刺激措施的失灵，不是市场的失灵，而是人们对“信心”的失灵。

今年的刺激经济措施可以说是历年最多也最密集的一次，频繁的刺激经济措施密集推出，但市场的反应却频频冷淡，这背后不是市场的失灵，而是人们对未来预期愈发悲观。

根据6月17日统计局的数据来看，我国房地产市场依然不容乐观，甚至可以说更为严峻。

5月份我国新房价格连续11个月下跌，2024年前五个月房地产投资同比下降10.1%，尽管已经推出了一系列利好楼市的刺激措施，但房地产行业似乎依然没有触底。

根据路透社基于统计局数据的计算，我国新房价格正以近十年以来最快速度下跌。继4月份下降0.6%后，5月份新房价格再次环比下降0.7%，是连续第11个月环比下跌，也是自2014年10月以来的最大跌幅。

按年度计算，新房价格已经同比下降3.9%。

至于更能体现市场交易行情的二手房，数据则更惨淡。

今年5月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳二手房分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

房地产市场尚未触底，作为我国经济增长的主要引擎之一，宏观经济也被迫承受更大的压力。

尽管今年以来不断刺激利好房地产市场，可谓是史上最强刺激买房力度，但市场的反应依然冷淡，房价继续下跌，地产股也同样如此，在这一背景下，地产开发投资和新建商品房销售面积都在大跌。

今年1-5月全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

房屋新开工面积30090万平方米，下降24.2%，房屋竣工面积22245万平方米，下降20.1%。

这一系列数据背后，双位数的下降，也反应了供给端对未来市场的预期。

这是我国房地产市场遇到的最大危机，比2016年有过之而无不及。

而5月，又恰恰是最重要的一个月，这个月高层出台了史上规模最大的房地产救市策略，尽管眼下刺激措施还没有从数据中反映出来，但从现有的数据来看，房地产可以说是“大势已去”。

尽管6月的统计局数据还未出炉，但根据中指研究院对30个主要城市调查了6月8日-10日端午假期的新房交易面积来看，结果显示，与2023年同期相比减少了16%。

到目前为止，房地产刺激措施效果并不大，市场不买单是主要原因。银行贷给家庭的住房贷款等中长期资金的净增加额也比上年同月减少了7成之多，房价下跌的预期仍在蔓延，而靠降低贷款利率等刺激措施也似乎难以奏效。

为什么房地产会陷入越刺激越下跌的恶性循环之中？

要想看懂房地产的未来，就不能单单只看房地产这一个行业，作为和我国宏观经济、地方财政高度绑定的行业，房地产的未来与否，很大程度上反映了市场对我国经济的未来预期。

房价下跌，是悲观预期这毫无疑问，但真正的痛点还是市场对未来整体经济的走向的悲观预期。

一旦这个预期不改变，房地产市场的刺激很有可能会失灵。

房价下跌，很多人乐见其成，但我们也很容易忽略房价下跌对宏观经济的整体负面效应。

首先，国内家庭70%的资产都是房子构成的，这也导致一旦房价缩水，整体的居民财富就会缩水贬值，这个时候叠加其他因素，消费低迷的趋势还会得到固化。

除此之外，地方的收入也严重依赖房地产，当地方财政失衡的时候，也会出现倒查30年税的情况出现，当这些不稳定的因素开始显现的时候，又会反过来强化人们对经济走向的不安。

最后，房地产的下行还会拖累投资。今年1-5月全国固定资产投资同比增长4%，其中拉动因素是增长7.1%的国有企业投资，而民间投资增速收窄至0.1%。

投资是什么？是拉动我国经济增长的三驾马车之一，它的重要性不言而喻。投资不仅仅能够拉动经济增长这样的纸面上的数据，投资还能够带动新增就业岗位，这是更重要的现实因素。

而今年前五个月我国民间投资增速只有0.1%，这是什么概念？

这几乎意味着民间投资增长停滞了，民间投资是能够反映市场的真实消费情况的，企业对未来的判断决定了当下是投资还是缩减，当民间投资增速只有0.1%的时候，这表明大多数民营企业今年都没有采取扩张路线。

企业不扩张、不投资，哪里来的新增就业岗位？

而考虑到马上又是一千多万大学毕业生加入就业市场寻找工作，就业这个问题，将会是一个非常棘手的大问题。

仅靠国企投资，带动的新增就业岗位，尤其是对口到大学生的岗位，实在是少之又少，而国企的投资回报比，又一向是低于市场的。

综合以上因素，房地产今天的处境可以说是非常尴尬和微妙的。

一方面，房价太高挤压了年轻人的对未来的向往，让年轻人背负沉重的买房压力，不利于社会的长期发展。

但另一方面，房价一旦下跌，拉动经济增长的三驾马车就要熄火两架，房地产影响着我国的消费和投资，它早已经不单单是一个行业，更是和我国的经济高度绑定，和消费投资高度绑定。

这个时候，房地产不管是软着陆还是硬着陆，不管是上还是下，最终都会反噬我们自身，这是一个没有完美解决方案的难题。

问题在于，我们会如何选择。

当然，更多时候怎么选还得是市场说了算。

从今年5月密集推出的一系列利好楼市措施来看，显然高层还不希望看到房地产下行太快，所以出手干预，或者说让房地产回归了市场。

但从市场的角度来看呢？显然没有买单，哪怕是端午假期期间，根据中指研究院的数据，新房交易面积和2023年同期相比，也下降了16%。

市场不买单，市场要让房地产下行，这可能也是我们难以出手干预的，违背市场本身，所需要付出的代价是高昂的。

更重要的是，眼下刺激楼市，我们可以说是用尽了工具箱里的工具，未来如果还要继续刺激楼市，可能只有在利率问题上下手了。

但我们的利率其实也没有多少空间下探了，银行自身承受的风险也越来越大，似乎一切都要尘埃落定，关于房地产这出大戏的结局，我们似乎快要看到了，至少眼下来看，故事的走向已然十分明了。

房价涨，众生苦；房价跌，众生也苦。

今时今日的局面，或许早在很多年前，就已经注定。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。