楼市走到现在,市场信心应是到了比较难熬的阶段。从网上的评论看,很多人不仅对眼前房市没有信心,对未来更是没底,有比较悲观的看法是,我们的楼市调整才两年时间,相比日本十多年二十年的调整周期,还有很长的路要走,无论是交易量,还是房地产价格,都将面临前所未有的考验。那么,真的会如此吗?
先说一下正常逻辑。
都知道,我们楼市交易额和交易面积在2021年达到了前所未有的顶峰,为双“18万亿”,但此后一路调整到现在,今年前10个月销售额和销售面积均只有9点几万亿,一个月不到1万亿,按这个数据算的话,全年估计也就12万亿左右。为什么两年时间数据就掉了30%?
原因不难找,就两个:一是前期虚幻的需求推高了市场交易量,二是房地产本身需求出现明显萎缩。第一个原因很正常,房住不炒观念深入人心,炒房客退出,市场能成交的,基本都是带着自住目的的真实需求。主要是第二个原因,这些年房地产能快速发展,一个根本的原因就是城市化的推动,20年时间,我们的城市化率从30%多点,升至目前的65%以上,参照发达国家,再上升的空间其实已不大,而且后面10个点随着城市化速度减慢,可能需要很多年才能完成,对房地产市场的贡献越来越弱。
说白了,没有那么多新增的住房需求了,房地产还能有多少发展空间呢?毫无疑问,按照这个正常推理逻辑的话,未来的房地产只能是一直萎缩向下,我们的楼市也应该跟日本持续低迷二十年的周期差不多才是。但我看完住建部原总经济师的最新表态后,感觉未来房地产走向或超出很多人的想象,对之前的两个预判更坚定了。
根据中国房地产报的信息显示,住建部原总经济师赵晖通过他研究的情况看,未来购房的需求动机之一,将是通过购买高品位的房子,住宅高品质化是趋势之一。原因除了大家对社会经济地位的追求之外,还以他在日本的居住经历显示,在日本东京居住的那段时间,他觉得一个很明显的区别是,北京看起来像一个老旧城市,很多建成20年的房子已经旧衰不堪,而东京很多已20-40多年房龄的房子看起来仍像新的一样,从表面上根本就判断不出来是新房子还是老房子。
而内部的差距就更大,无论是房屋结构质量,还是防水、隔音、隔热、设施设备等方面都有很大的差距。他举了一个例子,他在日本居住的房子,夏天开了空调,晚上回来还有凉意,而在北京住的房子关掉空调一刻钟后温度就上来了。还有隔音,在日本居住的房子离工地只有10米,门窗一关上,基本都听不到噪音了。这种差距体现在方方面面,就是我们说的品质、质量,所以,最后他提出的建议是,以后建的房子要从建筑材料水平、施工质量监管、标准体系等方面下功夫,提高水平,建设中国好房子,需要房企、设计单位、施工方、社会协作等多方面努力。
未来房地产走向并不是常理所想,或超出很多人的想象。
作为住建部的总经济师,可以说对我们的住房情况是非常了解的,对比之后发现我们的住房品质都有很大的改进空间,这其实是对我们未来房地产发展指出了新的方向,同时也是纠正了此前我们很多人的认识误区。
这个误区是什么?都认为我们的城镇人均居住面积已经有40平米左右了,与发达国家相比,感觉也不相上下,如果再建,那就是住房过剩,据此认为,在供大于求的趋势下,房子将越来越没有价值。这话表面看是有道理,但实际却隐含着潜在的巨大“变数”,这就是赵总师说的,我们现在的房子与高品质房子差距非常大,并不能做到经典传世。说白了,就是经不起时间考验,在我们二十多年快速发展期建造的“高周转”房子将要被淘汰,取而代之的将是高品质商品房,这个方向是不可逆的。
看到没有,随着我们的房子快速变老变旧,该淘汰的还是要淘汰,还会有更多的住房需求衍生出来,这个不是来自于城市化,而是住房本身的更替需求。而且,我们的需求更为特殊一些,需要对此前建设的大量低质房买单。当然,这对个人来说,或许有那么一点点费神,但对整体来说未必,比如拆迁、建设、装饰装修、景观园林、建材、税收等等方面,对拉动经济发展肯定是有很大作用的。
所以,看完赵总师的表态,我更坚定了对房地产走向的两个预判。
第一个,住房将逐渐高品质化,这是未来住房市场重要变量。我们的住房市场跟其他经济体的住房市场有较大差异,不能生搬硬套,如果一定要套的话,就对比一下质量,这是我们后面必须要慢慢解决的问题。你想想看,一个城市都被老旧建筑笼罩着,那将是一个什么景象,这是未来必须要面对的问题,新房代替老房子是必然趋势。但我们也知道,按照我们的定价逻辑,品质上去了,价格自然也会上去,我们要有这个心理定位。
第二个,不要担心需求不足,但也不要盲目乐观。需求增量来自于对好房子的需求,这是一个持续且巨大的市场,未来房地产发展空间还很大。但原来大量的旧房子,过剩还是过剩,而且随着大家逐步置换成好房子,将会出现更多过剩的老房子,从这个角度看,老房子将有更多的竞品,价值走低,甚至烂大街都是无法避免的事情。
鉴于以上预判,对我们普通人提两点个人建议:
1.有机会把高层住宅置换一下。低密住宅层数少,房子变老变旧还有拆迁的可能性,那些大高层怎么拆?老就老了,外立面脱落、内部设施设备老化等,都是无解的问题,如果要拆迁,按照1:1.5的正常拆迁覆盖成本,要不亏本,起码还要新建比现有楼层还要高出1.5倍的超高楼,显然不现实,拆不起。2.自住就不多说了,有好的经济条件,肯定是随时置换品质相对较好的房子,但如果要保值,那就不能墨守成规了,不能一直持有不动。因为,就我们目前的建筑品控,不可能一下造出多好的房子来,最好的办法就是每隔8-10年要置换成新房,一直到住房建造品质达到一定高度,才应减缓这种置换折腾。
香港住宅6月份数据:新房跌穿2015年价格,刚需买房可以参考一下…
还有一个办法。就是城市中心十多年房龄拆除再建高品质高价格房。让有钱人出钱买。边缘点三折买给普通需要买房者
看你的个性签名就知道你是搞装修的,买房的人少了,你也没工程单做吧,那你应该多巴结点开发商,让他们给你多点工程做,但我善意的提醒你,到时候工程完工别收不到工程款哦!
好多七八十年代的老房子已经空置 不抗震 面积小 户型不好 应该拆除[得瑟]
拆基本不可能。
房子品质的角度![得瑟]![点赞][点赞][点赞][笑着哭]
连数字都错了