房企崛起新战役打响!谁将成为新时代的“王”?

证券之星 2023-10-19 13:57:59

金地上海,2小时劲销11亿,首开去化80%。这是金地新精致2.0首发之作-金地·嘉峯汇项目新鲜出炉的热销数据。

随着房地产政策持续优化调整,需求端的宽松空间已经打开,销售端正在企稳回升。

在房地产行业肃杀的氛围中,稳定,安全的一个重要标志,是在销售和拿地经营层面的向好和积极推进。销售代表自身造血能力的韧性,拿地代表着这类房企对未来长期主义的把握。这在一些优质民营房企和国央企身上表现得尤为突出。

优质房企稳健的基本面

克而瑞数据显示,今年前9月销售额,从企业类型来看,销售同比增长的房企仍以国央企为主,2023年以来百强房企格局持续分化,央国企及优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。比如,保利发展、中海地产、中国建筑、越秀地产、招商蛇口、合生创展等房企的销售额和销售面积前9月相比去年同期均有明显增长,其中越秀地产的销售额同比增幅达40.5%。

而在调控次数创历史新高的9月,部分房企的环比上涨幅度表现突出。据亿翰智库统计,TOP50中约7成房企业实现了单月环比上涨。其中,金茂、华发、融创、大悦城、国贸等涨幅超100%,万科、中海、绿地、卓越等环比涨幅也在40%以上。

金地入市新盘的热销就是最好的证明。尤其进入三季度以来,金地连续三个月销售金额实现环比回升。年内新获取项目陆续开盘,获得市场普遍认可:深圳环湾城开盘热销46,9亿元,杭州浦沿项目热销开盘售罄热销12亿元;上海、东莞等新项目也在陆续入市中。

当然,利好信号仍在释放。10月18日,国家统计局公布的数据中,有一个重要指标也出现好转信号。9月末,商品房待售面积64537万平方米,同比增长18.3%,已连续25个月正增长,但同时也出现了近4个月来首次环比下降态势。8月末,商品房待售面积为64795万平方米,而9月末环比减少0.4%。随着9月份销售力度加大,楼市去库存成效初显。

而从拿地上看,也呈现出上述趋势。中指院数据显示,从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。中指研究院企业研究总监刘水指出,华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。

成就新时代的王

国民经济研究所所长樊纲曾表示,这一次房地产危机存在一定的价值,借用丘吉尔的名言“不要浪费一次危机”,这一次房地产行业危机能够使我们的产业得到调整,该退出的退出,该调整的调整,该转型的转型,为开发商提供了经验教训。

因为,房地产市场供求关系已然发生了重大变化,需要适应新的形势。

而从如今房地产外部新的细微变化看,这一波调整正在给这些优质房企插上新的翅膀,积蓄新的能量。这也决定着未来行业的继续分化。

以土地端的信号为例,有消息显示,9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。目前济南、南京、合肥、宁波、苏 州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。

国金证券研报中分析表示,预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消,商品住宅将逐步回归商品属性,市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下,市场销售分化加剧,产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐,最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力。

目前,重点布局一二线城市的,也只有金地集团、龙湖集团和滨江集团等几家房企。以金地为例,核心一二线城市布局、改善型产品驱动一直就是金地的优势。上半年,金地连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等地投拓,新获取项目总投资额约119亿元,新增总土储约85万平方米,全部来自一二线核心城市。截至上半年末,金地总土地储备约4878万平方米,权益土地储备约2194万平方米,其中一二线城市占比约73%,权益土储占比44.98%。

进入下半年,金地优中选优,积极拿地,8月在长沙再落一子,斩获雨花区一宗商住用地035号地块,成交总价约5.52亿元。

因此,以点带面,基本面本身就稳定的企业,资本、土地、销售以及组织等要素的重塑,在新的时代背景下,在企业的精细耕耘下,将迸发出新的生机,成就新时代的王。

崛起新战役已然打响

这代表着一个时代的结束,过去那种高举高打,粗放高周转的模式,已经成为历史,当增量走向存量,时代将带领企业走向一个从城市开发转向产品开发的时代。

未来房企的路径很有可能是,单一项目的开发周期,从原来的一两年,变成用十年心态和行动去经营,精雕细追,将项目利润做到极致水平。在企业经营层面,更加注重风险把控,投资更加谨慎,降杠杆,重收益。赚钱的逻辑,用万科董事局主席郁亮的话来说,就是赚长钱,慢钱和小钱。

浴火重生,在新模式下,房地产经营的思维、观念、架构、组织,必将完全颠覆,这也是和初代创始人的最重要差异所在。也是新的职业经理人面临的新命题。

新思维逻辑下的战役已然打响。

一个论证案例是,有消息显示,目前,金地集团和区域对所有项目的考核中,项目是否是片区最具竞争力项目这一项的占比非常高。金地要求,一个项目的销售业绩和竞品对比,其销售流速必须是该片区内TOP1。

在今年3月份金地首次成功拿地时,金地高层就表示,今年进一步提高了要求:投资项目必须兼顾安全性、流动性。在城市选择上,优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市。项目选择上,要求项目有强劲需求支撑、销售周期短、安全且高效;在经营层面,项目能够实现快速开盘、销售和回款。产品上,不仅仅在户型、立面上花功夫,还应做些居住体验的技术创新,要围绕客户“健康、科技”等方面的需求不断推出新产品。

嘉峯汇就是金地上海的一个里程碑式的作品,是一次城市、自然与人生活方式的重新设计,从建筑审美到景观营造,从户型设计到精装交付,金地嘉峯汇都有了质的迭代和升级。

金地只是类似现象的一个侧影而已。包括龙湖、滨江、越秀等在内的优质房企,频现身土地市场的同时,都表现出了上述特征……

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