不出所料，中国人口继续负增长！国家统计局1月17日发布数据，2023年末全国人口140967万人，一年减少208万！

人口减少数量堪比整个临夏回族自治州，最直接原因是出生率的下滑。

虽然有媒体用“守住900万”的话术挽尊，但902万的出生人口还是创下了1949年以来最低纪录，6.39%的出生率更是有记录以来最低水平。人口自然增长率为-1.48‰，再一次敲响警钟！

新生儿人口“7连跌”，带来的第一波影响是：幼儿园招不到新生了，连福州都未能幸免。

少子化和老龄化的社会背景，也给房地产行业带来了巨大利空。

据中原地产数据，截止2023年12月底，大福州（六区+六县）商品住宅已取证库存还有954万㎡。按套均100㎡估算，这就是约9.5万套库存。那么问题来了：

盖了这么多房子，以后卖给谁？

虽然福州2023年的人口数据还没公布，但按照出生人口持续下降的大趋势，不容乐观。

《福州年鉴》统计数据显示，2022年末，福州市常住人口844.8万人，比上年末增加2.8万人，出生人口4.96万人，人口自然增长率3.85‰，均创下近10年来新低！

其实2016年全面二胎放开后，福州出生人口数量曾被拉回到小高峰，但随后几年出生率一直下降。从适龄入学幼儿数量变化，也能看到趋势。

根据市教育局的统计数据，2016年以来，福州市幼儿园数量连年增长。但2021年开始，幼儿园招生数和在校生数明显下滑。2022年，福州市幼儿园在校生26.84万人，比上一年减少了1.14万人。

一边是幼儿园增加，另一边是生源减少，随之而来的就是“招生难”现象愈发严重。身边不少家长都表示，现在福州市区公办园摇号更容易了，不少民办园班级数也锐减。

甚至，东街1號在福州国企上班的朋友，去年底也破天荒地收到申请入校通知，那是一所以前花钱都进不去的公办幼儿园，如今也低下了高傲的头颅。

曾经的“一园难求”变为“一孩难求”，更惨的是：

念着念着，学校没了。

三四线城市来势汹汹的幼儿园关停潮已经蔓延到福州了。

近日，福州中驰幼儿园突然发布“这学期结束就此倒闭”的通知，打了家长一个措手不及。这是鼓楼区西二环口碑还不错的高端私立园，成立才4年就停办了，不少人猜测是因为生源不足难以为继。

这不是个例。2023年8月，仓山区北园、齐安好班长、海鹏花园等13家幼儿园因为无实际招生办学、办学许可证届满未延续等情况，被取消办学资格。

今年1月3日， 仓山区教育局又废止了思沃恩幼儿园和胪厦童星幼儿园的办学许可证。

市区尚且如此，县域的幼儿园更是一夜之间变得过剩。

1月12日，福清市3所民办幼儿园因为无实际招生和办学行为且办学许可证到期被取消办学资质

早在2022年，闽侯县贝贝、绿洲、金太阳等17所民办幼儿园就被官方终止办学，核心原因也是生源不足。

福州生源危机已经初现端倪，幼儿园关停潮只是出生率下降推倒的第一张多米诺骨牌，未来，小学、中学乃至大学都会迎来产能出清。

好消息是，学区房价格泡沫有望逐步被刺破。

但如果你说，福州人口通缩速度加快，接盘侠不够了，“房价如葱”的局面很快就会降临，未免言之过甚了。

你看，被调侃为“世界上第一个自然消亡国家”的韩国，2023年全国出生人口只有23.5万人，在主要国家中排名倒数第一，但平均房价却超过了9万元/㎡，在全球主要城市中位居前五。

还有，从2016年人口就开始不断下滑的香港，支撑起了全球最高的房价。

为什么人口生育率和房价走出完全相反曲线？

因为人口流动对于地产需求的影响远大于人口增长本身。

简单来说，人口减少10%，并不是每个城市人口均匀地少了10%，而是农村地区人口空心化愈发明显，核心一二线城市人口却越来越聚集。

所以，福州作为人口还在持续流入的省会城市，结构性的人口红利还是在的。

还有一组数据可以佐证福州房价是有支撑的：

根据中原地产统计数据，2023年福州五区商品住宅成交面积为121万㎡，同比下滑了21%，但成交均价报出29104元/㎡，同比上涨了7%

改善型需求的释放也拉高了全国住宅均价。

国家统计局最新公布，2023年全国商品房销售面积111735万㎡，创下了近十年以来的新低，但2023年全国住宅平均价格为10864元/㎡，同比上涨了6.67%。

分析完房价，再来回答开头的问题：福州目前大概有9.5万套商品住宅取证待售，这么多房子卖给谁？

根据《福州市人口普查年鉴-2020》，单单城市25-49岁的购房适龄人口，就有171.08万人。

按照福州家庭户户均人口2.94来算，相当于58万户家庭有住房需求。这里面相当一部分人，需求还没有得到解决。

也就是说，福州市区并不缺购买力，真正好地段的好房子短期内不会过剩。

真正需要担心的是非核心偏远位置的刚需产品，一边被保障房冲击，一边人口不断流失，或许只会越来越惨烈。

上为正文。