关注深圳楼市的朋友，是真挺累的。

之前是等政策等麻了，现在是政策太多看麻了。

最近这两周，深圳轰炸式集中发布新政策，几乎每一天都有重磅、每一周都不缺头条。

不过消息实在太多了，我相信大家应该也有点乱，

简单总结，比较核心的调整就是以下4条：

执行认房不认贷！

存量房贷即将下调，各大银行已经发布最新调整政策！

离婚不再追溯3年，现有家庭有多少房算多少房！

首套房也准备2成首付！

放在1个月之前，每一条你都会觉得个顶个都是大招！

但是真正开始执行之后，效果如何呢？

带看量确实增加了！

观感上看，市场上看房的人确实是多了，熙熙攘攘的营销中心，人数突然间多了不少。

挂牌量确实也涨了！

截止到9月11日，深圳二手楼盘的挂盘量达到54966套，相比上周增加了1531套。

从下图的变化趋势中也能看出来，政策出台之后，挂牌量一周时间就直接飞升。

但最重要的成交数据呢？

根据深圳住建局官网的数据，9月份截止到11日，深圳二手房一共成交了811套，环比上周上涨了26.4%。

成绩似乎也不错，但是所谓的26%涨幅，都是在此前低迷的成交数据基础上计算的，有很强的误导性。

9月份一共有30天，如今3分之一的时间过去了，成交才811套，按照这个成交速度，这个月最后的成交量顶多就是2500套。

8月深圳成交2422套，9月预估的数据几乎和8月一模一样。

这算哪门子回暖？

所以，挂牌量上涨又如何？带看的人越来越多又怎样？关键问题是大伙还是不买啊！

和深圳形成鲜明对比的，是北京和上海的数据。

北上在放开认房不认贷之后，北京一天时间成交超过1800套；

上海凭借着政策红利，8月底一波成交拉涨，最后8月的二手房成交1.4万套，是3月以来首次环比增长。

这说明什么？

这说明一线城市有资金的人不是不愿意买，只是你开的“条件”还没有让他“心动”。

原本深圳可能想的是释放一点点政策利好，市场就能回暖。

但大家的信心远比预想的要差。

何况深圳是一个楼市调控比上海和北京还要严格的城市，如果没有更宽松、更有安全感的政策环境，在当下这个经济环境，是很难让人放心出手买房的。

如今放开的效果不达预期，该怎么办？

恐怕只有一条路了——

全面放开限购

深圳全面放开限购，确实是不能再拖了。

一方面，刺激经济已经到了刻不容缓的地步。

现在的经济环境大家是能感受到的，无论是GDP增长、还是A股的指数、寒意是大家都能感受到的，青年失业率数据都已经不公布了，数据之差无需赘述

深圳作为全国楼市的风向标，又是一线城市，对当下经济的复苏有着重要意义。

甚至可以这么说：深圳放开楼市调控的力度决定了刺激经济的力度。

如果在年底前刺激经济的效果还不明显，明年整体的预期还可能会更差。

另一方面，过于谨慎的楼市政策已经没有意义。

很明显，现在的深圳，放开调控太谨慎了。

除了认房不认贷以及存量房贷调整，深圳其他实质性的动作不多，多数传言都是楼市小作文，没有官方的表态。

首套两成首付，深圳的银行现在都还在犹犹豫豫，生怕一放开就乱套。

深圳有关方面可能还没有意识到，如今早就不是2020年了，不再是调控一松大家就会扎堆买房的年代了，深圳恐怕高估了政策放开的作用。

即便现在深圳马上放开限购，全国人民都有深圳的购房名额，我认为深圳的楼市也不会马上回暖。

毕竟大伙对楼市的信心不是一天没的，那自然也不会一天就能建立起来。

所以即便是当下全面放开限购，政策周期恐怕也得1个多月。

先是富豪带动豪宅成交；

豪宅成交带动一批中产置换改善；

最后逐渐传导到刚需，市场热度才会有回暖的迹象。

这一套政策周期下来，想要把深圳单月二手成交量拉回到4000套以上，恐怕也得1个多月。

最近各个城市都在拼放开的速度，大家都摊牌不装了，我劝深圳也别遮遮掩掩了，赶紧着手安排放开限购吧。

最好就是在9-10月期间落实下来，抓住金九银十的机会狠狠刺激一波。

最后，说说深圳具体要怎么放开限购。

其中一种放开方式是“因区施策”。

也就是先试着放开一些局部区域试一下效果和反应。

比如可以先放开一些关外的区域像光明、龙华、坪山这些区的限购；保留核心区比如南山、福田区的限购。

另一种放开方式是减少社保年限。

深户3年社保可以改为2年或者1年；非深户可以从5年改为3年或者3年以下。

不过我个人更倾向于第三种方式——直接全面放开限购

我知道这么做跨度是很大，确实也很激进，完全不符合深圳楼市政策求稳的基调。

但没办法，只有这样做，才能最快地达到放开限购的目的。

因为无论是局部区域放开、还是只放开社保年限限制，都很难刺激到一些手里有钱置换和买豪宅的人。

而这一批人才是当下最不用担心还贷压力和未来收入的群体，也是最愿意买房的群体。

没有这一波群体的刺激，刚需根本起不来。

放开的目的，最后还是要落到一点——让刚需愿意买房

刚需没动静，那调整就是失败。

因此，要精准刺激，那就必须来个真正的大招，别搞细水长流了，向全面放开限购的南京和沈阳学习，才是深圳的正道！

期待深圳接下来能够马上对限购政策做出调整，而一旦深圳出台全面放开调控的政策，预计市场上二手房的价格可能会出现很大的变动。