众所周知，每年的九月和十月通常被视为房地产行业的高峰期，业内人士称之为“金九银十”，这段时间无论是参观房屋的人数还是购房者的活跃度，都会显著提高。

然而，今年的市场情况却略显不同。尽管9月份的首个星期参观房屋的人数有所上升，显示出购房者的兴趣回暖，但我们团队通过调查发现，成交量的增长并不明显，市场仍然面临诸多挑战与不确定因素，购房者的观望情绪似乎依旧浓厚，令人深思。

当前市场上购房积极性不高，许多人并不急于购房，这一现象的主要原因是近年来房地产市场的持续低迷以及今年政府多次放松调控政策。这导致很多人对未来房价的走势持观望态度，愈发普遍。

不可否认的是，近期房价确实出现了下降，开发商也纷纷推出各种优惠活动，例如打折促销、赠送车位、免物业费等。这意味着如果现在选择购房，可以享受到比以往更多的优惠，从而在购房成本上更加经济。

然而，对于大多数人来说，市场上“买涨不买跌”的心理已经根深蒂固。在过去，房价一路上涨时，不少购房者在买房时往往不太考虑价格、地理位置或开发商的优惠，而只要经济条件允许，就会毫不犹豫地投入楼市，甚至有不少人会选择贷款或借钱来购房。

相较之下，目前许多城市的房价已出现回落，尽管首付比例和贷款利率有所降低，很多人依然显得犹豫不决，生怕未来房价继续下跌后，自己会成为高位接盘者。虽然全国的平均房价仍处于较高水平，但普通家庭购房的门槛依然不轻。据国家统计局的数据，2022年全国平均房价大约为9814元/平方米，这意味着要购买一套110平方米的普通住宅，至少需要上百万元的投入。

对于普通家庭而言，购房不仅意味着耗尽所有的积蓄，还可能需要承担长达20到30年的贷款压力。

在当前的情况下，如果未来房价持续下跌，将导致家庭财富显著缩水，而这正是许多人不愿意冒险的原因。但另一方面，尽管各地已经放松了楼市调控，推出了一系列利好政策，例如降低首付比例、降低房贷利率和实行认房不认贷等，许多人仍然担心房价可能会像以往那样突然上涨。

如今的房价已经不低，如果再度攀升，很多人可能面临买不起房的困境，尤其是对于普通的刚需家庭而言，住房的重要性不言而喻。因此，现在许多刚需家庭在购房决策上感到非常纠结。

于是，一个关键的问题就出现了：在2023年，我们究竟应该买房吗？如果选择不买房，五年后是否会发现购房更为困难？对此，经济学家马光远给出了见解。大家对马光远并不陌生，他在房地产市场的研究上积累了丰富的经验，并拥有相当的权威性。

早在2021年，他就对未来三年的房地产市场趋势进行了预测，指出房企面临的高负债问题将持续存在，并且在接下来的几年里，这些企业可能会经历重组或被淘汰。此外，他明确表示，不应寄望于房地产市场“黄金时代”的再次出现，市场调控的基本方向不会改变，而市场稳定将成为未来的总体趋势。

马光远的观点清晰地描绘了未来几年的房地产市场走向。首先，开发商为求生存将频繁推出促销活动，房价大幅上涨的可能性较小。

其次，他认为不应期待房市“黄金时代”的再现，考虑到当前的人口与社会结构变化，这一看法是相当合理的。最后，他指出市场将趋于稳定，尤其是年轻人对购房兴趣的降低，将导致房地产需求长期处于下滑状态。

尽管未来房价可能不会持续上涨，但我们仍需看到中国城镇化进程尚未结束，人口从小城市向大城市的流动趋势愈加明显。这意味着，人口持续增加的一线城市如北京、上海、深圳、广州，及部分实力较强的二线城市，房价可能会保持稳步上升。

因此，如果你的经济状况允许，并且居住在这些城市，购房仍然是一个值得考虑的选择，有潜力实现资产保值甚至增值。然而，对于大多数二线及三四线城市来说，2023年不购房，未来五年可能不会产生显著影响，尤其是在三四线小城市，购房的压力将会显著减轻。