继3月两宗宅地流拍后，杭州土地市场再遭遇大面积底价成交！
4月16日，杭州8宗涉宅地出让，总出让面积372264㎡，总可建面积896647㎡，最终7宗底价成交，仅新街商住地溢价1.8%，且多宗地块出现国资联合拿地情况。
2024年，杭州土地市场重要特征悄然发生变化。
1、点状高热，拿地核心圈再缩小，从紧盯主城、热门板块到更聚焦绝对核心区。
分化加剧，今年历次土地出让中，高溢价的地块无不是占据着城市绝对核心区位。
例如，毗邻奥体的萧山市北地块溢价30.6%，城东新城安琪儿地块溢价24.4%，滨江区政府智慧之门西地块溢价23.6%。
而这次出让的这一批次，未有绝对核心区域抢眼地块，最终7宗底价成交。
2、低库存板块的流速确定的地块，是房企追逐的目标。
上述三宗高溢价地块不仅占据优势区位，且板块内库存较低，不仅新房流速确定，二手房也有一定流速。
江湾新城虽然目前新房库存也较低，但近三年大量新房集中成交，拿地房企不得不考虑未来次新二手房市场即将大规模上市带来的压力，或是今日江湾新城出让地块底价成交的重要影响因素。
3、市场已经历三年的低迷，大部分房企陷入困境，其中甚至包括领军的优等生房企。
全国性的民营房企60%以上暴雷，现在还能拿地的房企，寥寥无几。
这一点从近一年特别是近半年来，拿地房企的名单中可以充分证实。
4、优质城市分流，土地供应充裕，房企选择机会变多。
由于市场低迷，所剩无几的房企现阶段完全有机会在各个优质城市挑选，甚至可以到原来想都不敢想的上海等一线城市拿地。
加上杭州保持小规模、快节奏供地，除今日出让地块以外，在4月29日和5月14日还将有两场土地出让。
4月16日杭州出让土地指标一览表
虽然杭州3月如期迎来“小阳春”，但整体偏弱。从成交量来看，二手房市场率先回暖，但商品房市场行情成色一般，始于3月微弱复苏的楼市“小阳春”能否持续，将经受严峻考验。
房地产市场下行、土地供应充裕、优质城市分流、资金紧张等多重因素叠加影响，房企在杭州市场上出手会更趋谨慎，宁可不拿也不错拿。
2024年一季度(截至3月26日)，全国300城住宅用地成交3511万㎡，同比下降10.6%。其中，一线城市成交面积、土地出让金出现不同程度增长，二线、三四线城市成交面积同比均下降。
一季度，全国新建商品房销售面积同比下降19.4%，其中住宅销售面积同比下降23.4%。新建商品房销售额同比下降27.6%，其中住宅销售额同比下降30.7%。
无论如何，从商品房和二手房的市场表现到土地市场的成交数据，杭州仍然是全国市场最好的城市之一。
这让全国其他强二线城市，甚至包括部分一线城市，都羡慕不已。
01
偏弱小阳春能否持续成悬念
市场信心未见明显转变
与今年1-2月惨烈的房地产数据相比，3月全国部分一二线城市出现复苏迹象。
杭州在“3.14新政”助力下，为二手房市场注入信心，3月杭州市区二手房成交量回升至8502套，创近12个月新高。
新政效应、“以价换量”成为杭州二手房市场短期回暖的重要原因，但能否持续回暖、持续多久，难以预料。
截至4月15日，杭州市区二手房成交3700多套，若按此速度估算全月预计成交接近7500套，低于3月成交水平。
3月杭州商品房市场“小阳春”行情更弱于二手房，虽然迎来“开盘潮”，但全月杭州市区商品房成交6656套，创近10年历史同期新低。
市场信心难以恢复，商品房市场分化，销售乏力的项目不在少数，房企回款放缓资金紧张，导致房企在土地市场上更趋谨慎，愿意出手拿地的区域进一步减少。
02
土地市场分化加剧
拿地核心圈再继续缩小
杭州土地市场虽已恢复“价高者得”，但市场并未全面升温，从溢价率来看，两极分化加剧。
绝对核心区、流速确定的地块竞争激烈，例如毗邻奥体的萧山市北地块溢价30.6%成交，城东新城安琪儿地块溢价24.4%成交，滨江区政府智慧之门西地块溢价23.6%成交等。
非核心区域、商业比例高、地块条件不优越，甚至存在硬伤的地块，难入房企的眼，例如在杭州上一批次（3月29日）土地中，宁围开市客西侧宅地、闲林低密宅地遭遇流拍。
这次出让的这一批次，未有绝对核心区域抢眼地块，最终7宗底价成交，仅新街商住地溢价1.8%，且多宗地块出现国资联合拿地情况。
图源：浙报传媒地产研究院
杭州推地保持小规模、快节奏，房企拿地选择变多，不确定的地块宁可不拿也不错拿，更不会盲目追高地价。
另外，4月29日和5月14日，杭州还有两批涉宅地等待买主，合计9宗，总可建面积约107万㎡。
