老潘说眼下而言，无论房地产还是中国经济的最大的问题就是——“需求不足”！需求不足，一方面是相对产品过剩，显得需求不足；另一方面，消费能力和消费意愿都在双降。特别是随着收入下行（经济和企业效益下行基本面导致员工收入持续降低）、财富缩水（中国老百姓财富80%在房子，而房价这3年暴跌50%）、就业承压（经济下行，投资收益率下行，企业倒闭无数，导致就业面临较大不确定性），整个消费能力和消费欲望都双双下行。而眼下面临消费不足，政策在呼吁老百姓消费，而老百姓却反其道在储蓄。为什么？核心是两点原因其一，没钱是核心。一味空喊刺激消费没效果，核心实在是兜里没钱。事实上，有钱政策不刺激老百姓都会主动消费，没钱再刺激也没用。其二，对未来预期差，会诱导储蓄而非消费。中产收入、财富、就业三大承压后，仅有的一点余钱，都会优先选择储蓄而非消费。所以这也导致需求更加不足。基于此，眼下消费出现两大显著变化第一，消费总量收缩，其二，消费普遍降级。日本当初90年代经济危机为何会出现“优衣库，无印良品，高性价比的超市”，这些都是又便宜又好，符合高性价比的产品哲学，这与眼下的中高端消费收缩、中低端拼多多持续崛起也是类似一个画面。对当下的需求、消费经济难题，经济学家怎么看？老潘今天分享国投证券首席经济学家高善文，9月7日在第六届外滩金融峰会的低调内涵分享。高善文：关于中国经济，我想中国的经济观察者们，应该存在广泛的共识。即目前看中国经济最大的问题是总需求不足。而且总需求进一步减弱的风险，可能在24年三季度、四季度，会成为主导性风险。part1 总需求不足，成下半年中国经济主导性风险更深入一步讲大家对总需求不足的诊断以及政策建议，目前有两种对立观点。一种观点认为：当前总需求不足的局面是转型的代价，成长的烦恼，是伴生的。即经济要从过去依靠机械（制造）和房地产驱动的增长，转向依靠高端制造业、现代服务业等驱动的高质量增长。在这一转型过程中，必然经历一段时间的痛苦，经历一段相对比较低速的增长。因此，目前的总需求不足局面是转折过程中不可避免付出的代价。另一种观点认为总需求不足管理和经济转型是可以分离开的。当前总需求不足，总体价格水平以及再就业压力，尤其青年人和大学生就业压力突出。从总需求管理的角度，当务之急是尽快刺激和稳定总需求，使总体物价水平能够尽快恢复到合理水平，使就业率、失业率能够回到相对比较正常的区间。而管理短期的总需求波动，与经济结构转型是相对可以分离开来。这两种不同的争议，看上去更多的是一种经济理念层面的争议。即这种争议来源于经济方法、信念的差异，不见得来源于对经济数据观察的差异。我打一个简单的比方，把这两种争议做一个简单的归纳。经济转型的过程，就好比在高速公路上转弯，转弯就相当于经济转型。而在高速公路转弯的时候，首先需要提前减速，如果继续维持非常高速度就会非常不安全，也很可能转不过去。但在转弯的过程中，尽管要减速，但如果速度太低也会有问题，比如引发后车追尾，车也可能太慢会熄火，以至于转弯可能需要更长的时间……这在经济上是非常不合算的。当前，需求不足的局面与经济转型之间，显然存在一定联系。在转型过程中，我们的速度，到底是刚刚好？还是相对转型的需求仍处在过低水平？这需要我们观察更广泛的证据并作出结论。从今年二季度以来，我们看到消费者在消费开支上出现了很广泛的减速，连啤酒、牛奶等日常消费品消费都出现了一定问题，这些证据和变化值得我们进一步深思。

part2

房地产面临三大调整

过去几年经济困难，房地产市场的调整下行，是一个关键原因。

非常多的观察者把中国房地产市场的调整类比为20世纪90年代日本房地产市场的调整。他们认为房地产市场出现了非常严重的泡沫，正是因为泡沫的破灭、价格的大幅修正，以及住房需求的消失，最终引发了一系列非常严重的经济困难。这种比较毫无疑问是有一定的道理的，特别是从需求端来看问题。

