住总清越府

去年，昌平朱辛庄项目开盘，售楼处人潮涌动，一度需要排队抢房。

朱辛庄也凭一己之力，带动了去年整个北京新房市场的“小阳春”热潮。

来到今年，市场情况急转直下，且昌平供应量激增红火不再～

差点要跟上南城一样，打起价格战...总之卷的相当厉害。

满配、阳台、洋房...各种过去昌平根本不屑于拿出的工具，今年也不装了全都上。

昌平这次来了一个强势选手，单价5万左右、有地铁、得房率90%以上、容积率1.2、4层洋房。这个选手就是刚下预售证的住总清越府，也是昌平买房不得不看的一个项目。

7月19日，住总清越府获批销售许可证。

根据公示信息披露，项目位于昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0013地块R2二类居住用地。

准许销售面积为3.98万平方米。开发企业为北京佰昌房地产开发有限公司。

本次共获批18栋住宅楼，416套房源，销售指导价5.3万元-5.8万元之间。总货值约为22.29亿元。（首期开盘价预计会在4.5万-4.9万）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外团购优惠。

预计8月10号开盘。开盘价4.5万起的话，性价比还是很高的。

清樾府地块都位于沙河高教园板块，地处北五环与六环之间。

沙河板块发展以科教新区为主，相较于南边的朱辛庄，其产业和商业配套虽然稍显逊色，但因大学城的存在板块基础生活配套不缺，再加上相对较低的房价，仍具备较高的性价比。

低密且临铁的项目在全北京都是稀缺款，在北城几乎没有。昌平线旁近3年所有项目，最低容积率也在2.2左右，将范围扩大至整个昌平，清樾府1.21-1.27的容积率依然最低。如果想在北城墅质低密洋房，清樾府独此一家。

2024年2月23日，北京市昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块（R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地规模12.08万平方米，建筑规模14.88万平方米，限高：13-15米，配建1处幼儿园、800㎡托老所、公共厕所、社区卫生服务站等）。

北京住总以35亿元底价竞得地块，成交楼面价：2.35万元（配建还是有点多）。销售指导价：5.6万/平米，浮动10%。

（首期开盘价预计会在4.5万-4.9万）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外团购优惠。别自己去售楼处啦。

项目体量巨大，参照项目公示的设计方案，整个项目工作62栋住宅楼，1392套房源。

0004地块规划16栋住宅楼，容积率1.21，总户数为304户；

0006地块规划28栋住宅楼，容积率1.26，总户数为672户；

0013地块规划18栋住宅楼，容积率1.27，总户数为416户。

容积率1.21-1.27，控高15米，全部为4层洋房或叠拼产品。

项目信息

住总·清樾府

项目占地面积约11. 57万㎡，住宅建面约14.02万㎡，分为三个住宅地块，容积率分别1.21/1.26/1.27，超级低密，别墅区的密度。共规划62栋，1392套房源。一期产品为总高四层的洋房，共416套房源，一期产品为四层洋房，户型建面约86-143平米，政府指导价5.6万/平，总价约410-800万。（首期开盘价预计会在4.5万-4.9万）

住总·清樾府的超低容积率，意味着居住密度小，未来业主享用的公共空间较大，有利于打造更好的绿化和休闲空间，小区环境相对宽松、良好。不会导致小区电梯、消防通道等设施的使用拥堵。也因此，一般容积率较低的房子，在流通、交易过程中，价格相对较高。

开发商：北京住总

占地面积：约11. 57万㎡

住宅建面：约14.02万㎡

建筑类型：洋房，叠拼

楼栋数：62栋

总户数：1392户

楼层数：4层

层高：3.05-3.15（昌平刚需、刚改盘层高在2.9-3.0米范围内）

梯户比：一梯两户

容积率：1.21/1.26/1.27

绿化率：30%

产品面积：86平，88平，99平，103平三居两卫

126平，131平，143平四居两卫

价格：指导价5.6万（首期开盘价预计会在4.5万-4.9万）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外团购优惠。别自己去售楼处啦。

