“圆桌调解会”直播现场

大江网/大江新闻客户端讯 全媒体记者曹智健报道：公共收益的权利归属怎么划分？物业费都用在了哪里？物业有问题能否拒交物业费？近日，大江网/大江新闻客户端的记者来到南昌经开区南天金源小区开启问政直播，组织业主代表、物业负责人和江西省物业管理行业人民调解委员会的专家们开展“圆桌调解会”。直播期间观看人数突破30万，针对网友提出物业管理方面的问题，专家们进行了一一解答。

疑问一：小区哪些属于公共收益？

解答：一般公共收益包括利用住宅小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等经营收入；将公共场地、公共道路用于车辆停放收取的场地使用费；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；将属于全体业主所有的会所、游泳池(馆)、健身室(馆)、架空层等公建配套用房或场地用于租赁或经营产生的收入；处置经业主同意报废后的共用设施设备报废后的回收残值产生的收入等。

疑问二：公共收益的权利归属怎么划分？

解答：建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

疑问三：公共收益花在了哪些地方？

解答：公共收益可以用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备，业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。

疑问四：公共收益要不要公开？

解答：根据《物业管理条例》第六条：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”的规定，公共收益需要向业主公开，公开的形式、时间由合同约定。

疑问五：小区物业若拒绝公开公共收益应该怎么办？

解答：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。具体内容为：物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。

疑问六：小区公共收益结余会不会给业主分红？

解答：根据《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

疑问七：物业费都用在了哪里？

解答：一般用于人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费、固定资产折旧、企业管理费分摊、经业主同意的其它费用、缴纳国家税金及国家规费、企业发生的坏账损失、企业合理利润等。

疑问八：业主认为物业有问题而拒交物业费是否合理？

解答：不存在拒交物业费的说法，缴物业费是业主的义务，提供物业服务是物业企业的义务，需具体情况具体分析。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费(如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等)，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费；如果物业服务存在严重违反法律法规及合同的约定，造成重大瑕疵的(以司法部门鉴定为准)，因物业服务重大瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。作为出现重大瑕疵，受侵害业主可以要求物业服务企业承担相应的责任。缴纳物业服务费和物业服务不到位是二个不同的法律关系，各自承担相应的法律业务和法律责任，不能“混为一谈”。