最近刷到一条科学城业主卖房的视频，看完后实在忍不住跟媳妇吐槽：

好蠢的操作！

据卖房视频描述，业主卖的是科学城某二手次新130平左右南向大四房，5.28新政后的未满二房源。

大概三年前3.3万/平入手，现在打算3万/平左右割肉，各付各税。

如按这个价成交，算上降价+增值税+契税+中介费+按揭利息，账面亏损预估100w。

业主在科学城科丰路附近上班，这套房是自住，也能满足小孩九年学位需求。一大家子已入住了一年左右。

业主的意思是，卖掉科学城的房子，换去天河更保值。觉得率先割肉抢跑，避免后面扎堆踩踏，而天河经过一轮大跌，跌幅比科学城小，相对抗跌很多。

我只能说，这位业主很天真。完完完全还活在“天河”的认知牢笼里。

眼下这种行情，这种卖一买一往上置换的操作，极有可能从一个坑跳到另一个更大的坑。

“天河”的房子，一概保值、抗跌吗？

当然不是。天河也分三六九等。各板块发展也是极不平衡，房价参差不齐，差价巨大。

从这几年的房价涨跌幅来看，天河各板块的表现，跟科学城也是半斤八两。

比如过去一年左右，天河东的牛奶厂板块、金融城东圃板块的一些网红炒家盘，如兰亭盛荟、华润天合等等，二手价格跌幅已高达28%-38%。

这个跌幅，跟同期科学城核心区外围的东荟城、金色梦想，以及核心区的科城山庄、新福港鼎峰的小户型的跌幅大体相当。

而科学城核心区的部分二手改善户型，过去一年的跌幅10%左右，跟珠江新城部分楼盘接近。（详见文后个盘分析）

这里有两个判断，值得注意：

一、从科学城核心区非主流户型，或科学城外围主力户型，置换到牛奶厂、珠吉等天河外围区域，实际涨跌幅差不多，是平替。

但在预算不变的前提下，置换的面积则会严重缩水。从投资角度来看，涨跌幅差不多，而面积变小，显然利润空间严重缩水。

二、需要看到，过去三年来，广州各板块房价的涨跌，在时间上其实是不一致的。

黄埔大部分板块以及天河东，这一轮房价上涨的时间从2020年开始，至2021年下半年达到高峰，随后遭到暴力调控，进入下行通道。

而珠江新城这一轮的上涨，一直持续到2023年三月小阳春达到峰值。之后的一年来，才开启慢慢下跌之路。

既然涨跌的时间有先后，下跌、跌幅有滞后性，那么不同板块之间的置换，则极有可能存在“跳坑”。

特别是从跌得早，且跌幅巨大的区域，向上置换到跌得晚、跌幅暂时偏小的区域，不排除所谓“抄底抄在半山腰”。

这方面，在癌A浸淫多年的老韭菜就有非常透彻的领悟：

那些我们曾经以为的大白马大蓝筹，稍微回调一小段，你在所谓价值投资的支配下，笃定地杀入，往往迎接你的是万丈深渊。

股房其实是同理的。

原先两年限售期，不过是让“持房”至少锁定两年，避免了绝大多少普通买房者频繁交易带来的损失。而今限售解除，获证即可交易，本质上已跟股市没区别。

再来看目前科学城置换到天河。就好像一只基本面尚可，但已快跌到发行价甚至破发的小股，你本来亏得不多，但又担心它要破发或带帽甚至退市，惶恐之下割肉，然后一头扑入高价大盘股避险。

当然，基于对前景的担忧而割肉离场，如果能守住现金不动，也还算不坏的策略。

但刚出坑，又急于入坑，这种策略显然是非常危险的。

事实上，即便撇开投资，单从自住角度，如我在之前的文章《极力劝退买天河，朋友躲过一劫》就一再呼吁：

预算不高，又往房价高的地方置换，注定只能住得相对更糟糕。住得逼仄就算了，还得每天上下班去添堵加塞，更为折腾。这是你想要的结果吗？

我在这篇文章中提出了三个问题，值得所有往上置换天河的黄埔本地客深思。

以下是科学城、天河个盘涨跌案例：

万科东荟城

以万科东荟城123平四房户型为例，从2023年6月均价4万/平，跌到了2024年6月均价2.8万/平左右，过去一年跌幅30%。

对比同户型2021年高峰期价格约4.9万/平，则跌掉了42.8%。而两房小户型更从2021年的4.7万/平，暴跌至目前最新价格2.1万/平，已经腰斩。

我们发现：

东荟城四房户型从2021年4月最高价4.9万/平（含税），跌到2023年6月均价4万/平左右，用了将近两年，跌幅18.7%，每年跌幅仅9.3%。

而2023年到2024年，一年的跌幅就扩大到了30%，远超过前两年的跌幅，是过去两年来每年跌幅的超3倍！

说明从2021年高峰期到2024年，东荟城的价格不仅没有止跌企稳的迹象，跌幅反而加速下挫了。

照这形势，东荟城是很快止跌企稳，还是继续下跌？不好说。我感觉非常悲观。

科城山庄三期

过去一年，科城山庄大户型跌幅相对比较平缓，小户型下跌幅度较大。

以科城山庄三期峻森园为例：

四房户型2021年高峰价5.1万-5.3万/平，2023年价格基本保持不变，到了2024年7月，下降到4.7万/平，下跌约5000元/平，跌幅约9%。

北向两房小户型2021年高峰价4.7万/平，2023年跌到4.4万/平，跌幅约6.4%；2024年7月跌到3.1万/平，跌幅约30%。

科城山庄北向小户型，今年来开始守不住，跌幅拉大，下跌加速明显。

新福港鼎峰

新福港鼎峰140平大四房户型：2021年大致价格5.2万/平，2023年反而逆势上涨到6.4万/平，涨幅约18.8%。

到2024年，回落到4.8万/平，跌幅25%。在去年短暂的回光返照后，目前似有加速回调的趋势。持续关注。

去年以6.4万/平高位套现离场的那位业主，真是神操作，不管是不是运气，真心佩服。

中海花城湾

80多方的两房户型：2021年至2022年初，14.5万/平；2023年2月，17万/平；2024年7月，13.2万/平。

147平四房：2021-2023年，由约14.9万/平，逆势上涨到17.8万/平，达到高峰价，两年涨幅20%。

2023-2024年7月，中高楼层由17.8万/平，回落到17万/平，跌幅4.5%，低楼层跌至20%。

牛奶厂·华润天合

华润天合88平小户型：2021年3月-2023年5月，基本都在7.5万/平，不涨不跌，表现很坚挺。

但很快昙花一现，进入2024年，华润天合开始“破防”，进入下跌通道。88平户型目前已下跌到5.4万/平，跌幅28%。

140大四房由2023年最高9.6万/平，目前最新价据说已跌破6万/平，跌幅高达38%。

东圃·兰亭盛荟

作为广州炒家集中大本营之一，兰亭盛荟已经历一轮过山车。

122平户型，由2022年最高9.4万/平，下跌到7万/平左右，跌幅25.5%。

八九十平小户型，2021-2023年，由7.2万/平逆势上涨至8.6万/平，涨幅约20%。随后迅速掉头下行，至2024年7月，跌落至6万/平，跌幅约30%。

部分81平户型，由2023年的7.7万/平跌至5.5万/平，跌幅28.5%。