总价区间：410-800万

物业公司：待定

物业费：待定

交付标准：精装修

交付时间：2026年5月31日

采暖方式：集中供暖，地暖

车位配比：1：1.3

车位数：1766个

红线内外不利因素

户型介绍

一期地块容积率1.25，主力户型得房率80%以上，并且有面积赠送，户型分布如图。

约88㎡三居两卫户型，做了一个三居两卫带一个独立的家政间，功能性很强。270°转角大飘窗是第二大亮点。整个采光面近8米，餐客厨一体，空间感很好。北侧的设备平台和飘窗都是全赠送。

约86㎡三居两卫户型，这是88平户型的中间户，也是三居两卫带一个独立的家政间。只是没有了270°转角大飘窗，北侧次卧的尺寸要小一些。北侧的设备平台和南向飘窗都是全赠送。加赠送得房率在91.6%左右。

约99㎡三居，南向三面宽+南北通透+全明格局，这也是市面上常规的眼睛户型，中央餐客厨一体。客餐厅等宽，空间上的通透感很好，餐厅旁有独立家政间，还预留了一组餐边柜空间。北侧的设备平台和南向飘窗都是全赠送。加赠送得房率在96.2%左右。

约103㎡三居，户型格局和99平类似，南向三面宽+南北通透+全明格局，主卧带270°转角飘窗，带独立的衣帽间，连主卧卫生间都有飘窗赠送。

约131㎡四居，经典四叶草格局，全明户型，带独立的家政间，但这款做到了中西厨独立，主卧转角大飘窗，衣帽区、主卫同样有飘窗，近半圈的飘窗。

约126平㎡四居两卫带独立的家政间，南北通透全明格局，也是中西餐结合的，北向两个次卧可以打通，做成大三居。北侧的设备平台和南向飘窗都是全赠送。加赠送得房率高达97%左右。

142/143㎡四居，两个户型格局基本一样，一个中间户一个边户，边户主卧带270°转角飘窗，边户得房率更高。这个户型南向总面宽14.4米左右。客厅面宽4.8米，而且餐客厨等宽，空间感非常好。厨房宽度也有4.8米，全家人都可以在厨房一起做饭了。客厅和次卧还能合并，秒变7.8米超大宽厅。主卧套间设计，不仅拥有独立卫浴+衣帽区，还是南北通透的套房。进门北侧的设备平台和南向飘窗都是全赠送。加赠送得房率有94.5%左右。

北侧露台赠送

建筑风格与样板间

清越府采用传统的中间对称，上下三段式，屋顶采用斜顶的规制，脉承宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化的仪式感沉浸于建筑上。采用了极简边框的笔触，石材与金属线条，呼应世界简约美学潮流（外面采用大块玻璃+部分石材+金属线条+真石漆）。

玻璃+金属线条+真石漆基本算标配，整体效果还是不错的。典型刚需盘。

清樾府以墅境社区规划为引领，建筑风格延续东方对称规制，融合宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化元素融入建筑之中。极简边框设计，石材与金属线条的巧妙搭配，呼应世界简约美学潮流，让建筑纯净通透，浑然天成。

清樾府依托区域内的景观生态资源，取自南宋四大家之一刘松年的《西园雅集图》，从山水书画中获取东方美学灵感，以隐奢规制的建筑品质，打造1轴-2馆-2院-12园景观体系。

南园景观规划方案

理想国书吧-效果图

中心草坪-效果图

余荫花园-效果图

清樾府秉持“领悟精致，营造生活”的观感韵美，“精神感知、细化功能”的惬意体验，“场景植入，情感共鸣”的卓越品质，打造六大臻装空间，赋予居者舒适惬意、温润典雅的高品质生活体验。

住总·清樾府，以超越期待的满配精装修标准，重新定义了现代居住的高品质起点。仅从99平方米户型的玄关设计便可见一斑：通顶定制鞋柜与玄关柜的巧妙结合，不仅实用美观，更彰显了对生活细节的极致考量；选用的铸铝防盗门坚固安全，搭配智能门锁，让生活既安心又便捷，就连贴心的全身镜也被细心纳入精装交付范畴，确保每位业主能够轻松实现拎包即住的梦想，尽享精致生活无需等待。

