南方财经6月23日电，据中国证券报，美国银行分析师Mark Nichol日前发布的一份报告显示，一项由英国购物中心支持的贷款（商业房地产抵押贷款支持证券，CMBS）的AAA级部分投资者遭遇亏损。

同时，巴克莱银行日前的报告显示，以曼哈顿中城百老汇一栋大楼的抵押贷款为支持的3.08亿美元票据的AAA部分的购买者也遭遇25%的亏损。

这也是2008年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券首次出现此类损失。这意味着即便是美国最高信用等级的投资产品也开始不再安全。

截至2023年，美国的国债信用等级被惠誉国际信用评级公司从最高等级’AAA’下调至’AA+'。也就是说，此次爆雷的投资产品比美国国债的信用评级还高。

这也预示着美国商业地产风险在不断蔓延。到目前为止，美国商业地产价值已累计暴跌约40%，并且还远远没有触底。目前，众多美国城市的商业地产风险上升，其中，芝加哥、丹佛的商业地产分别有75%和65%面临风险。

美国商业地产市场正面临着写字楼需求和价格暴跌、高利率，再融资成本大幅增加和信贷紧缩等诸多负面因素的冲击。

2024年以来，美国商业地产风险迅速上升，美国商业地产法拍数量激增，部分涉及美国商业地产业务的美国、日本和德国银行出现亏损，股价暴跌。

美国商业开发商债务偿还高峰来临，2024年，美国商业地产将有近20%的未偿还债务到期，规模高达9290亿美元，比此前所估计的要高出40%。在未来五年内，还将有2.5万亿美元债务到期。

为了偿还到期债务，美国开发商需要大量再融资或出售资产筹集资金，将会加大商业地产的下行压力。

同时，此次最高信用等级的CMBS违约，将会严重削弱市场对于风险资产的偏好，继而进一步推高美国商业地产企业的贷款成本和难度。并使得市场对于商业地产的需求量进一步下滑，继而导致更多的CMBS违约，形成恶性循环。

因此，美国商业地产可能在未来两年内成为最大的潜在危机。美国商业地产市场已经开始进入恶性循环，流动性在逐渐衰竭，美联储如果再不降息，还将会有更多的爆雷在后面。

同时，由于美国中小银行是美国商业地产的主要资金提供者，届时将导致美国中小银行破产潮蔓延，或将引发又一次金融风暴。

日本央行等金融机构也曾多次指出，在全球金融市场上，美国的商业地产是最大的潜在风险之一。

同时，由于所持有的美国国债亏损严重，日本的第五大银行———农林中央银行也爆雷，并被迫在未来一年内出售约630亿美元的美国和欧洲政府债券。如果美国利率继续高企，将会有更多持有美债的机构加入到抛售美债的队伍中，届时将引发金融市场动荡。

因此，诸多信息显示了美联储未来将被迫降息，降低美国商业地产和美国国债风险。但美联储降息将会导致美元下跌，从而推高美国进口商品成本，导致美国国内通胀再次上升，使得之前的持续加息对抗通胀的努力前功尽弃。

同时，也将会使得美国通过加息推高美元，发动金融战，收割他国的计划落空，美联储将降入两难。