近年来，房地产市场的需求确实节节下滑，尤其是新房市场出现了非常显著的下滑。特别是今年二季度以来，中国消费者对未来经济的看法、对未来收入增长的预期，以及对未来工作的安全性的确定性的看法，比一季度更加谨慎。在这样的认知下，消费者在消费行为上、资产配置行为上，包括对房地产的配置行为，都变得更为保守。‍这种影响一直延续到现在，而且看起来可能还会再延续一段时间。这种变化毫无疑问加剧了当下房地产市场的调整。但尽管如此，我认为，中国房地产市场调整在几个层面上是非常特殊的，是其他国家在房地产泡沫（破裂）后不曾经历过的。对比下来，中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整：第一，从2021年之前的高周转（粗放化）模式转向未来精细化的制造业模式。

第二，从以前的大型集团公司在法律上作为独立法人管理众多项目，统一调配资金协调流动性，过渡到未来资金的管理、流动性的管理，是以单个独立法人的项目为中心。

第三，从过去以预售制为主的销售模式，（预售房屋在全部房屋销售中占比接近90%），过渡到以“现房销售”为主的模式。目前2024年房地产现房销售占比已经达到30%。

这三种转型和过渡，给中国房地产企业带来了巨大挑战。

其中，短期内非常突出的挑战是在资金层面的巨大压力，而这种压力既表现在债务融资上，也表现在权益融资上。但是，与这种巨大资金融资压力相对应的是，过去几年中国各类金融机构总体上都在大量降低对开发商的风险敞口！要完成这三大转变，房地产企业需要包括债务融资、权益融资在内的巨量资金。但从金融体系的资金供应角度来看，金融体系对房企资金供应实际上是在大幅削减的！这样的大幅削减，导致了房企出现了非常大的困难，使得房地产企业的调整不那么平滑、顺利地展开，再叠加需求端下行、销售端下行的一系列问题，使得整个房地产行业“深陷困境”，而且这种困境，目前看起来还会持续较长时间。而这种困境的出现和维持，也成为经济转型和调整过程中增长率不及预期、需求弱、地方财政困难的基础原因之一。如何应对这种房地产困境局面？应该说，展望未来，通过刺激居住需求、降低贷款利率等措施，从需求端来调整房地产市场当然是有作用的。但是，帮助房企完成三个方面的巨大调整转型，在供应侧采取更有力、更针对性的措施，可能更加重要！part 3 要反思消费层面的政策我个人觉得中国和其他主要贸易伙伴在中国“产能过剩”形成问题上，有着非常不同的看法。中国把它看成一个高速增长的新兴产业在发展过程中不可避免的现象。而我们的竞争对手，更多把它看成与中国的产业政策、大量的财政补贴相联系的市场扭曲。这些看法多少都有一些道理，但在这些看法产生的背后，跟以前相比，更严重的问题是由此带来的不同国家“政治上”的压力。

比如，中国在电动汽车领域快速地获得竞争优势，不管是对德国还是美国的汽车制造业都形成了巨大的挑战。而且这些挑战，在政治上毫无疑问会产生非常大的压力，如果这些压力不能得到非常妥善地管理。毫无疑问，它对“（西方）以规则为基础，以自由贸易为导向的全球贸易体系”会形成一个很大挑战，这是第一个维度。

第二个维度，中国毫无疑问是全球制造业第一大国，中国在制造业上的产出，可能比七大工业国在制造业上的产出总和还要大。

这意味着，无论是中国的总需求、总供给波动，还是中国一些产业政策，都会对全球经济，以及其他工业国产生非常大的溢出效应。如果这种溢出效应，在其他国家产生政治上的反弹和应对，反过来也会对中国带来外部经济环境的挑战。这也意味着中国作为全球最大的制造业大国，在产业政策、宏观经济以及运行管理上，需要采取一些不一样的视角，需要采取更具全球视野的做法。（即中国在制造业布局要有“全球思维”。）第三个维度，尽管经济向高端制造业转型非常重要，经济越来越多转向依靠TFP，依靠全要素生产力的驱动变得越来越重要。但是，所有经济活动的终极目的都是为了让人民，让消费者过上更美好的生活。人们对于更美好生活的渴望，对更大的消费需求，是驱动经济活动最终极的力量。

如果我们的经济政策更多放在促进经济产业的升级，促进高端制造业的增长，而在促进消费上没有同样强有力的政策。这么，这样的政策最终是否可以形成一个长期可维持的经济增长模式闭环，这是值得我们深入反思的。说到底，消费活动应是所有经济活动最终极的目的。

而我们目前在消费层面的政策，迄今为止，还需进一步深入地思考。对眼下房地产下行调整和经济需求收缩，你怎么看？欢迎下方留言讨论