导语：经历了大洗牌之后，过去3年，租赁住房行业进入到一个相对平缓的发展深水期。在这过程中，大型租赁社区的商业模型逐渐清晰，甚至成了部分住房租赁企业的发展重心。3年时间，大型租赁社区完成了怎样的蜕变？
Part1 大型租赁社区，迎来了第一个三年
开篇明义，什么是大型租赁社区？
此前，行业规范文件《租赁式公寓经营服务规范》对大型租赁社区定义如下：由两栋及以上的集中式公寓、规模至少在千套（间）以上组成的大型社区，社区内部建有隶属于社区的商业及生活配套体系。
之后，结合大型租赁社区的实际运营状况，行业认为“规模需要达到1000间（套）及以上”这个标准可以适当放宽，更改为“至少要容纳1000人以上”。
厘清大型租赁社区的定义之后，再一同来看看这个品类的发展历程。一般而言，行业将2020年视为大型租赁社区的发展元年。这一年，从房企到外资，开始陆续尝试在中国市场发展大型租赁社区，并落地相关项目。
2020年，全国首个集体土地长租公寓项目万科泊寓成寿寺社区面市，共有901间租赁式公寓房源全部推出。同年9月，旭辉瓴寓柚米社区上海浦江华侨城店亦正式入市，公寓部分体量超1800套。
房企之外，外资也是大型租赁社区落地的助推力之一。
同样是在2020年，美国睿星资本在5月宣布计划在中国推出首个高端租赁社区品牌“驻在LIV’N”。12月，该品牌首个项目，驻在LIV’N 833在上海长宁路正式落地，共有474套房源。
每套公寓配有松下、博世等国际知名品牌的家用电器，项目配备健身、烧烤、共享办公等公共设施。户型从50平米-93平米的单间或一房，到124平米-149平米的两房或三房，月租金万元起步。
与此同时，2020年8月，睿星资本还收购了上海静安区虬江路一地块，计划打造为落地中国的第二个租赁社区项目，规模超500套房源。不同于首个项目的快速推进及进度公布，第二个项目的动态鲜少见到睿星资本与外界同步。关于这个项目目前的进度，无从得知。
在大型租赁社区发展的第一个3年中，玩家继续加大各自的市场占比，其中房企系玩家尤为活跃。
据克而瑞统计显示，今年上半年TOP30房企集中式长租公寓累计开业规模达96.43万间，同比增长9.55%，环比增长4.35%，相较于上一季度增速有所加快。之所以如此，主要是因为房企系玩家在核心城市的大型租赁社区集中入市，推动了租赁社区整体开业增速加快。
今年4月，泊寓院儿·海湾社区一期开业，项目总占地面积达30.09万平方米，总共可提供8000余间租赁房源，规划8500平方米商业面积，是厦门规模最大的租赁社区，社区内融合商业业态，打造复合型社区。
8月初，瓴寓国际先后中标了上海浦东临港自贸区长租公寓项目、临港自贸区大型租赁社区项目、上海松江九亭科创园人才公寓项目、杭州新锦集团人才租赁住房项目以及杭州钱塘新区人才专项租赁住房项目。截至2023年6月，全国在管社区项目已超40个。
除此之外，早早涉足租赁社区的其他派系玩家如创业系和资管系，同样发展势头强劲。
乐璟生活社区和安歆公寓均扩张意图明显，其中安歆公寓管理全国人才社区约220家（数据截至2023年6月）。还有领盛投资今年推出的新长租品牌COZI可遇，品牌首店位于上海虹桥核心商务区，是一个6.4万平方米的长租社区。此外，魔方公寓也新增一个千套以上的租赁社区项目入市。
Part2 不靠租金差，那靠啥盈利？
事实上，长租公寓有很多细分品类，学生公寓、中高端公寓、租赁社区、高端公寓、蓝领公寓、白领公寓等等。但是，为什么大型租赁社区成了不同派系住房租赁企业一致的选择？关键就在于其能重新定义租赁住房的价值。
不可否认的是，过去的租赁住房更多的是地产逻辑，房租的高低与地段和周边配套有关系。试想一下，如果一个公寓自行建设了完整的项目配套，其中不仅包括生活所需，还包含了工作所需。换言之，人们无需走出社区，即可完成生产和生活。
此时，租赁企业为消费者提供的就不仅仅是一个租房产品，而是一个覆盖更多元化需求和不同生命周期的长期生态社区。相对应的，住房租赁企业的盈利点也从原本单一的租金差，拓展至其他商业空间的运营所得。
简单来说，大型租赁社区致力于完成从以租金差盈利为主转向以运营盈利为主。
实际上，通过运营实现更可观的盈利，早在集中式公寓发展初期就有不少住房租赁企业在尝试。不同的是，当时住房租赁企业更多的发力点是将他们认为能够激发租客消费的软硬件引入公寓内，如无人零售机、迷你KTV、小型影厅等。但是，从目前集中式公寓对这些设施的保留情况来看，盈利效果可能不达预期。
