自从430消化存量房产提出后，去库存的战役就已轰轰烈烈打响。

现在更甚。

已经用上了非常规手段。

——让政府直接下场收房子。 

6月20日，住建部召开视频会议，明确表示：

各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

市县应根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。

要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

很明显，这次范围扩大了。已经扩展到县级以上城市。

什么概念？

这几乎等同于在全国全面铺开了。

而且还要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，要切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

可见，当下去库存的形势之严峻。

单纯靠需求端刺激，通过降首付、降利率等手段，让买房人进场去库存，已不足以达到效果。

因为，虽然现在政策已经给位，但该观望的还是在观望。

人都有从众心理，特别是行情不明时。

所以现在转变策略。

让政府来充当消费主力军，下场收房子，用作配租型或配售型保障房。

这不失为当下去库存最直接、最有效的方法。

一方面，可以救房企，去库存+回笼资金。

有效缓解开发商的燃眉之急。

另一方面，也避免了开发商无序降价。

以减少供应来调节市场供求关系，有助于稳市场稳房价，修复市场信心。

还有一点，把过剩的存量房收过来作保障房。

“以购代建”，既能消化已建成商品房库存，又可以低成本完成保障房建设任务，推进住房“双轨制”。

可以说一举多得。

之前还只是个别城市“试点”，现在住建部开会定调要大力推广，并且还提到了收储主体、收购对象、收购用途、资金用途等细节性问题。

这也预示，收储要大提速了。

估计还会制定完整的制度，以便让收储工作更“有力有序有效”。

天津的收储也在铺开。

去年底就已经拿到国开行发放的12.88亿贷款，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

滨海建投、天津城投等已经行动。

欣嘉园就有部分房源被收购，成了保障房。

前不久天津还专门召集大型国企开会，专门研究收储工作。

预计接下来就会有实质政策。

现在收储推行的难点，一个是定价。

住建部会议也提到了，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。

但怎样叫价格合适呢？

实际上，目前多数城市都没有明确的具体定价规则。

少数是按周边房源定价。

惠州则是以同地段保障性住房重置价格为参考上限；

杭州临安是以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价；

而广州增城采用的是成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。

另一个难点是钱。

虽然央行已设立3000亿保障性住房再贷款，可带动银行贷款5000亿。

但毕竟还是要还的，而且还有利息。

若收购后的保障房租金或售价无法覆盖利率和运营成本。

是很难推行下去的。

另外，现在的收储跟当年的棚改不同。

收储的收购对象为已建成存量商品房。

也就是存量新房。

它撬动的是房企、银行以及地方。而若让整个房地产链条都活起来，还需要联动再购买需求。

从这方面看，以旧换新、收储二手房，也应纳入考量范畴。

一则，二手房也是库存。

二则，二手房跌幅更大。若二手房不起，市场很难真正复苏。

坦白说，现在的市场，修复难度远高于2015年。

政府下场收房去库存，是破局的重要手段。但单靠收储，力度并不够。

需要组合拳出击。

包括城中村改造、房票安置等。

多种政策叠加，方能大力出奇迹，产生超预期的效果。