国家队又出大招了！

10月12号上午，住房城乡建设部发布最新消息——

超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施，而且已经有162个项目已经入库。

一类是符合条件的实施拆除新建；

另一类是开展经常性整治提升；

第三类是介于两者之间的实施拆整结合

这是继7月份发布文件之后，中央又一次提到了超大城市的城中村改造。

3个月内两次表态，这重视程度不一般。

为什么上面这么关注城中村改造？

很多人搞不清楚。

其实城中村改造这件事，多数人的解读不够深入。

有些人觉得：

不就是改造城中村吗？改造就改造嘛、拆就拆嘛，很平常的事情，算什么大动作？

你看，你要这么想就肤浅了。

我劝大伙不要只看表面，在未来，超大城市的城中村改造，很可能就是这一轮救市的真正大招！

现在经济低迷，很多人会习惯性地看扁官方的政策，老觉得现在什么动作都没有用，其实这些都是市场情绪。

有情绪我能理解，但是千万不要被情绪左右。

因为一旦情绪化，你就会失去客观判断，不是变成追涨杀跌的韭菜，就是躺平被时代彻底抛弃。

我觉得此时此刻，最关键的是搞清楚底层逻辑，然后尽可能掌握最新的市场信息。

尤其是最新的市场信息，对于关注行情的人来说非常重要。

如果你能第一时间知道一个片区内最有价值楼盘的最新成交价格，你的下一步决策就永远比别人更快。

如果你有更多的内部消息和内部渠道，原本可能完全够不上的房子，你最后也有机会通过一些骚操作拿下。

做别人所不能，这就是信息差的威力所在。

所以，别被外面那些喧嚣的看衰声影响，认认真真地补齐信息差才是正事。

为什么城中村改造这件事这么重要，那是因为它将会成为未来经济发展的一个新动能。

应该怎么理解城中村改造？

我认为这是一种变向放水的方式。

只不过这不是传统意义的直接货币放水，而是资产放水。

资产放水怎么理解？

所谓资产放水，就是官方发钱刺激沉没的资产，变废为宝。

详细地说，就是让货币以专项债、城投公司、国企企业债的方式流入各大城中村改造和拆迁项目。

这样做，一方面能通过城中村项目投资拉动投资，刺激上下游企业、创造更多的就业机会。

另一方面，因为城中村拆迁和改造的都是超大城市的房产，多数都是优质房产，因此这种方式可以精准制造大量优质资产。

而且值得一提的是，这一回城中村改造，不再是过去的开发商主导模式，而转变成了政府主导的模式。

因为在7月份的城中村改造电视电话会议上，就已经提出了“净地出让”的要求

“净地出让”就是指拆除城中村先要地方政府收储土地，然后以净地方式挂牌转让或者拍卖给开发商，才能重建。

也就是说，城中村改造项目，必须要有政府经手参与。

你可以理解为政府直接下场帮市场更新和储备房子，既能赚一手卖地的钱、又能利用公权力和财力推进旧改的速度。

这些动作，其实就是另一种形式上的基建。

只不过过去的基建国家插手的都是基础设施，对居民生活没有直接的影响；

这一回的“基建”和房子相关，直接关系到大家的居住。

现阶段，经济复苏缓慢，官方想放水又怕放水，

不放水，经济一潭死水；

直接发钱，必然导致通胀，老百姓看着物价上涨肯定受不了；

发钱给金融机构，大家又不贷款，钱流不出去。

改货币放水为资产放水，不用直接发钱，既能避免通胀，又能增加优质资产供应，算是相对温和但又能达成目的的刺激经济手段。

看起来好像刺激的周期稍微长一些，但是只要成规模的操作，城中村改造涉及的资金体量和对经济的拉动力绝对不小。

就拿上海来说，根据上海市的城市更新行动方案（2023—2025年），已启动项目的资金规模达到5500多亿元。

如果把没启动的算上。规模只会更大。

这个政策对哪座城市的影响最大？

我认为是深圳。

为什么呢？

因为深圳城中村房屋占所有类型房屋的比例在超大城市中最高的。

数据显示，深圳城中村农民房统建楼大概有507万套，而深圳一共只有1082万套房。

城中村农民房的比例达到46.8%，比例远超其他大城市，这也就意味着深圳可改造的房屋比例是最高的。

一旦这些体量的房产纳入改造的范围，对深圳的楼市会有几点影响。

1.推动楼市复苏

一部分城市改造是直接拆迁，而且拆的有不少项目可能会在深圳核心区域，你可以想象一下未来南山、福田的旧改拆迁项目增加，一定会增加稀缺地段的新房数量。

这些位置的新房，必然更能刺激深圳购买力的购买欲望。

另外，城中村改造带来对应产业的发展，增加一部分群体的收入，也能带动消费、刺激楼市回暖。

不过依靠城中村改造复苏楼市，周期肯定会长一些，这无可避免。

2.完善土地配置，刺激产业升级发展

仔细看看住建部的发言就能发现，城中村改造后，不一定只能用来建房子。

只要空间规划得当，一部分改造的城中村可以做产业园、可以做高端产业的厂房。

这一点对于关外郊区来说很重要。

比如龙岗、宝安、龙华的城中村，如果改造之后能够吸引到更多优质的产业项目，不仅对于这些区域的产业发展有好处，也能提高区的人才吸引力。

有产业又有人才，楼市还愁没有接盘侠吗？

3 推动区域楼市的分化

城中村改造对深圳哪个区的影响最大，我的答案是宝安。

深圳市各区域城中村建筑面积分布情况

大家看看上面这张统计图，会发现深圳城中村面积最大的区域就是宝安和龙岗。

相比之下，宝安受此次新政策影响更大。

为什么?

因为文章一开头也说了，城中村改造有两类：

一类是符合条件的实施拆除；

另一类是整治提升

只需要整治提升的城中村和老旧小区，和那些直接拆掉的大型城中村，完全是两个结局。

宝安的大规模城中村全深圳最多，下面这张图是深圳规模排名前20的城中村。

前20中有16个都是宝安的城中村，可以看出宝安的城中村不仅数量多，而且规模都很大。

图源：珊瑚数据

这些城中村面积大而且成片相连，是非常适合直接拆迁的，而且因为这些城中村有不少厂房，拆迁成本也相对较低。

而像龙岗、包括罗湖、福田这些区域，城中村分散不成片，多数是村民的自建房，改造成本会比较高。

所以，未来深圳的城中村改造在不同区域之间也会出现分化。

像宝安、光明这些城中村规模比较大的片区，城中村直接拆迁的比例会更大；

而龙岗、罗湖这些区域的城中村，则多是整治提升，拆的比例就不大了。

城中村改造，真正有价值、能形成经济效益的项目，肯定都是能拆的项目。

宝安，毫无疑问就是这一轮城中村大改造的赢家。

其他区域和板块，并不是所以区域都能吃到这一波改造的红利。

未来，深圳楼市一定是分化行情；

而城中村改造，会进一步加剧整个分化的行情。

一旦买错，在分化行情下，即便是买在深圳的房子，也会亏成狗。

因此，以后在深圳买房定居，必须要学会选择区域、板块。

未来决定是否要选择一个板块，判断的标准很多。

除了产业发展、人口流动，城市规划、配套设施之外，现在还要考虑城中村改造的潜在规模。