毫无悬念的说，未来相当长一段时间内，楼市的大局已经定了。主要体现在以下几个方面：

一、长效政策方向清晰，供应“双轨制”或加快形成

楼市的政策其实要分短期政策和长效机制的（中长期政策），短期政策会随着市场的变化而调整。但长效机制一旦定下来就很难在短时间发生改变。

就目前房地产市场情况来看，短期政策的方向已经大转向了，之前的“限购、限贷、限售”等措施是为了抑制房价过快上涨。在房地产进入调整周期后，也就是从2022年下半年开始，这些短期的楼市措施已经逐渐退出，转而是不断出台支持措施来稳住楼市。

但另一方面，房地产的一些长效机制并未停止建设，其中最重要的一项就是住房供应的“双轨制”，目前仍然是按照既定目标在推进着，甚至有加速形成的可能性。

近期，为了楼市救市，已经开始推动地方政府（国企）收购存量商品房，而这些被收购的存量商品房就是用做保障房的。这对于地方政府来说是一举两得的，一方面实现了保障房的供应，一方面又对房地产救市了。这里面关键的问题是收购的资金谁来出，所以央行不是下场了吗，开始给大家提供贷款。

如果地方政府真的大量收购存量商品房用做保障房，那住房供应“双轨制”肯定就会加快实现。

二、市场规律难撼动，供求关系变化致房价难涨

对于楼市的发展，大家最后关心的还是房价是否能上涨。而房价的涨跌又是由住房市场的供求关系决定的，然而现在的市场情况告诉我们未来相当长的一段时期内，国内的住房市场都会是供大于求的。

房子作为商品，房价最终也是由供求关系决定。而其他的因素只是通过影响供求关系进而来影响房价的变化。

而最近几年为何无论如何刺激，房价就是不涨，最重要的原因就是楼市的供求关系发生了改变，由过去的供不应求转为了供大于求。有几个数据可以说明这个问题：

一是目前已有6.6亿栋房屋建筑，是栋不是套，这么多房子能住多少人，大家脑补一下。二是最新能查询到的城镇居民人均住房面积接近42平方米，这个数据已经与很多发达国家相近。

数据能说明问题，我们自己的亲身感受也能说明问题，如果大家有去过三四线城市甚至县城待过，就不难发现到处建的新城及高楼大厦，但是入住率却极低。住房供大于求在这些城市表现更为突出。

总之，住房市场供大于求决定了未来房价难涨。

三、人口结构决定了未来住房需求结构的变化

人口这个问题我讲了很多次，但是每次在讲房地产发展趋势的时候也不得不讲，它对于房地产的发展太重要了，甚至是起到决定性作用。

而未来国内的人口发展特征就是老龄化越来越严重，这就必然导致住房需求的结构发生了改变。国内在短时间内，很难建立庞大的养老体系，未来在相当一段时间内，老人大概率还是会跟子女住在一起，方便照料。

这种变化一方面会导致住房数量需求减少，另一方面会导致大家对大户型的需求会增大。过去依赖于小户型满足迅速爆发的刚需的任务已经完成，未来更多是要开发出利用率更高的“大”户型住宅。