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北京卖地的手法，各显神通。
这边厢，朝阳区二度打包卖地，将酒仙桥1019-0014地块，小红门乡XHM-10、12地块，十八里店朝阳港1303-692、683、1301-L01、L02地块组合一起，交易起始价高达153亿元。
拿下第一次组合地块的是中建智地，其打造的北京宸园和中建璞园PARK，实现了开门红。
那边厢，丰台区搞了一次土拍返场，槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）地块重新上架，但只有原先56%的面积。不仅地块变小了，容积率也变低了。
同在北京，一个提高门槛，一个降低门槛，竟然如此魔幻。
先来讲讲NY-030（南区）地块的返场故事。
8月20日，北京规自委上架NY-030（南区）地块，出让规模5.39万㎡，容积率2.4，地上建筑规模12.93万㎡，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米，销售指导价为8.3万元/㎡。
9月9日，北京规自委发布一则补充公告，对《挂牌文件》附件中的《“多规合一”协同平台审核意见的函》进行调整；9月19日再发公告，因故暂停出让该地块。
从上架到下架，NY-030（南区）地块被公示了正好一个月时间，暂停的原因没有披露。
但，它绝不是无疾而终。
10月25日，北京规自委突然挂出NY-030（南区）-01使用权挂牌出让公告。它是NY-030（南区）地块的缩小版，土地面积3.04万平米，地上建筑规模6.08万平米，楼面地价4万元/平米，起始价为24.32亿元，销售指导价不详。
至于NY-030（南区）-02地块长啥样，何时上市，不详。
花姐通过比对两次上架的参数，发现新上架的地块不仅总价少了53%，面积缩水了44%，容积率也从2.4降为2.0，且地块南北向的宽度，加宽了15米。
多出来的15米，恰好是街坊路的宽度。NY-030（南区）-01东西向和南北向，各有一条街坊路，宽15米，北面多出的15米，正好补了东面的街坊路。
这两条街坊路，是计入NY-030（南区）-01用地面积的。（详见下图：黄色为原上架地块，红色为新上架地块）
换句话说，此次重新上架地块划小的同时，不是对原NY-030（南区）地块简单的一分为二，而是把新地块南北向拓宽了15米，用来弥补东面街坊路带来的"损失"。
街坊路是一个容积率的隐形杀手，占用地块使用面积。
花姐测算，NY-030（南区）-01的东西长约160米，南北长约190米。换算一下，两条街坊路将占地约5025平米，意味着住宅用地面积缩水至2.515万平米，实际容积率也将变为2.42——第一次上架时为2.64。
NY-030（南区）地块挂牌的可参照物，是中海公元里。
一年前，中海地产通过东方雨虹，拿下南苑棚户区改造一期项目A地块东区，挂牌总价34.9亿元、楼面地价4.25万元/平米，但实际成交价为40.14亿元，楼面地价升至4.89万元/平米。它的容积率为2.4，地上建筑面积8.2万平米。
中海公元里规划了10栋住宅楼，层高在7-15层之间，户型面积段为115㎡、141㎡、175㎡，销售指导价为7.8万元/平方米。目前网签14套，成交均价64232元/平米。
可以说，成绩不是很理想。这是大势造成的，北京楼市、尤其是丰台区，供应量巨大，导致竞争异常激烈。
这也令很多房企对NY-030（南区）地块望而却步。对标中海公元里，如果拿下NY-030（南区）地块，意味着它的起始价门槛比中海公元里要高出近19亿元，起始楼面地价也高出2500元/平米。
现在，丰台区审时度势，把NY-030（南区）地块缩小再挂牌，不失为明智之举，充满了智慧和商业艺术。
表面看，新上架地块的容积率比中海公元里低了0.4，但刨去街坊路占地，实际容积率都是2.4左右。
虽然两者相距只有1.5公里，但NY-030（南区）-01地块的素质更佳，西边一路之隔是大悦春风里商场，北面200米是地铁4号线新宫站，且地块更为方正。
最后，花姐来报告一下朝阳区153亿元地块组合包最新的销售指导价信息。
1、酒仙桥1019-0014地块，用地规模约2.79公顷，纯住宅地块，容积率2.8，限高60米，销售指导价12.5万/㎡（±8%），与北面的北京宸园一样。
2、十八里店朝阳港1303-692（住宅）、683（幼儿园）、1301-L01、L02商业地块，用地规模约9.36公顷，其中住宅地块容积率2.8，限高60米，销售指导价7.9万/㎡（±8%）。它的对手是东面一路之隔的北京隅-东序。
3、小红门乡XHM-10（住宅）、12（幼儿园）地块，用地规模约2.55公顷，其中的住宅地块，容积率2.5，限高60米，销售指导价8万/㎡（±8%）。
十分巧合的是，NY-030（南区）-01和朝阳区地块组合包，挂牌竞价截止时间都是2024年11月29日。
如果那天它们都能顺利成交，也会成就北京地产圈的一段佳话——“殊途同归”。
