消费降级在2024年已经不是什么新鲜事了。

但无论怎么降，总有一个大头——住房成本，在广州生活，一个普通家庭租个小区三房，房租怎么都得三四千。随着楼市行情下滑，不少楼盘都出现了不同程度的价格下调，特别是郊区，楼价比起高峰期来说近乎腰斩。于是，一些购房者的置业逻辑在这样的环境下也潜移默化发生了改变。

拿增城举例，楼市高峰的时候，新房卖到2万+，现在21号线沿线，一万出头已经可以挑到不错的地铁盘了，一些刚性购房者他就会思考，三四千我只能在市区租房，但是三四千我能在郊区买房了，租房是纯消费，买房至少在这座城市拥有一处能够承载美好生活愿景的居所。

于是，越来越多广漂开始认为，同样的钱，用来市区租房，不如用来郊区供房，一种郊区置业潮，就悄悄兴起来了，上周开盘的郊区盘御溪世家就是这种现象的写照，据说一个周末就卖了130多套，卖得非常的好。

这个楼盘，在2020年的时候卖2-2.3万，2021年最高位的时候甚至卖到2.8万/平，现在清盘阶段卖的二期，价格直接腰斩到1字头了，均价1.25-1.35万/平，部分低楼层2、3楼的特价单位1.15万就可以入手。

按照普通楼层均价1.25万算，60平的总价就是75万，首付只需要11.25万，月供2529（30年商贷，等额本息），就能在广州买一套属于自己的房子。这个月供金额，别说在市区租不到什么好房子了，就算在郊区租个两房也差不多这个价格，差不多的钱拿来给房东，租约一满房子就和自己无关，把钱给银行，房子还是自己的，租房还是买房划算，答案显而易见了。

目前项目主推的是60-99m²二至四房，一共有四个户型，分别是60m²两房一卫、72m²三房一卫、84m²三房两卫和99m²三房两卫，除了60m²的没有做样板房之外，其余三个户型都做了样板房。

小编现场看了下，户型中规中矩，清一色的竖厅设计，没有什么特别的亮点也没有什么特别的槽点，据销售介绍说实用率算上赠送的话接近9成，几个板房我都拍了视频，个人觉得户型都差不多，无非是各功能区面积大小的差别，就上传一个84m²三房的给大家参考看看：

，时长00:39

踩盘当天是工作日，来看房的人也不少，本来负责带我看房的销售，板房看到一半就让我自己看，她接待其它客户去了。看板房的时候，小编亲耳听到几个买家在那讨论说“一万多买得过啊，我们老家XX都要一万多了...”“两万几就话唔抵者，一万几就霖得过”...

说实话，这个盘我个人感觉算是刚需恩物了，虽然周边比较荒了点，几乎是村庄，商业也不多，但是这个价格是配得上它的产品的。

我总结了一下，御溪世家之所以能卖得这么好，主要有以下几点：

1、价格到位，起步户型面积小，总价门槛低。60平三房首付11万，月供2千多，比租房还要划算，这是卖得好的最主要原因。

2、全现楼，所见即所得，确定性很高。现在大环境不好，大家买房都会担心开发商的交付会不会出问题，园林跟承诺的商业会不会减配等等。现楼的话，就可以免除买家这部分的担忧。另外说一下，御溪世家的园林做得还是蛮好的，绿化率很高，小区里的游乐设施看着也比较高档不错。

小区园林一角

3、虽然算不上地铁上盖，但是跟地铁站的距离还可以接受。目前小区跟21号线中新站和14号线镇龙站距离都有1公里多，不过走小路的话大概只需要700来米，目前小路还在修，修好后就近一点，现阶段的话，有楼巴接驳到地铁站。从镇龙上车到天河员村，广州地铁官方APP显示13个站，全程45分钟左右。

楼巴班次表

4、有教育配套。御溪世家对口的中新镇第一小学，在今年3月份正式官宣升级为培正集团成员学校。培正的口碑还可以的，但是学校的成绩如何这个还不得而知，不过对于鸡娃要求不太高的家长来说，这个教育配套其实也还可以了。

当然，一个便宜的楼盘，它的缺点也一定不会少的，御溪世家的缺点也是很明显的：

比如项目周边的城市界面，说它像18线小城市的小镇也不为过，小编开车到项目，一路上全是村庄，不是城中村，就是那种很原始的村，村的路边很多废品回收站、汽车修理店等等，除了零散几个楼盘之外，都是村庄了，而且大白天都很多泥头车，路上也烟尘滚滚的。

项目周边

我特意在项目附近兜了几圈，发现除了十字路口有个卖奶茶跟卖连锁餐饮的小型商业体之外，周边几乎没有什么商业，甚至项目自己的底商也不咋地，就那么几家，有点让我怀疑住这里的话，到底能不能点到外卖，想要买多点东西的话，估计得自驾到几公里以外的知识城。

还有一点让我感觉不太合理的就是项目的管理费，一平方3.2块，这个收费标准跟楼盘的极致刚需定位似乎有点错配，毕竟增城最繁华的新塘板块，数一数二的豪宅盘新世界广汇尊府物管费也是3块多，市区天河的豪宅盘，峻林也就4块多...而御溪世家作为一个远郊盘，不知道这个物管费能提供到多高级的服务。

总结

当然了，对于郊区置业的群体来说，本来就是因为囊中羞涩才去买的，项目的性价比自然是最看重的，当御溪世家卖2万多的时候，它有很多缺点，但当它卖1万多的时，更多人看到的是它的优点。要求跟预算是挂钩的，如果预算不足，就要学会降低自己的需求，肯定要牺牲一部分的，没办法既要还要。

增城作为刚需集中地，网上一直被吐槽，现实中网签又从来没输过，尤其现在，越来越多人消费降级，买房降杠杆，这一切的背后，其实是因为人们对经济和楼市的预期都变了。当房产成为纯粹的消费品，实用性和性价比才是考量的标尺，越来越多人觉得，有房住，有钱剩，无忧无虑的生活才是最解压的样子。

欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球