仪式玄关 亲和的归家感

轩朗客厅 明亮温馨的亲友互动地

U型厨房 提升宅家的幸福感

阳光主卧 独属主人的私享套房

全明卫浴 兼得精致与舒适

化繁为简 定制有序空间

清越府一共做了五个样板间，分别是88平交付样板间，88平展示样板间，103平展示样板间，130平交付样板间，143平展示样板间。

88平展示样板间

103平展示样板间

143平展示样板间

周边配套

清越府位于北六环内、中央财经大学东侧一街之隔，出门300米即可上北六环，往西4公里和6公里能够上京藏高速和京新高速，自驾出行比较便利。

地铁直线距离1.1公里，实际步行要走1.5公里左右，昌平线是一条互联网浓度极高的线路，从高教园出发，3站朱辛庄，4站生命科学园，5站西二旗。都是互联网人耳熟能详的站点，腾讯的新总部也在学知园站旁。可直接换乘8、10、12、13、15五条地铁线路。

项目一街之隔就是央财，南侧还有北师大+北邮，都是211/985级别的院校。

在南延通车后，有近20所高校分布在昌平线两旁。其中超10所是211/985。科研浓度高成了昌平线新标签。互联网+科研这对组合，不仅高知高智，当下也是北部买房人中的超级主力。

周末购物可以去沙河玖耀里、超级合生汇、朱辛庄TBD万科天地等购物中心，还有朱辛庄万达广场（建设中），生活在这里，吃喝玩乐不发愁。

高教园地铁口对面规划TOD商业综合体，北侧又规划了大型商业综合体，未来业主下班直接进商场，吃饭，购物，再散步回家。

教育方面，项目配建幼儿园，边上有个北师大附属小学，溜达着就能到，北师大附中、北师大昌平学校、北航附小高教校区、北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园等其他院校也在小区边上，教育资源浓厚。

北大国际医院、北京积水潭医院回龙观院区、沙河中西医结合医院等城市三级综合医院全时护佑。

学府公园、白浮泉公园（原昌平新城滨河森林公园）、科学城滨水公园、温榆河、蟒山森林公园等城市生态景观与森林公园遍布周边。

未来升值

2017年9月新版北京城市总体规划发布明确未来科学城作为“三城一区”主平台，构建北京发展新高地的科技创新中心空间格局，未来科学城整体规划面积170.6平方公里，规划“两区一心”的空间布局，西区由“生命谷+高教园”组成，其中沙河高教园定位为科教及产业融合新城，世界一流高教园区。

沙河高教园，作为北京市首个校城融合示范基地，承载着基础研究和人才培养。目前园区已入驻北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京科技大学、北京师范大学、中国矿业大学（北京）、外交学院、北京信息科技大学八所知名高校，依托高校集群驱动高知高智人群聚集，联动科研院所与科研企业持续入驻，构建充满活力的科教融合大学城。

未来科学城西区已成为海淀北科技研发、科研教育的城市发展新高地，西区的“沙河高教园“与“生命谷”、东区“能源谷”共同形成了“两谷一园”的创新发展格局，汇聚高知高智人群与科研企业。

高教园正经历着从园区到城市功能区的华丽蜕变，一个集大型商业、体育中心、文化艺术、新兴产业、生态公园于一体的综合配套核心区跃然纸上，紧邻地铁口的规划布局，让繁华与宁静在此和谐共生。特别是已率先敲定的10万平米大型商业体，将为区域生活品质带来质的飞跃。

这片热土同样吸引了众多怀揣高校情节的创新企业，随着基础设施与居住环境的日益完善，邻近高校的智力资源与成本优势，将吸引更多创业新势力在此扎根，未来产业图景令人充满期待。此外，板块内还坐拥近5万平的玖耀里商业综合体，加之昌平线沿途一站一商圈的布局，万达广场、超级合生汇等大型购物中心环伺，进一步丰富了居民的休闲娱乐生活，为这片智慧高地添上了浓墨重彩的一笔。