物管企业深业物业第四度冲刺港股上市，或是检验市场信心是否修复的指标

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本文作者 李世达

即使是有国资背景，上市也未必一帆风顺。深业物业运营集团股份有限公司近日第四度向港交所递表，希望趁着政策利多频出之际，再次冲刺上市之路。

深业物业成立于1992年7月，是深圳老牌物业管理公司。深业物业所属的深业集团于1983年成立，为深圳市政府全资拥有。深业集团旗下拥有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及Ａ股上市的沙河股份(000014.SH)。

根据申请文件，深业物业为中国全业态物业管理、商业营运及城市服务提供商，截至今年上半年，深业物业在管项目总数为498个，在管总建筑面积约为8,920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。其中，公司于粤港澳大湾区的在管总建筑面积约为6,020万平方米，占在管总建筑面积的67.5%。

根据弗若斯特沙利文资料，以2023年按收入计，深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九位，市场份额0.3%。2024年上半年，公司营收14.1亿元，年增9.8%；录得股东应占溢利9,230万元，年增12.6%。

此前，深业物业曾三度递表，最早一次在2023年2月24日，半年后的8月25日二度递表，后于今年2月获得中国证监会的备案通知书。第三次递表则是今年3月28日，仍未能通过上市聆讯。

错过上市风口

2018年以来，房企纷纷分拆物管公司上市，行业经历了一波上市热潮，去年则突然降温。2020年，赴港上市的内地物管公司从2019年的8家暴增至18家，2021年也有13家，2022年回落至6家，去年仅剩两家。

今年截至目前，则有泓盈服务(2529.HK)、经发物业(1354.HK)两家物管公司成功上市。房地产市场的下滑，是物管公司上市数量下降的主因，深业物业错过了上市最好的时机，而在市场信心缺失的当下，公司的盈利能力显得更加重要。

与两家今年成功上市的物管公司相比，深业物业的业务体量是两者的数倍。2021年至2023年，深业物业营收分别为21.5亿元、23.5亿元、27.1亿元，同期泓盈服务营收则为4.3亿元、5.3亿元及6.5亿元；经发物业则为5.9亿元、7亿元及8.6亿元。

但从盈利能力来看，虽同为国资企业，深业物业反而比不上体量更小的泓盈服务。过去三年(2021至2023年)，泓盈服务毛利率分别为24.9%、23%、23.3%。同期深业物业则为13%、14.4%及15.7%。净利润率方面，泓盈服务为9.5%、10.1%与10.8%，深业物业仅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或许与业务比重有关。城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务，是公司收入的主要来源，其中前两者占收入比重较高，但毛利率水平较低(今年上半年分别为13.4%及10.3%)，毛利率较高的商业物业运营及管理服务(今年上半年为27.3%)，却仅占收入比重不到两成四。

试图减少依赖

此外，与关联公司(深圳控股)的交易是公司利润的重要来源。2021年至2023年，向关联公司提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%，而向独立第三方公司提供服务的毛利率则为6.4%、7.4%、8.9%。

为了冲刺上市，深业物业逐年降低对关联方的依赖，其来自关联方的在管建筑面积占比，从2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%，但第三方公司贡献的收入占比却不增反降，从2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

应收帐款增加也是问题。今年上半年，公司录得金融资产减值亏损1,370万元，同比激增341.9%，主要来自贸易应收款增加。上半年，贸易应收款余额约为6.3亿元，其中关联方占比35%，第三方占比64.9%。而关联方帐款周转天数也过长，达284.2天，远超第三方公司的59.5天。公司直言，如果无法向客户收取管理费，将对公司业务与财务带来重大影响。

目前距离证监会上市备案通知书失效，大约还有四个月的时间。深业集团曾表示，要在”十四五”期间打造成为”全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”，这项目标也将在明年”到期”，压力不可谓不大。

如今在国家政策支持下，内地房地产似有回稳迹象，也有望带动物管行业回暖。错过上市风口期的深业物业这次能否拿到入场券，或许也是市场信心是否恢复的指标。