楼市走到现在，市场信心应是到了比较难熬的阶段。从网上的评论看，很多人不仅对眼前房市没有信心，对未来更是没底，有比较悲观的看法是，我们的楼市调整才两年时间，相比日本十多年二十年的调整周期，还有很长的路要走，无论是交易量，还是房地产价格，都将面临前所未有的考验。那么，真的会如此吗？

先说一下正常逻辑。

都知道，我们楼市交易额和交易面积在2021年达到了前所未有的顶峰，为双“18万亿”，但此后一路调整到现在，今年前10个月销售额和销售面积均只有9点几万亿，一个月不到1万亿，按这个数据算的话，全年估计也就12万亿左右。为什么两年时间数据就掉了30%？

原因不难找，就两个：一是前期虚幻的需求推高了市场交易量，二是房地产本身需求出现明显萎缩。第一个原因很正常，房住不炒观念深入人心，炒房客退出，市场能成交的，基本都是带着自住目的的真实需求。主要是第二个原因，这些年房地产能快速发展，一个根本的原因就是城市化的推动，20年时间，我们的城市化率从30%多点，升至目前的65%以上，参照发达国家，再上升的空间其实已不大，而且后面10个点随着城市化速度减慢，可能需要很多年才能完成，对房地产市场的贡献越来越弱。

说白了，没有那么多新增的住房需求了，房地产还能有多少发展空间呢？毫无疑问，按照这个正常推理逻辑的话，未来的房地产只能是一直萎缩向下，我们的楼市也应该跟日本持续低迷二十年的周期差不多才是。但我看完住建部原总经济师的最新表态后，感觉未来房地产走向或超出很多人的想象，对之前的两个预判更坚定了。

根据中国房地产报的信息显示，住建部原总经济师赵晖通过他研究的情况看，未来购房的需求动机之一，将是通过购买高品位的房子，住宅高品质化是趋势之一。原因除了大家对社会经济地位的追求之外，还以他在日本的居住经历显示，在日本东京居住的那段时间，他觉得一个很明显的区别是，北京看起来像一个老旧城市，很多建成20年的房子已经旧衰不堪，而东京很多已20-40多年房龄的房子看起来仍像新的一样，从表面上根本就判断不出来是新房子还是老房子。

而内部的差距就更大，无论是房屋结构质量，还是防水、隔音、隔热、设施设备等方面都有很大的差距。他举了一个例子，他在日本居住的房子，夏天开了空调，晚上回来还有凉意，而在北京住的房子关掉空调一刻钟后温度就上来了。还有隔音，在日本居住的房子离工地只有10米，门窗一关上，基本都听不到噪音了。这种差距体现在方方面面，就是我们说的品质、质量，所以，最后他提出的建议是，以后建的房子要从建筑材料水平、施工质量监管、标准体系等方面下功夫，提高水平，建设中国好房子，需要房企、设计单位、施工方、社会协作等多方面努力。

未来房地产走向并不是常理所想，或超出很多人的想象。

作为住建部的总经济师，可以说对我们的住房情况是非常了解的，对比之后发现我们的住房品质都有很大的改进空间，这其实是对我们未来房地产发展指出了新的方向，同时也是纠正了此前我们很多人的认识误区。

这个误区是什么？都认为我们的城镇人均居住面积已经有40平米左右了，与发达国家相比，感觉也不相上下，如果再建，那就是住房过剩，据此认为，在供大于求的趋势下，房子将越来越没有价值。这话表面看是有道理，但实际却隐含着潜在的巨大“变数”，这就是赵总师说的，我们现在的房子与高品质房子差距非常大，并不能做到经典传世。说白了，就是经不起时间考验，在我们二十多年快速发展期建造的“高周转”房子将要被淘汰，取而代之的将是高品质商品房，这个方向是不可逆的。

看到没有，随着我们的房子快速变老变旧，该淘汰的还是要淘汰，还会有更多的住房需求衍生出来，这个不是来自于城市化，而是住房本身的更替需求。而且，我们的需求更为特殊一些，需要对此前建设的大量低质房买单。当然，这对个人来说，或许有那么一点点费神，但对整体来说未必，比如拆迁、建设、装饰装修、景观园林、建材、税收等等方面，对拉动经济发展肯定是有很大作用的。

所以，看完赵总师的表态，我更坚定了对房地产走向的两个预判。

第一个，住房将逐渐高品质化，这是未来住房市场重要变量。我们的住房市场跟其他经济体的住房市场有较大差异，不能生搬硬套，如果一定要套的话，就对比一下质量，这是我们后面必须要慢慢解决的问题。你想想看，一个城市都被老旧建筑笼罩着，那将是一个什么景象，这是未来必须要面对的问题，新房代替老房子是必然趋势。但我们也知道，按照我们的定价逻辑，品质上去了，价格自然也会上去，我们要有这个心理定位。

第二个，不要担心需求不足，但也不要盲目乐观。需求增量来自于对好房子的需求，这是一个持续且巨大的市场，未来房地产发展空间还很大。但原来大量的旧房子，过剩还是过剩，而且随着大家逐步置换成好房子，将会出现更多过剩的老房子，从这个角度看，老房子将有更多的竞品，价值走低，甚至烂大街都是无法避免的事情。

鉴于以上预判，对我们普通人提两点个人建议：

1.有机会把高层住宅置换一下。低密住宅层数少，房子变老变旧还有拆迁的可能性，那些大高层怎么拆？老就老了，外立面脱落、内部设施设备老化等，都是无解的问题，如果要拆迁，按照1：1.5的正常拆迁覆盖成本，要不亏本，起码还要新建比现有楼层还要高出1.5倍的超高楼，显然不现实，拆不起。2.自住就不多说了，有好的经济条件，肯定是随时置换品质相对较好的房子，但如果要保值，那就不能墨守成规了，不能一直持有不动。因为，就我们目前的建筑品控，不可能一下造出多好的房子来，最好的办法就是每隔8-10年要置换成新房，一直到住房建造品质达到一定高度，才应减缓这种置换折腾。