“奶”不动的佳源国际:千亿规模遥遥无期,真实负债不容乐观

白丁财说 2021-12-17 21:21:43

前些天分别写了德信中国和祥生控股两家浙系房企,今天我们写一下同为“浙系房企四小龙”之一的佳源国际。

这家房企的背景有点意思。

资料显示,佳源国际的控股股东为沈天晴,而沈天晴还是另一家公司——佳源创盛的控股股东,持股比例高达98.83%。

随着去年7月份,佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城,其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售,主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。

也就是说,佳源国际还有一个“同胞兄弟”佳源创盛。

而佳源国际作为上市公司,业绩和财务数据都必须是公开的。因此,佳源创盛的一个重要的任务,或是为佳源国际提供“支持”。

资料显示,沈天晴多次向佳源国际以资产注入等方式,帮助其扩充土储。而这项项目来源,极有可能来自佳源创盛。

不过,即便是佳源创盛“奶”到极致了,但佳源国际的销售表现还是差强人意。

此外,就债务情况而言,佳源国际也难言乐观。

毛利率高和位居绿档,佳源创盛“劳苦功高”

佳源国际最拿得出手的有两个,一个是32%左右的毛利率,在行业内颇为亮眼;另一个是“三道红线”全部达标,属于正儿八经的绿档房企。

相关数据显示,今年上半年,佳源国际营业收入为93.64亿元,同比增加9.4%,净利为21.7亿元,同比增加24.36%。而31.97%的毛利率,最为惹人注目。

此外,在“三道红线”方面,截至今年6月底,佳源国际的净负债率为40.71%、剔除预收款后的资产负债率为62.11%、现金短债比为1.29,“三道红线”指标全部达标,居于绿档之列。

而毛利率高和“三道红线”达标,全靠佳源创盛的“支持”。

近年来沈天晴频频将名下优质项目以“低价”注入到佳源国际。

在佳源国际2020年的中期业绩会上,沈天晴就公开称,“整个集团的地产板块,约六成的地产业务在我的私人公司名下。我愿意将这些资产,未来逐步注入到上市公司”。

例如,2019年6月25日,佳源国际宣布,将以41.55亿元的代价收购徽源投资全部股份,徽源投资正是由佳源国际控股股东沈天晴全资拥有。

根据买卖协议,交易款项全数由佳源国际按每股3.513港元的发行价向沈天晴或其代名人配发及发行约13.78亿股代价股份予以结付。

也就是说,佳源国际从沈天晴拿到该项目公司,没花一分钱现金,全靠股权支付。

资料显示,在2020年,佳源国际也进行了类似操作。

而在2021年1月14日,沈天晴再次向佳源国际注入了3个青岛项目和1个威海项目,而佳源国际将以“债券+配股+现金”三种形式,向其支付72.48亿港元。其中仅15%采用现金支付,剩余的则全部采用权益性工具。

相关资料显示,佳源集团(佳源创盛)的房地产业务主要集中在浙江、安徽、北京、天津、青岛、重庆等地,而佳源国际的房地产业务主要集中在江苏、上海、乌鲁木齐以及东南亚等地,且佳源国际进入的区域佳源创盛均不会进入。

而上述两次项目转让,2019年的是安徽,今年年初的全在山东,正好都在佳源创盛的业务范围。

也就是说,沈天晴口中的这个“私人公司”,只能是佳源创盛。

佳源创盛向佳源国际“低价”转让项目,肯定会在毛利率表现上有很大的优势。

此外,这些项目注入佳源国际,扩大了其所有者权益,对其“三道红线”的表现,也起到了至关重要的作用。

由此看来,佳源创盛算是“劳苦功高”了。

数据显示,今年上半年,佳源创盛取得营收84亿元,相比去年同期125亿元下滑32.8%,其房地产业务毛利率为19.37%,同比下滑逾10个百分点。

这或许正是佳源创盛对佳源国际的“奶后综合征”。

千亿规模遥遥无期,佳源国际真实负债存疑

不过,佳源创盛都这么“奶”了,但佳源国际这个上市平台还是问题多多。

首先,在规模方面,早在2018年,沈天晴就曾表示,佳源国际要实现千亿目标的。

彼时的佳源国际,合约销售额只有201.8亿元。然而在2019年业绩会上,佳源国际的副主席兼总裁张翼也表示,“沈老板作为实际投资人,把优质资产全部并进来,我再努力一下,这个千亿目标在未来就可以实现,我觉得这个任务是显而易见比较轻松的,它应该是个中期的发展战略”。

言下之意,佳源国际背靠沈天晴,或者说是沈天晴的佳源创盛,对于千亿目标信心十足。

但是,在2019年和2020年,佳源国际的合约销售额也仅仅在288亿元和308亿元,连千亿目标的边儿都没摸着。

最新数据显示,今年1-11月,佳源国际完成合约销售额336.11亿元,按照全年405亿元的销售目标来计算,前11月的完成进度仅为83%,全年达标几无可能。

值得注意的是,佳源国际的规模没涨上去,但负债规模却大幅增长,截至今年上半年,其负债总额已经达到了636.6亿元。

不过,在控股股东沈天晴及其控制的佳源创盛的“支持”下,佳源国际的负债结果看似很合理,毕竟“三道红线”全部达标了。

不过,这些或许都有“猫腻”。

比如其1.29的现金短债比,计算中只涉及到81.28亿元的短期借款,比没有加入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。

事实上,佳源国际的债务情况并不如纸面上的完美,还可以从其融资成本上窥见端倪。

数据显示,佳源国际的融资成本不断攀升。包括银行借款、优先票据以及信托的利率都在突破新高。

以优先票据为例,2020年至今,佳源国际共发行了5笔美元债,融资规模10.8亿美元,其中票面利率最低都有11.0%,最高的则高达12.5%。

截至目前,佳源国际共存续有7笔美元债,规模合计13.36亿美元,融资成本平均为11.79%,远高于行业均值。

融资成本如此之高,或许反映出资本市场对其债务情况的担忧。

值得一提的是,2018年前,佳源国际的融资方式还主要以信托为主,其占比几乎超过七成。而在2020年,佳源国际信托贷款余额占有息负债比重已经下降至17%。

不过,这只是表象,佳源国际的部分信托融资,或许只是被隐藏了。

例如今年实施的“佳源青岛2号融资集合资金信托计划”,累计融资40亿元,但这笔佳源国际担保的融资,其融资主体青岛领世华府地产有限公司,并未出现在佳源国际财报的附属公司中。

再如“五矿信托-恒信共筑365号-蓝山25号集合资金信托计划”,融资了5亿元,其100%持股的恒力房地产南通有限公司,也不在佳源国际的附属公司中。

而综上所述,佳源国际“引以为豪”的负债结构,或许并不乐观。

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白丁财说

简介:专注地产领域