在1月的末尾，万科酒店旗下的有熊酒店，在苏州观前街开出了自己的第五家分号。酒店在拥有700多年历史的观前街上，与平江路历史文化街区仅一路之隔，同时也以“酷江南”的设计主题，赋予老城新的生命力。

相较而言，万科与同样作为地产出身的万达、绿地、金茂、碧桂园等相比，在酒店领域的拓展相对更为低调，但从万科的酒店布局中，我们却也不难看出，关于后地产酒店时代的可能发展脉络。

PART1 7年5店，有熊是否足够独特？

作为酒店，有熊酒店算不上“常规”。就以刚开业不久的苏州观前街有熊为例，酒店有8幢建筑，仅有16间客房，这意味着，有熊并不如传统酒店一般，以房量取胜。

有熊将重点落在了客房之外的空间中，其在保留当地传统文化特色的基础上，引入了知名餐饮、艺术展览、文化市集、咖啡酒吧等多种业态，与其说是酒店，更像是一个年轻活力、创新共享的综合性项目。

而回溯有熊的诞生过程，也不难发现，这一酒店品牌的出发点，也选取了一个并不常见的切面。

2017年，有熊酒店创始店于苏州敬文里诞生。苏州敬文里原名“嘉园”，是世界建筑大师贝聿铭叔祖父、民国“颜料大王”贝润生的府邸。这一酒店由知名建筑师青山周平主创设计，既保留了历史温度，又与当代生活有所共融。

作为万科旗下的人文精品酒店品牌，“有熊”之名，源自上古黄帝时期的部落，寓意一种部落式共享生活，为入住者提供归家的感受和深度城市人文体验。

也因此，有熊酒店的人文愿景是通过酒店品牌的可持续营建，助力城市更新，并持续让一个个隐藏在宅院园林中或旧城老巷中的建筑得到妥善修缮，推动古城复兴，打造人文度假酒店标杆。

如今看来，从苏州敬文里有熊、深圳南头有熊、潮州古城有熊、苏州畅园有熊再到苏州观前街有熊，7年间落地的5家分号，无一不在诠释品牌的人文愿景。无论是深圳南头古城有熊酒店扎根于城市的兴衰，将一栋居民住宅，改造成为设有十一间客房的精品酒店，还是潮州古城有熊继承了古城园林的基因，并在古城更新里植入现代性，有熊酒店的作品，都可视作是城市更新与存量改造的高阶范本，这一点，便可足见有熊之独特。

PART2万科与它的酒店试验场

将视角从有熊酒店再上移到万科，万科在酒店板块的尝试，虽低调，也略晚一些，但也算是赶上了地产行业做酒店的大潮。

2017年，国内地产行业正值意气风发之时，各地产公司纷纷开展多元化布局，万科亦不例外。时年，万科斥资1.14亿新元（6.1亿人民币），与悦榕控股合资成立新公司——悦榕中国（Banyan Tree China），占股50%，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。公司成立后，悦榕资产（中国）的20多家悦榕系列酒店纳入万科体系，并归万科酒店业务板块负责。

这一合作，是万科酒店产业在很长一段时间内的重要部分，不过，这一合作更多是让悦榕旗下的酒店品牌顺利落户中国，对于万科本身在酒店板块的发展而言，并没有太多赋能。

合作6年后，万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，此为后话。

在万科多元化业务版图中，酒店一直以来也并非重点的业务板块，往往是作为其它业务的配套设施。情况到2020年，有了转变。

这一年，万科进行了组织架构的调整，集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部，作为万科集团最年轻的业务单元，其涵盖万科所有的酒店、度假资产以及与酒店和度假相关的资产管理、运营管理、品牌管理、咨询顾问等业务。

亟待有所发展的万科酒店及度假事业部，在成立一年后，又成立了万科酒店管理有限公司，并与亚朵进行了一次“联姻”的尝试——亚朵集团与万科旗下的酒店管理公司广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作，双方会在酒店市场拓展中优先匹配相关资源，联手探索“酒店+地产”合作新玩法。

自此，万科酒管已具备雏形，涵盖了包括万科重点培育的自有酒店品牌瞻云、瞻云精选、有熊以及山地度假项目VSKI。

与大多数地产酒管公司不同，万科更多是通过合作的模式，来拓展酒店板块，而恰恰也因此，使得万科绕过了地产酒店重资产经营的阶段，直接跨入“后地产酒店时代”。

PART3后地产酒店时代，地产系酒店如何走？

随着地产红利的褪去，过去由地产主导的增量市场结束，存量时代到来。这也意味着，地产系酒店下半场将由地产红利时代走向管理红利时代。

在这样的“后地产酒店时代”中，品质、服务、成本管控、现金流管理等，成为决定地产商成败的硬性指标，如何重塑自身品牌价值，进行轻资产的输出，是当下地产系酒店需要思考的重要问题。

