三年疫情与经济下行最艰难的时候过去了，房地产行业为什么变得更加凶险了？民营房地产企业怎样才能度过这场劫难？

碧桂园恒大融创，这些民营房企，未来还有机会吗？

23年下半年，民营房地产企业的日子，正在变得更加艰难。

今年1-9月份，百强房企销售排行榜上，前10名中有六家是国企。曾经的房地产三巨头，碧桂园掉到了第七，操盘销售额1867亿，只有巅峰时期的一半左右；融创掉到了第16名，操盘销售额只剩下674亿；恒大更是在榜上不见了踪影。

9月份是房地产新政来得最猛烈的一个月，百强房企的销售额还是同比下降了29.2%。

这会是房地产行业最艰难的时刻吗？为什么偏偏是现在呢？

现在是不是房地产行业最艰难的时刻？恐怕没几个人知道答案，但为什么是现在，估计每个人都能说出一二三来，这两三年大家已经看得太清楚了。

昨天我们说，目前的房地产行业的危机，只能说明一个危险的事实，扩张过快，负债率过高的企业，当遇到经济形势和市场不好的时候，就会撞上南墙。撞上南墙你回不回头？什么时候回头？这是一个大问题，前些年没有房地产开发商的老板会认为他们应该开倒车。

我们刚才提到的百强房企销售榜单，非常清晰地反映出来行业的一个更严重的问题。

这个问题，就是

现在房子不好卖了，房地产企业周转不起来了。这就带来一个更加严重的问题，那么高的负债怎么办呢？手上囤积的那么多地怎么办呢？这都是非常沉重的负担。

我们从9月份的金融数据看到，前三季度人民币存款增加22.48万亿元，其中住户存款增加14.42万亿元，这说明住户存款总额已经超过140万亿人民币了，这是一个非常庞大的数字。

所以，大家都不买房了，并不是中国人都没钱了，而是没了花大钱买房的信心，这一方面是经济复苏遇到挑战，更重要的是很多人担心民营房地产企业如果突然暴雷了怎么办？所以我们就看到，国有房企都跑到排行榜前面去了，因为大家都不太担心国有房企会突然倒掉。

那么，面对困难，民营房企怎么办呢？

前两年房地产行业销售规模从18万亿的顶峰往下掉的时候，最初大家认为能守住15万亿，后来掉到15万亿以下，大家又认为能守住12万亿。

今年1-9月份商品房销售9.9万亿，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

即使我们可以预期今年大概率能守住12万亿的盘子，明年呢？后年呢？

很多人都在讲，中国的房子已经过剩了，接下来的事情，就是调整地区结构、城市更新和住宅升级，这三件事的过程也许会很漫长，跟市场趋势下降一对冲，房地产的总销售规模也会继续缓慢往下降，10万亿左右已经很不错了，或者会降到8万亿。

8万亿，这个盘子不到高峰期的45%，还能养活多少房地产企业呢？

这种形势下，民营房企只有一条路可以走了。

经济不好或者行业调整的时候，

企业最好的办法就是收缩战绩，节约成本，全面过冬，减轻负担，熬过最难的一段时间，等待房地产的春天来临。

房地产还有春天吗？

前两天我们讲，房地产行业虽然不会再有前些年那样的大跃进，但调整净化之后，市场整体规模变小了，房地产公司的数量也大幅度减少了。8万亿的总规模，即使100家房企，平均每家也有800亿。

所以，接下来，民营房企就是要节衣缩食好好过日子。