文/乐居财经 徐酒眠

花衬衫，牛仔裤。

退任碧桂园服务（06098.HK）总裁十个月，李长江再度站上行业论坛的演讲台，爆出的金句仍在物管圈掀起不小波澜。

“这是物业行业管理人员的悲哀”，李长江吐槽，过去地产行业从业者曾几何时正眼看过一眼物业行业从业者，但如今突然发现众多有房地产背景总裁们到物业行业“混饭吃”，“把过去那些认真工作，服务业主的员工位置直接挤掉了”。

地产行业底部徘徊，岗位大幅缩表。在这场浩大的人才迁徙中，靠得近又在一些方面专业对口的物业，成为地产人转型的热门选择。

但这也并不是突然而来的潮流。

事实上，翻开物企高管们的履历，有相当一部分都是地产出身。万物云董事长朱保全、保利物业董事长吴兰玉、滨江服务总裁余忠祥……行业兴起、兴盛、低迷，无论哪个时期都不乏转型物业的地产人。

行业风光无限的前几年，物管身价被推高，收并购搅动市场风云，行业人才需求扩增与百万年薪诱惑，也有不少地产总监级人员向物业转战。

主动选择，或被动接受；进入管理层，或走技术线。地产人转型物业，的确可以积累的地产工作经验、资源等在物管行业发挥优势。

但做被各种乙方服务地产，与做服务各种甲方的物业，还是有很多本质性区别，地产人混迹物业的故事，并不容易写。

地产空降兵

行业风光无限的前几年，在分拆物业上市过程中，或为辅佐“二代”，或为协同地产与物管业务，老板们往往会派遣跟随多年地产老臣进入物业，委以重任和要职。

地产行业下行周期里，物企剧烈的人事变动潮从未停歇，但真正从其他公司跳槽而来的人员屈指可数。纵览上市物企最近一两年的人事变动，获委任的高管大多来自内部调整，或者由关联地产点将填补空缺。

2023年的物管圈总裁大变动，最为典型的莫过于潘军与李长江几乎在同时宣布退任。他们的接任者都是40岁出头的少壮派。

在具体的人员安排上，彩生活将潘军卸任的董事会主席、行政总裁分离，前者从关联地产花样年派遣助理总裁朱晋东兼任，后者擢升彩生活内部高管刘宏才担任。

碧桂园服务的董事会主席一直由杨惠妍担任，但李长江卸任引发的高管团队变动，皆是物业公司内部提拔人来接任。徐彬淮接过了李长江的全部职务，但他空出的首席战略官职务，以及新增设执行总裁，则升迁首席财务官黄鹏兼任。

据乐居财经《进深》统计，2023年以来，至少18家上市物企迎来了27位地产高管履新。

他们中既有职业经理人，也有地产老板；占据的职位既有执行董事、总裁、财务总监，这类会直接参与公司日常运营管理的，也有非执行董事、董事长，这类提供专业意见和建议或监管决策的。

从频次上看，2023年至少涉及15位地产高管入职关联物企，而2024年以来（截至8月18日）已发生13起相关人事变动。以此而言，今年以来地产高管入职关联物企的确趋势更明显。

今年4月份林峰辞任越秀服务非执行董事及董事会主席等，叶明杰辞任世茂服务执行董事兼总裁等，空出的职位均是关联地产高管空降“兼任”。

朱辉松自2008年起在越秀地产供职，去年4月被委任为越秀地产执行董事及联席总经理。

邵亮自2001年本科毕业进入世茂集团，先后出任世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人及区域销售管理人员，如今接过世茂服务帅位，他仍需负责全面管理世茂集团生产运营。

田明和郭英成，则是今年以来创始人收权物业的代表。

前者在朗诗绿色生活由非执行董事调任为执行董事，并依旧担任董事长职务，以便“投放更多时间及精力于本公司管理”。后者此前一直未在佳兆业美好担任职务，今年4月突然出山掌权，原高层先后开始“让位”执行董事、董事会主席。

薪酬缩水

地产公司给物业公司派遣管理人员，地产人转型物业，都并不是新鲜事。

回归当下，一个现实问题是，行业下行周期里，曾被誉为“现金奶牛”的物企们不再高产，并不得不过上节衣缩食的日子，大规模“动刀”员工成本。上市物企开启大批量减员，物业人、尤其是物业高管们的高薪财富神话也逐渐落幕。

乐居财经统计地产高管履新关联物企名单中，一些非执行董事的兼任并不在物业领取薪酬，从部分在任令里披露的薪酬安排来看，年薪区间从十万到小位数的百万不等。

8月16日，建业新生活宣布，因集团管理层职责重新分配，史书山辞去首席执行官职务，继续担任执行董事；而代纪玲由非执行董事被调任执行董事，并兼首席执行官。

后者在新闻及商业营运方面拥有超过30年经验，2019年5月加入建业集团担任副总裁，去年初被安排进建业新生活董事会，担任非执行董事安排的年薪为9万元及其他非现金福利，此番调任执行董事，年薪涨至200万元。

在当前的市场环境下，这个薪酬安排已经算是较为大方了。

去年从关联地产调任物企的总裁，滨江服务余忠祥、正荣服务邓历，在他们二人的任令中，基础年薪分别为166.56万元、150万元。

此外，在乐居财经曾经的统计数据中，2020年上市物企高管年薪均值约为256万元，2021下半年开始地产下行，当年物企高管薪酬均值略微下调至251万元。

其中，2021年服务于上市物企的执行董事超过160位，有50家上市物企对145位高管的2021年度酬金情况进行了披露，这些高管年薪总额接近3.7亿元，其中有42位执行董事年薪缩水。

2022年、2023年，乐居财经对上市物企CEO总薪酬进行统计，尽管具体口径有所差异，但可以窥见的是，物企高管们的薪酬更难追平前几年了。

2022年，上市物企中共有四位年薪千万的CEO，宝龙商业陈德力（5712.3万元），融创服务的行政总裁曹鸿玲（1790万元）、碧桂园服务时任总裁李长江（1515.9万元）、世茂服务时任总裁叶明杰（1152.2万元）。2023年，就剩下陈德力了，但他的年薪总额也腰斩至了3672万元。

入行难题

地产人混迹物业，的确有经验优势可以借鉴，但也绝非是“降维打击”。

地产总裁们空降物业，往往不会从事基层工作，而是直接担任中高层领导职务。但从本质上来讲，地产和物业一个是甲方市场，一个是乙方市场，直接影响了两个行业的运营逻辑和管理策略，对从业者的要求有区别。

物业需要通过提供优质的服务来吸引和留住业主，确保稳定、高效的物业费收缴。在地产行业，管理重点或更注重于如何花钱、如何投资，但物业行业则需要关注通过优化服务、提高管理效率来降低成本、提升客户满意度，在成本、利润和品质之间找到最佳平衡点。

不可回避的现状是，诚如李长江所言，物业企业很难，上市物业企业更难，“要做好服务，给客户和业主有交代，也要跟股东投资者有交代”。

房地产市场环境持续疲软，物管行业的周期性业务持续压缩，多种经营受到挑战，营收增速进一步放缓，部分物企仍未走出关联方减值阴霾，净利润持续承压下行，传导到资本市场，是物企市值管理迟迟难见成效。

当下，物企强调回归服务本质、回归现金流，转向高质量发展重建信任。对应到物业从业者，则是在服务质量、意识，创新及综合能力等方面提出了更高要求。