中指研究院数据显示，2024年的1月，TOP100房企销售总额同比下降33.3%，分城市等级来看，一线城市成交量环比下跌16.23%，同比下跌4.27%，二线城市环比下跌42.73%，同比下跌21.19%，三四线城市也是同比环比双降。

通过数据可以看出，楼市在2024年的开门红算是泡汤了，这导致不少人对楼市持悲观态度，认为今年大概率还是“起不来”。

前两天，贝壳研究院发布了重点50城在春节假期期间的楼市交易数据，其中在二手房方面，一线城市同比增长90%，二线城市同比增长180%，三线140%。

这样的数据简直夸张，恐怕是大多数人都不会想到的，要问原因，我认为主要有两个：

第一，房价降到了购房者的心坎上。

都说买涨不买跌，因为大家担心买房后，房价继续跌下去，可现在二手房价格已经跌了太多，甚至还出现一些价格腰斩的超跌小区，在部分购房者看来，二手房已经触底。

第二，政策到位。

多次下调贷款利率，降低首付比例，放宽限购，部分地区还有额外的补贴政策等等。相比于几年前，现在的利好政策已经给购房者减轻了不小的购房压力。

既有政策，又有价格，现在不买更待何时，基于这两点，买房人认为，如果现在不下手，等到楼市企稳，政策再次进行调整，可能再也没有像现在这样的好机会。

相比于二手房，新房市场依旧是“死水一潭”，没有什么大起色。

中指研究院数据显示，春节假期期间，25个代表城市的新房日均成交面积同比下降27%，很多城市售楼处有不少看房的人，但成交的却寥寥无几。

另外诸葛数据研究中心的数据也显示，春节假期新房市场的表现不尽人意，其中重点10城新房日均成交30套，同比下降13.58%。

新房市场起不来，关键在于预期不足。

首先，房价降不下来。购房者普遍认为，新房价格还有很大的下行空间，导致购房者持观望态度，说白了还是“买涨不买跌”，这一点比二手房市场更强烈。

其次，对交付的顾虑。现阶段，我们提倡现房销售，但目前还处于试点阶段，所以新房的主流交易模式还是预售，那么面对高负债的房企，购房者难免会担心买到的期房不靠谱。

最后是收入问题。甭管政策多么好，只要手里没钱，一切都是白搭，收入预期不高，工作不稳定，这也导致购房者不敢轻易购房。当然，这一点对二手房市场也是有影响的。

回答这个问题，还是要先看一看政策的动向，看一看在政策作用下，市场信心是否能恢复。

都知道，房企的负债是个大难题，这一点国家也看在眼里，因此从去年年底开始，政策上就已经偏向房企，先是融资“三支利箭”和白名单，到了今年，各市白名单纷纷落地，贷款也发了出去。

值得注意的是，白名单针对的是项目，属于“专款专用”，而且对于发放的贷款也会进行严格的监督，禁止用于别处，可谓是将“保交楼”贯彻到底，之所以这样做，目的之一就是让购房者能安心买房。

收入方面，国家发改委副主任在国新办举行的新闻发布会上表示：要大力改善居民收入预期，促进居民多渠道增收，确保重点群体就业稳定，扩大中等收入群体规模，强化农民增收举措。

以上两个方面，针对新房交付和收入，现在就只剩下要涨不涨、要跌不跌的新房价格。

之前说过，住建部提出，要充分赋予城市房地产调控自主权，这相当于给了地方极大的权利，新房价格可能会有所松动。

但同样，我们也不能忽视一个很现实的问题：房地产不单单是未购房群体的游戏，还是房企、财政、已购房群体的游戏。

基于多方利益的考虑，新房价格不会松太多，而且国家也不愿意看到新房暴跌或猛涨。

也就是说，在理想状态下，随着新房交付和收入两大难题得到解决，再配合其他调控政策，楼市先一步企稳，甚至市场回暖，而此时的房价仍处于较高的位置，大家该贷款就贷款，谁都跑不掉。

接下来回到卖房卖房的问题上，现在的二手房市场走的还是“以价换量”，绝大多数的房子，如果不降价，可能连个看房的人都没有，但我们也知道，量在价前，现在二手房市场交易回暖，也意味着二手房已经要触底。

一方面二手房市场筑底，另一方面，国家拼命救市，所以楼市企稳回暖是注定的结果，既然如此，卖房就要仔细斟酌斟酌了，可以等楼市回暖后卖掉，但要记住，该抛就抛，千万别贪。

买房上，还是要以居住为第一目标，但最好不要让自己过早的背上房贷，如果到了非买不可的地步，要充分考虑配套问题，比如教育资源、交通。

此外，一定要警惕那些刚规划没几年的开发新区、高新区、示范区。

这些地区的房子，质量和户型与其他区域没啥区别，但关键在于配套跟不上，不夸张地说，周边可能连个合适的工作岗位都没有，另外对于周边配套的落地时间，大多是个未知数，所以谨慎些总没错。