一路高歌猛进的闽侯似乎遇到了瓶颈。
一方面,闽侯地块正在无差别式流拍,不管是上街、甘蔗、荆溪,甚至高新区,不管是年前还是年后,推出的地块都无人认领。
另一方面,坊间普遍认为,福州放宽了限购,闽侯的购买力必然要被福州主城稀释。
此外,还有一个大家关注不多的新闻:近期出台《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确:慎重从严把握撤县改区,严控省会城市规模扩张,确需调整的要严格程序、充分论证。
不少人因此开始看空闽侯楼市,东街1號的观点则如题所示:
别急着唱衰闽侯楼市。
先来说说土拍,闽侯接连在土拍市场折戟确有其事。
去年11月4日,宗地2021-12号甘蔗街道一幅商业商务用地取消出让。
去年12月初,2021-13上街临江住宅用地取消出让、榕高新2021-04宅地取消出让。榕高新2021-04今年化身榕高新2022-01重新上架,再度惨遭流拍。
而刚刚过去的2022年闽侯首场土拍,三幅出让地块全部流拍。
取消出让的原因从 “调整方案”、“优化地块”,再到“无人报名”,连遮都不遮了,可以感受到卖方的无奈。
但,有没有一种可能:各地都“衰”,不是只有闽侯“衰”。
不久前举行的福州市区第一轮集中供地,六区流拍率高达33%,成功出让的12幅宅地中还有一半是由地方国企兜底。先不说同为福州外围的连江、长乐等地频频流拍,连主城东二环、白湖亭万达的地块都难寻买家。
归根结底,流拍是当下市场问题,开发商没钱,外围市场普遍预期差。
同样是上街侯官片区,去年土拍还吸引了保利、美的、阳光城等十余家开发商参拍,如今却无人问津。
同样是甘蔗片区,去年象屿、国贸、正荣均以最高限价摇号拿地,楼面价都在1万以上,如今起始价下调至8126元/平,仍然完璧归赵。
三月底,一个重磅政策把福州送上了各个热点城市头条,即福州放宽了限购,外地户口也可以无门槛在福州购房。
众所周知,福州的房产对真正“外地人”的吸引是有限的,那谁最受影响?有朋友认为首当其冲是周边地区,比如闽侯、长乐。
我们主要说一下闽侯。一直以来,闽侯楼市能够保持一定热度,很大一部分原因是承接了福州主城区外溢的刚需力量,而这部分购买力大体可以拆分几种类型:
1、地缘客户;
2、预算有限,只能选择房价相对友好、首付2成的闽侯;
3、没有福州购房资格,被迫选择就近的闽侯。
大家为什么买闽侯,是不喜欢福州吗?是没有房票吗?主要原因是没钱啊!也就是说,闽侯的客群里前两者是占了大部分比重。
而此次限购的放开,主要影响的是第三种购房者,这部分购买力会被释放到主城区。但这类购房者是最少的,对闽侯楼市的影响几乎可以忽略不计。
最后分析一下大家关注的撤县设区话题。
过去这些年,通过“撤县改区”做大的城市很多,比如济南、成都通过合并“别人”代管的县、市,实现了外延式扩容。烟台、漳州等城市,则是把自己代管的市县改为了区,实现了内涵式的扩容。
越来越多的城市,特别是省会城市,希望“撤县改区”迅速实现“强省会”的梦想。
福州关于撤县设区的呼声也很高,闽侯、连江无疑是第一梯队之选,官方也一度积极推动此事。但现在伴随着高层态度的变化,显然福州已经错过最佳政策风口,短时间内想必是不会启动了。
这让不少朋友觉得“意难平”,还有网友吐槽,“福州吃啥都是冷的”。
不过客观说,倒不是福州不想,而是国家对于撤县设区历来就有严格标准,包括城镇化率、GDP总量和人均GDP、财政收入等等,闽侯并没有达到申请划区的所有条件。
另外,撤县划区对楼市的意义其实没有想象中那么大,大量历史经验告诉我们,城市基本面如果没有根本性变化,即便撤县划区,也激不起市场多大的水花。
远的地方不说,最直接的例子就是长乐。长乐撤市划区已经快5年,虽然一开始由于投资客进场导致市场房价虚高上浮。但市场不好时,房子照样降价,土地照样流拍,与之前并无大的不同。
虽然闽侯撤县设区的短期内可能性不大,但是,闽侯向东融合发展,始终是时势使然,大势所趋。
现阶段,相比改不改区,对闽侯更具实际意义的是扎扎实实做好基本盘:引进产业,完善配套,升级服务。
毕竟,闽侯真正的杀手锏是百万的人口基数。如果能留住百万基本盘,并在此基础上继续做大做强,楼市注定“衰”不了。
上为正文。