03
房企谨慎进入集中推地区域
统筹考虑次新二手房市场压力
备受关注的钱江新城二期的江湾新城，在2024年的土地市场出现降温迹象。
今日出让地块体量约11万㎡，由滨江联合钱江新城投资集团以底价35.9亿元竞得，成交楼面价32007元/㎡。区位上，该地块更靠近九堡，距离江湾新城核心区较远，且并非一线江景。
该地块精装限价52000元/㎡，与同板块2023年9月成交的建杭项目相比，限价提高1000元/㎡；与相距仅400米的位于九堡的绿城宇诚·丽澜轩相比，限价更是高出12400元/㎡。
图源：浙报传媒地产研究院
4月29日，江湾新城还将有一宗宅地出让，相比今日地块位置更核心，是否会引发竞争，拭目以待。
2021年开始，江湾新城的宅地陆续面市，至2023年的三年时间中，集中推出宅地13宗，总可建面积约119万㎡。
过去三年，江湾新城持续保持较高热度，这13宗地块普遍或竞自持成交，或线下一次性报价成交，或线下摇号成交（杭州土地规则多次调整）。
随着这些宅地陆续上市，2022年以来，江湾新城已有4800多套住宅房源上市，精装限价约51000-67500元/㎡，户型以140-250㎡的大户型为主，也有部分300㎡以上房源。
据浙报传媒地产研究院统计，仅2023年一年，杭州成交的总价千万级以上豪宅有40%聚集在钱江新城二期，而其中绝大多数诞生在江湾新城。
未来这些千万级豪宅又将在短时间内迎来集中交付，部分房源流入二手房市场，形成不小压力。在市场下行的背景下，或成为房企谨慎进入该板块的重要原因。
04
高层就房地产再次喊话：
城市政府要用好调控自主权
继3月22日国务院常务会议罕见地专门听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报后，仅过去20多天，中国政府高层再次明确喊话。
4月13日至14日，国务院副总理何立峰在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会时强调：
“要进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。”
喊话的对象是金融机构和地方政府，要健全合规房地产项目“白名单”制度，“能进尽进”。
要求城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。
05
一季度经济数据发布
喜忧参半
2024年一季度的经济数据喜忧参半。
先行信心指数，3月制造业采购经理指数（PMI）为50.8%，重回荣枯线以上。
一季度国内生产总值296299亿元，同比增长5.3%（超过设定的全年增长5%左右的目标），比上年四季度环比增长1.6%。
一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.1%。
一季度，全国固定资产投资（不含农户）100042亿元，同比增长4.5%，比上年全年加快1.5个百分点；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长9.3%。
一季度，社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%（比去年同期的5.8%有较大幅度回落）。
在1-2月出口明显复苏后，3月出口形势急剧下滑。以美元计价，3月，进出口总值为5008亿美元，其中出口同比下降7.5%，进口同比下降1.9%。
3月，CPI同比微幅上涨0.1%，PPI同比下降2.8%，显示出制造业复苏仍艰难脆弱。
3月末，M2总量突破300万亿元，货币存量规模已经足够大，但M1和M2之间的剪刀差仍然较大，证实大量的钱仍然在银行中空转。
2024年一季度的金融数据显示，贷款和社融增速虽处于历史高位，但相比去年同期已然放缓。
一季度社会融资规模增量累计为12.93万亿元，但比去年同期少1.61万亿元。
一季度人民币贷款增加9.46万亿元，与去年同期相比增速也有所放缓。与此同时，一季度人民币存款却增加11.24万亿元，其中住户存款增加8.56万亿元。
一增一减之间，显示出市场主体活力不足以及居民风险偏好疲弱。
一季度的经济数据和上述政策信号显示，未来一段时间，中央政府和地方政府都将继续加大稳定楼市的政策力度。
