差，因为现在的中国楼市，早就不缺房子了，很多新房子都没有人住，谁还会来买你这个老破小？

有人就说了，那我这是学区房，我要不要卖？肯定大家都舍不得卖，因为大家都看中的是眼前已经发生的事儿，没有想过以后要发生的事情。最好，等孩子用不着学区之后，赶紧挂牌赶紧卖。

只有这样，大家把不需要的房子全都挂上来参与到市场竞争中后，房价才会加速赶跌，最后进入到“L”形的触底横盘，一段时间后才有可能出现回升迹象。当然，这只是技术判断，并非未来一定会走出这样的行情。对于房子，大家可以参考一下股票的走势，其实逻辑道理是一样的。

再说回深圳，想要在接下来的楼市中抓住机会，也要根据深圳未来的产业发展做判断。

总的来说，深圳是一路向西发展，越往东越不行。但有些人就说了，这几年明显西部跌的多啊，于是便质疑西部的价值。其实拉长时间线看，西部之所以跌这么多主要是过去几年的涨幅远远跑赢了东部。更重要的是，像东部的诸多楼盘，跌回去就再也涨不回来了。而西部那些地方的下跌则很可能只是暂时的。