观点网 总在管项目192个，总在管面积2990万平方米，收入12.48亿元，同比增长5.5%，股东应占溢利约2.57亿元，同比增长23.5%。

作为中骏集团独立上市的子公司，中骏商管的业绩迎来回暖。

中骏商管于3月27日发布2023年业绩报告。数据显示，期内企业收入12.48亿元，同比上升约5.5%。

其收入构成主要包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两部分。商业物业管理及运营服务收入约4.16亿元，同比增长5.1%，占总收入的33.3%；住宅物业管理服务收入约8.32亿元，同比增长5.7%，占总收入的66.7%。

期内，股东应占溢利约2.57亿元，同比增长23.5%。

在收入上涨的同时，中骏商管面临着毛利下降的问题，2023年毛利为4.09亿元，同比下降4.7%，毛利率约32.8%，较2022年的36.4%下降3.6%，主要原因被归于高毛利的增值服务收入减少。2021年中骏商管的毛利率为47.2%，连续两年下跌幅度近15%。

其他收入及收益由2022年的约人民币0.464亿元大幅上升约208.4%至2023年的约人民币1.430亿元。其他收入及收益上升主要因为贷款予中骏集团的利息收入的大幅上升，以及收购巨时发展的全部已发行股本产生议价收购的收益所致。

于2023年末，中骏商管总在管商业物业为19个，总在管建筑面积约为200万平方米，同比增长约19.1%；在管住宅项目为173个，总在管建筑面积约为2790万平方米，同比增长16.2%。

另一方面，年内中骏商管进行3次回购股份以总价2.07亿港元回购14亿股。

商业业务回暖

中骏商管的商业物业管理及物业及运营服务，主要是管理的商业物业包括购物中心以及写字楼物业，期内收入约4.16亿元，同比增长5.1%，占企业总收入的33.3%。其收入构成包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务收入。

据公告披露，基本商业物业管理服务主要为向物业开发商、业主及租户提供的清洁、安保、维修保养、租户协助、营销及推广服务，2023年收入2.62亿元，较2022年2.43亿元上升约8.1%，占总收入的21%，主要由于在管建筑面积增加所致。

开业前管理服务主要是在商业物业开业前向物业开发商提供的市场研究及定位、前期谘询及规划、建筑设计咨询、租户获取及开业准备服务，2023年收入1513万元，较2022年4504万元减少66.4%，占总收入的1.2%，下降是由于中骏集团从2022年开始暂时停止购买土地，以及2023年开业前管理服务的购物商场数量由2022年的7个大幅减少到3个所致。

其他增值服务包括商业物业开业后提供的租户管理、租金收款、停车场管理、广告位及其他公共区域的管理服务，2023年收入1.38亿元，较2022年1.08亿元上涨28%，占总收入的11.1%，是由于在管建筑面积增加，以及2022年运营受新冠疫情影响。

从2020年至2023年，中骏商管商业管服务收入波动明显，分别为3.73亿元、5.63亿元、3.96亿元、4.16亿元。

总签约商业物业为39个，总签约建筑面积约为500万平方米，在管商业物业为19。个，总在管建筑面积约为200万平方米，同比增长约19.1%；

新开项目方面2023年中骏商管新开3个中骏世界城，平均建筑面积11.2万平方米，平均出租率为94.7%，其中重点项目是北京西长安中骏世界城，出租率为99.5%。

写字楼方面，2023年没有新开项目，在管项目共有6个，平均建筑面积8.8万平方米，平均出租率为84.2%

截至2023年底，中骏商管为19个购物中心及写字楼提供商业运营服务，总建筑面积达到202.5万平方米，平均出租率为90.2%。

按区域划分，商业物业业务聚集在长三角经济圈，2023年签约建筑面积为209.8万平方米，占总签约面积的42.3%，在管建筑面积为69.8万平方米，占总在管面积的34.4%，收入为1.48亿元，占总收入的35.5%。

据公告披露，截至2023年底，中骏世界城于年内总品牌调整达30%，战略合作品牌超2000个，目的是为了对消费内容提档升级，形成项目差异化竞争力。

住宅业务承压

住宅物业方面，2023年，中骏商管提供住宅物业管理服务的签约住宅项目为223个，总签约建筑面积约为4310万平方米；在管住宅项目为173个，总在管建筑面积约为2790万平方米，同比增长16.2%。

期内收入约8.32亿元，同比增长5.7%，占企业总收入的66.7%，其收入构成包括基本住宅物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务

基本住宅物业管理服务包括向业主、业主委员会或物业开发商提供的清洁、安保、园艺及维修保养服务，2023年收入6.2亿元，较2022年5.29亿元增长17.4%，占总收入的49.8%，主要原因系在管建筑面积增加。

非业主增值服务包括在预售活动期间向物业开发商提供预售管理服务，2023年收入1.05亿元，较2022年1.95亿元减少46.1%，占总收入的8.5%，是由于售楼处管理服务及交付前检验服务的收入大幅减少所致。

社区增值服务包括家政及清洁服务、住宅物业代理服务、美居服务、停车场管理、会所运营及公共区域管理增值服务，2023年收入1.05亿元，较2022年6191万大幅上涨70.1%，占总收入的8.4%，主要是美居服务的收入大幅上升所致。

按区域划分，住宅物业主要集中在海峡西岸经济圈，2023年签约建筑面积为1616.7万平方米，占总签约面积的37.4%，在管面积为1314.9平方米，占总在管面积的47.1%，收入为3.76亿元，占业务总收入的45.2%。

资料显示，中骏集团在2023年共计交付近40000套住宅，保交楼的任务完成，但销售数据缩水严重，2023年度累计合同销售金额约为277.75亿元，同比减少52.94%。

中骏集团发布盈利警告2023年母公司股东应占亏损约为78亿元至83亿元，亏损主要是受房地产市场需求下滑影响，物业交付量下降、物业售价下降和商业物业需求下降等多方面因素的叠加。

母公司交付的4万套住宅是基本住宅物业管理服务增长的主要驱动力，但销售疲软的情况也进而导致中骏商管的非业主增值服务收入下降了46.1%。

中骏商管还以10.9亿元接手了北京门头沟奥莱购物中心为母公司输血，近两年直接或间接提供给母公司的资金约达到20亿元。

该项目定位为大型TOD城市商业综合体以及24H京西新奥莱。占地面积约2.69万平方米，总体建筑总面积22万平方米，其中商业12万平方米，住宅6万平方米，公寓2万平方米，写字楼2万平方米。

据悉北京门头沟奥莱项目所产生原土地收购、建设及开发成本合计达到人民币14亿元，即以7.8折的价格中骏商管将其购入。