这几天好几位朋友私我说，今年的楼市看不懂，都说买房的人越来越少，很多地方的房价都跌了不少，但看官方的数据却出现了一个怪现象。

比如说，住建部的领导说，1-11月份，我们的新房成交量同比虽然有所下降，但二手房成交量却上升了40%，两者合计起来，比去年还略有增长。

其中，央视公布的广州房地产行业协会的数据显示，11月份广州的二手房网量同比增长了86.39%。11月份深圳的二手房成交量环比增长了15.8%，同比增长达到了61.7%。而北京网签数量增幅虽然不及前者，但同环比也有16.7%和17.8%的增长。不仅是一线城市，其他等级城市也有类似情况，二手房成交量有进一步提升的趋势。这也是官方为什么说我们的住房需求并没出现明显萎缩的原因吧。

我们不用质疑官方的数据，但问题是，为什么新房市场萎靡，而二手房成交量却连续上升？其实，原因不难找。身在楼市的朋友应该知道，都说房价在降，但新房降价并没有二手房市场来得那么随意。就拿笔者看到的一个楼盘来说，相比去年的价格，以工抵的名义降价了12-15%的样子，但周边的二手房房价，原来卖5万一平米的，现在只有3.5万左右一平米。作为购房者，你说你会选择买谁的房子？答案很明显。

看到这里，我们就能很好看明白3个道理：1.购房需求确实是有的，但都不想做冤大头，而是选择在性价比上做最优先选择；2.买房的目的是处于自住也好，保值也罢，但不少人看到房价跌了那么多，现在差不多也能承受了，担心现在不买，万一后面又上去了就得不偿失了；3.房企债务违约的情况挺多，总看到一些楼盘延期交付或者交付遥遥无期，说到底，对买新房没有信心，而买二手房才是所见所得。

由此可见，所以，眼下二手房成交量上升，并不是那种“量价齐升”的正向循环，而是都是走的低价路线。这种局面的形成，意味着发展趋势已不同往日，而且据住建部的最新表态看，明年楼市还将开启“三新”，意味着在新房和二手房之间要做好规划和平衡，房地产发展模式也将迎来深刻变革。住建部在部署明年工作中，有这么一段内容：

第一个新，构建房地产发展新模式。此前也有类似字样，都觉得房地产不同于以往，需要变革，但此前大都处于试验尝试阶段，路径并没有明确界定。真正提出来的时间应该是在2023年下半年这段时间，但考虑到工作从筹备到启动需要时间，而这次主管部门在这次全国大会上提出来，意味着明年将进入大范围落地实施阶段。房地产发展新模式，从早些时候国家的表述来看，其中一个项重要内容就是“三大工程”，而且从内容看，此项工作应是未来房地产发展的抓手，因为它涉及到了整个供给侧的改革。

包括保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造在内的三大工程，在业内看来，都是各有使命、侧重，又都有共同的目标。像保障房建设，主要针对低收入无房家庭的住房需求，城中村改造一方面是拆迁，为住房市场提供新的需求，另一方面是改造，为外来人口、新市民提供临时居所。而“平急两用”则是为新时期居住的安全配套考虑，目的是让周边的居民提供更加完备的设施，对提高宜居性是有加分效果的，说是有稳定当下房地产市场作用也不为过。

第二，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。翻译成白话就是，有多少钱办多少事，别乱借债，有多少人配多少土地、多少房，别供应过剩。很显然，建立人、房、地、钱联动新机制，均是针对当下住房供求关系发展重大转变的大环境下提出的，正如住建部相关领导所表示的那样，部分地区供应出现过剩，要收回此前已批未建的土地，自然也会减少或者停止部分地区的土地供应，通过时间来消化供应过剩问题。其实，这一条也可归到住房发展新模式-供给侧改革，需求没那么多，少供应土地就是了，以求住房不过剩，不浪费土地资源。

我们不要小看这一条，他不仅能提振当下的市场，而且对未来房地产发展产生深远影响。不要认为我们的房子会一直建很多，房地产市场就不行了，通过收缩土地供应，它可以确保供需平衡，有利于房地产市场稳定和房价平稳。从这个角度看，国家在此阶段控制住房供应，说明这就是政策底了，意味着，不希望房价再继续下降。至于市场底，估计也会逐步到来。

第三，在住房领域创造一个新赛道，下力气建设好房子。关于新赛道建好房子，这是主管部门首次提出来。这可不是心血来潮，就在前些天，住建部原总经济师公开表示，我们现在才建成20年的房子都已旧衰不堪，但日本东京的房子都建成二三十年，甚至三四十年，还是跟新的一样，内部隔热、防水、防噪等质量就更不用说了，未来我们一定要从各方面下功夫建设好房子。可以看到，主管高层拟开始开辟住房领域的新赛道，目标就是建设好房子。

为何要开启住房领域“新赛道”？

有人问，我们这么多年建了这么多房子，难道都是白建的吗？这个答案不能一概而论。大体上，起码房子居住的基本功能还在，只是因为在二十多年的房地产高周转运行模式下，不那么环保、外立面不那么持久好看。其实，房子的整体面貌在地区之间也是有较大差异的，像浙江、广东等很多地方新建的房子，品质都是比较能抗的，虽然价格高，但品质也在线。当然了，我们更多地方的房子需要建设好房子来更替，这应是住建部要求从明年起，开启住房新赛道的初衷吧。

看到这里我们应知道，房地产市场环境确实已面临“大变”了，我们不能再用老思维来思考未来，不仅如此，大家期盼的一个“取消”也有眉目了。

一直以来，人们对住房领域的两个“取消”都很关注，一个是公摊面积，另一个是商品房预售。就目前而言，公摊面积取消确实有难度，只是个别城市在降低公摊方面有过讨论并出台一些措施，涉及到本质上的东西并未有触及，相信还需时日吧。但从住建部的表态看，预售制改革将在明年提上议事日程。

从目前的趋势看，预售制改革主要涉及两个方面，一是预售资金的监管，北京市已出具新的改革意见，预售资金监管主体由银行调整为政府，业内预计，其他城市大概率跟进。这样做的直接好处是，房企卖房子的钱，必须有足够建设房子的工程款放在那里接受政府监管，房企想挪作他用没门，此举将消除烂尾楼现象。

另一个就是直接取消期房，实行现房销售。实际上，鉴于房地产的形势，目前一些地方已开始试点现房销售，像河南、湖南、山西、西藏等地的部分地区已宣布将开展现房销售试点，而雄安直接宣布取消期房销售，买房即现房，买房即拿房产证。作为住建部年的重要工作内容之一，今年中就有过相关表态，接着就有不少城市城市试点推进现房销售。而且，现在新房的销售速度已经慢下来，也为取消预售制奠定了基础，明年住建部再重点推进的话，结果是不言而喻的。

总结一下，随着房地产发展的大环境演变，主管部门已看到并重视，明年楼市将迎来多个新变化。总体看来，对我们购房者来说，无论是住房供给侧改革，还是现房销售，都是有好处的，都践行了房住不炒的实质内涵。所以，正如业内人士所言，未来两年的购房者是越来越幸福，不仅能买到相对便宜的房子，还能买到好房子，我们乐见这种变化。