来信内容：

村民李某家1993年发放了宅基地证2本，其中一块因为家庭困难等客观原因，一直未建设房屋，近期由于膝下有儿女一双均与长大到了婚育年龄，面临房屋不够住的困境，计划在原空闲宅基地上建筑房屋，又了解到第三次全国国土调查后原宅基地被认定为耕地，现有政策规定不能在耕地建房，面对原有农村宅基地证与第三次全国国土调查矛盾情况，应该如何处理呢？

回复内容：

您在厅网站关于“农村宅基地证与第三次全国国土调查矛盾问题”的政策咨询已收悉，现答复如下：

一、建房应当依法依规申请。《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）、《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《云南省人民政府办公厅关于加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）等相关文件规定：农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

二、建房应当符合规划。《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）第六十二条规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《云南省人民政府办公厅关于加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）规定：农村宅基地建房应当符合村庄规划和国土空间用途管制要求，不得在规划确定的建设用地范围外选址建设。已编制村庄规划的，严格按照村庄规划选址建设；尚未编制村庄规划的，应当在村庄建设边界内统筹安排农村宅基地用地规模和布局，引导集中建设。所以你应到当地自然资源部门核实是否符合规，建设选址是否在村庄建设边界内。

三、建房应当在合法用地上建设。《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）第六十二条规定：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。所以，如宅基地还属于农用地（含未利用地），应依法依规办理农用地（未利用地）转为建设用地审批手续。所以你应当在办理了农用地转用手续或村内空闲宅基地上建设。

感谢您对自然资源工作的关注、理解、支持。

(来源：云南省自然资源厅网站)

咨询问题分析：云南厅的答复，并未正面回答，有点答非所问，让人看了还是不清楚、不明白这事儿到底如何处理。

建议这样答复：已依法办理不动产登记的农村宅基地，虽然长期闲置未盖房，只要村集体未收回，村民持有过去发的宅基地证未注销，仍然具有合法性。

”三调“只是土地现状调查，《土地调查条例》第二十八条规定：土地调查成果应当严格管理和规范使用，不作为依照其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。

如果村民持有合法有效的宅基地证，而且”三调“前历年国土变更调查数据库均为建设用地，“三调”按现状调查为耕地的，应按建设用地认定。

“三调”以后，地类问题被搞得非常复杂，而且缺少明确的政策解读，尤其涉及用地报批、执法的具体问题，各种情况错综复杂，业内人士也难说清楚，不敢轻易表态，云南厅这样答复，可以理解，确实也有难言的苦衷。

来源：自然微论坛、自然资源普法