近日，位于深圳市罗湖区的京基璟誉府项目宣布即将于近期正式开盘，推出489套住宅，引起市场广泛关注。作为布心村水围村城市更新单元的二期项目，京基璟誉府以其优越的地理位置、丰富的户型选择和完善的配套设施吸引了众多购房者的目光。

项目概况

京基璟誉府占地面积约2.8万平方米，总建筑面积约40.4万平方米，容积率高达11.35。项目规划了1624套住宅，其中商品房489套，回迁房1135套。此次推出的商品房户型涵盖50-180平方米，满足不同家庭的需求。

地理位置

京基璟誉府位于东湖街道东湖路与丹平快速路交汇处西南侧，地处罗湖老牌居住区，周边居住氛围浓厚。项目东侧紧邻深圳水库，自然景观优美，为居民提供了舒适的居住环境。同时，项目距离地铁5号线布心站和5/7号线太安站较近，交通出行十分便捷。

商业配套

项目自带约2万平方米的商业设施，周边还有喜荟城、天河城、京基KKTIME、IBC MALL和华润万象汇等多个购物中心和商圈环绕，为居民提供了丰富的购物和娱乐选择。

教育资源

京基璟誉府自带一所4800平方米的18班幼儿园，并紧邻翠园东晓教育集团旗下东晓小学、布心小学、布心中学等多所老牌省一级名校，教育资源丰富，为孩子的教育提供了有力保障。

楼盘优点

1. 地理位置优越：地处罗湖核心区域，周边生活配套成熟，交通出行便捷。

2. 户型选择丰富：涵盖50-180平方米多种户型，满足不同家庭需求。

3. **商业氛围浓厚：自带商业设施，周边多个购物中心和商圈环绕。

4. 教育资源丰富：自带幼儿园，并紧邻多所省一级名校。

5. 自然景观优美：紧邻深圳水库，高层单位可欣赏到优美的山水风光。

楼盘缺点

1. 高容积率：项目容积率为11.35，部分楼栋高度达60层，可能对居住舒适度产生影响。

2. 车位比例不足：车位配比仅为1:0.75，可能导致停车难题，加剧业主不便。

3. 回迁户比例高：项目回迁户数占总户数的比例较高，可能影响社区文化品质和房产价值。

得房率中等：套内得房率约为75%，加上赠送面积后得房率有所提升，但仍属中等水平。

综上所述，京基璟誉府作为罗湖新盘即将入市，其优越的地理位置、丰富的户型选择和完善的配套设施为购房者提供了多种选择。然而，高容积率、车位比例不足、回迁户比例高以及中等得房率等问题也需要购房者在选择时予以考虑。总体而言，京基璟誉府仍是一个值得关注的楼盘，但购房者需根据自身需求和实际情况做出理性选择。