万科自然是一个值得关注的样本，而从当下地产酒店的一系列行动中，我们也得以管中窥豹，探得些许后地产酒店时代的地产酒店发展路径。

/转变地产思维，做躬身的“学徒”

在过去很长一段时间里，酒店之于地产，都只是“配套”的身份，没有品牌打造、专业化经营的理念，更像是地产板块的“溢出”。即使有与酒店集团的合作，大多也仅仅是地产公司出物业，负责酒店前期的投资和建设，酒店酒店品牌出管理，酒店中后期的运营管理。

在这样的背景之下，地产商在早期经营酒店生意时，往往带着地产思维，即更关注如何充分利用供给资源，而从作为服务业的酒店思维来看，往往是关注如何尊重市场和服务消费者的意识。

如今随着地产行业的变化，酒店供求关系的转变，越来越多地产系酒管公司在多年的市场躬身践行中，正逐渐转变了原有的地产思维，越发向传统的酒店管理公司学习并靠拢，回归住宿服务本质，重视品牌价值。

/围绕存量市场，做长远的功课

无论是对于地产系酒管公司还是传统酒管公司来说，在存量时代，谁能拿到更多优质的存量物业，谁就能在当下市场获得更为长足的发展。

不过，值得关注的是，当下的存量市场，也在向更深化演进。我们曾在《进入第5年，酒店存量市场如何了？》一文中提到几个存量市场的特点，包括不是所有存量，都能被改造、下沉市场存量，仍有较大空间、一线城市存量，向高端进发等。因而在改造策略上，酒店集团的存量改造，并非一味翻牌，也绝非“新就是好”。

在分化的存量市场下，竞争日益激烈，却也诞生了更多机会，地产酒店要找到适合自己的“窄门”。

万科旗下有熊酒店的高明之处，在于其承接了万科过往在城市管理服务与运营方面的优势，从以往单纯的重资产开发，逐渐转向城市配套服务商，实现轻资产化运营转型，与城市更新紧密结合，并以颇为人文的方式将其重新呈现。相比于大多数酒店品牌直接与单个存量物业的合作，万科有熊酒店则是与城市共振，以一个个绝佳的城市更新范本，打开更长远的局面。

/寻找合作伙伴，做并肩的前行

近些年来，地产系酒管公司与传统酒管公司的合作越发密切与深入，摆脱过去并不真正涉及酒店管理与经营工作的赋能合作，如今的地产系酒管公司，则是在为自己寻找一个真正的志同道合的伙伴，同样，也是在寻找一位可以互为学习的师友。

除了前文提到的万科与亚朵、悦榕庄的合作之外，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村，便通过与希尔顿合作，成为希尔顿惠庭酒店品牌在中国区的独家战略合作伙伴，通过与雅高合作，成为JO&JOE品牌在中国的独家战略合作伙伴，同时，还与美诺酒店集团携手，布局国内度假市场。

尽管企业与企业之间的合作，结果并不一定总是圆满，但对于地产酒管来说，通过深度合作，往往也能学习到大型酒店集团在品牌、运营、生态链、会员体系上的打造之道，对于未来的发展，同样有所裨益。

/打造自营品牌，做轻资产的输出

有业内人士曾指出，“地产+酒店”的模式已经进入一个新的时代，其玩法已在悄然发生变化，走好轻资产关键一步至关重要。

打造自营品牌几乎是地产酒店发展到当下阶段的必经之路，也只有将自营品牌真正打造好，获得市场认可，才能实现轻资产的进一步输出。

地产酒管同样也转变了思路，不再拘泥于高端品牌，而是顺应市场趋势，打造品牌矩阵，以满足不同的市场消费与投资需求。

万达酒店及度假村无疑是地产酒管公司中，品牌矩阵打造的佼佼者。2023年，万达酒店及度假村携旗下万达锦华酒店、万达颐华酒店、万达美华酒店和万达悦华酒店品牌亮相第十一届中国（上海）国际酒店投资加盟与特许经营展览会。

其中，万达锦华酒店为高端精选酒店，万达颐华酒店为高端生活方式酒店，万达美华酒店为中高端方式酒店，万达悦华酒店则是定位中端酒店。多种品牌组合亮相，不同的类型为投资人提供了更加多样的选择。

从上世纪90年代到如今，地产系酒店已走过了前地产酒店时代，进入了后地产酒店时代，在专业、品牌与运营的时代里，地产系酒店正逐渐摘掉“地产”的帽子，向更纯粹的“住宿”靠近，正如酒店及度假事业部BU首席合伙人和总经理丁长峰所说，“酒店是人类最古老的业务之一，没什么新奇事，关键是如果把产品和服务做好。”