京玺

五环边的京玺已经在上周开盘，最早说想卖4.8万结果被约谈，但实际上，这次开盘的价格差不多还是这样，而且某些房源成交单价4.4万起，对比5.9万的指导价，这诚意属实给的很满，而且开盘卖的也还不错。

毕竟该项目热久高不下，作为大兴首个带南北阳台的楼盘，在北方本来就比较少见，也就是从去年开始才陆陆续续的出现，以前就只有豪宅产品也会有。

区位

京玺和西红门的距离并不远，区别就是五环内和五环外，但去五环都很近，也都在19号线沿线，只是比西红门东站远两站。

京玺在兴创逸境的东侧，兴创逸境也基本是现房阶段了，还有一个多月就交房。

产品

小区一共12栋,712户，9-18层，容积率2.6，最早地块是中铁兴创拿的，后来首开住总加入，变成了四家国企联合开发。

小区户型为79-89-99-111-120五种户型，每种户型分奇偶层，奇偶层差异主要是阳台位置不同，也是为了错开保证每一户的采光，加上阳台以后的综合得房率在84%-90%左右。

看效果图可以看出来：

户型

79平的南北小三居，得房率79%，如果加上赠送则能达到90%。

此户型分布在洋房，共175套，总高9/10/11层，一梯两户，比较刚需，家里住的人不多的话可以考虑把北边俩卧室打通，会宽敞不少，此户型总价380-400万左右。

此户型也是洋房，而且是我最推荐的一个户型，共77套房，一梯两户，总高9/10/11层。

此户型得房率80%，加上赠送90%，这个户型的空间尺度会舒服很多，而且观景效果也好很多，此户型总价430-450万左右。

99平三面宽的三居室，共221套房，总高14/18层，因为是两梯两户，所以得房率75%，加上赠送84%左右。

此户型就看家庭喜好了，视频里的样板间是奇数层，南向卧室和客厅阳台连通，如果是偶数层就是南北向卧室有阳台，客厅飘窗。此户型算不上改善，属于刚改上车产品，总价480-500万左右。

111平的四居双卫，全明格局，也是两梯两户，共119套房得房率也是75%，加上赠送84%。这个户型其实严格来说是3+1户型，因为北侧书房确实不大。此户型总价560-580万左右。

120平四居双卫，共102套房，两梯两户，总高17/18层，得房率78%，加上赠送得房率86%左右。

这个户型全明四叶草格局，而且各个功能空间的尺度还可以，比较适合改善家庭。

效果图

分析：

京玺的售楼处放到了西红门东，也是为了切西红门的客户，毕竟相同点是这里也在19号线沿线，距离观音寺站700米，远2站地，其实也就是几分钟的事儿。但是教育上确实不如西红门，南边的教育用地一直没确定是哪个，只确定是十二年一贯制的名校，不过这也算是可以了，好歹比普通的本土学校强。

产品上来说确实是大兴里比较好的，虽然开敞式阳台在北方的实用性没那么高，但比起以前的飘窗小开窗比来说，已经是大有进步。只是综合得房率加起来最高才90%，比起顺义和羊坊还是差了点。但是在收纳方面确实也很尽力了，视频里可见的收纳柜都是做好的交付标准。

装标方面说实话有点次，从样板间能明显感觉出来，比西红门最少低了一档。还有就是城市界面，现在有点差，比4号线沿线的黄村差了不少，缺少商业和生活气息。

最终对比的还是价格，不能全跟西红门比，得跟隔壁的兴创逸境比，从期房现房，产品设计，小区布局和园林布置方面对比价格才合理。