为什么，集中式公寓未实现的运营盈收梦，现在大型租赁社区可以做到？
首先，大型租赁社区产品体量大，租客年龄跨度大，所需服务需求更多元。一般情况下，大型租赁社区不会只做单一的产品，而是会设置不同户型的产品，满足从单身、情侣、家庭等不同群体的租住要求。
一方面，这样的产品设置更利于大体量项目的快速去化。另一方面，更丰富的租客构成便于大型租赁社区引入商业配套。以丰台花乡有巢国际公寓社区总部基地店为例，该项目在公共生活设备之外，还配备了近1000平米的生活超市，并积极展开异业合作，创造营收。
其次，大型租赁社区除了吸引不同业态进入之外，还可以吸引创新企业的入驻。当一个大型租赁社区拥有相对完善的生活配套设施和公用设施之外，只要在物业条件允许的情况下，企业也可能会选择入驻。以魔方公寓新增的大型租赁社区项目沙河·玖耀里为例，该项目就吸引了国际能源电力创新中心等产业入驻。
当然，目前大型租赁社区的营收主要还是以租金为主。倘若有一天，一些房企在发布年度财务报告时，将大型租赁社区的运营收入单独拎出来了，那或许就意味着住房租赁企业的运营能力成熟了。
Part3 头部玩家为了遥遥领先，都做了些什么？
正如上文所言，大型租赁社区的不断进场，让房企系住房租赁企业的规模快速增长。尽管当下规模不再是住房租赁企业实力的唯一衡量标准，但依旧是一个重要发展指标。为了推动旗下的大型租赁社区项目遥遥领先，头部玩家们都做了哪些动作？
资金/经验储备
目前在大型租赁社区的投资建设中，跑在前列的住房租赁企业既有选择重资产模式的，也有倾向轻资产模式的。如上海城投旗下的城投宽庭·江湾社区就是重资产模式，该项目共有1719套房源，且土地由上海城投通过市场招拍挂竞得。同样的还有前不久竞得合肥一租赁用房地块的招商伊敦公寓。
对于选择重资产的企业而言，需要储备一定体量的资金。
一个很有意思的巧合，2019年旭辉瓴寓与平安不动产签署了战略合作协议，当时双方计划在未来3年总投资100亿元人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地了首个合作项目，浦江镇综合型租赁社区。
同年，睿星资本也宣布与三家资本方设立Greystar Asia-Pac平台下的首支长租公寓基金，首轮募集资金4.5亿美元（约32亿元人民币）。据报道，首轮募资到位之后，睿星资本就着手推出品牌“驻在LIV’N”，并完成了首个项目的资产收购。
对于选择轻资产的企业而言，需要丰富的经验积累。
在“大型租赁社区需要如果做好运营”这个问题上，瓴寓国际CEO张爱华给出了一个简明扼要的答案，“一个好的社区应该具备八个维度的要素：多元化的客群、多元化的产品、多元化的服务、千人以上的体量、完善的商业配套、社交空间（庭院和公区）、IOT智慧平台以及社群。”故此处不再赘述。
重点关注城市更新类物业
目前，大型租赁社区的物业来源主要有以下几类，分别是城市更新物业、产业园区物业、集体土地和创新园区、存量公寓以及租赁住宅用地等。其中，城市更新类物业备受关注。以朗诗寓旗下的太湖科学城国际创新社区和杭州瓜山未来社区为例，两个项目都是典型的城市更新项目。
这些头部租赁住房企业之所以重点关注城市更新物业，主要有两方面的因素。
其一，城市更新类物业的持有方大多为国资企业，撬开了与国企合作的口子。今年年初，第一太平戴维斯宣布将在上海虹桥前湾地区打造首个国际化租赁社区，其合作方南虹桥集团就是国资企业。
另外，管理多个社区项目的瓴寓国际也与多个地方国企有着合作。以杭州市场为例，2022年瓴寓国际与杭州市城市土地发展有限公司就杭州丁桥人才房项目达成战略合作，后者是国有全资公司。
其二，城市更新类物业往往有着诸多方面的优势，包括但不限于租金较低、项目位置优越、周边配套成熟等，而且更能凸显品牌的运营能力及价值。
目前来看亟需城市更新的物业大多分布于城市发展迅速的长三角地区，属于住房租赁消费的核心区域。依旧是以瓴寓国际为例，其负责的租赁社区项目大多分布于北京、上海、南京、杭州和扬州等城市，其中大多集中在长三角地区。
据相关报道显示，2022年新开大型租赁社区相比2021年有所减少，部分国企主导的大型租赁社区在运营上处于以价换量的阶段，并没有实现真正的运营溢价。对于想要凸显品牌运营能力的住房租赁企业而言，城市更新类物业是个不错的选择。
结语：如果要用一个具体意象来形容大型租赁社区的价值，个人认为“冰山”更为合适。大型租赁社区的实体，就像是显露出海面的一角，而海平面之下才是住房租赁企业的核心能力积淀，如运营能力、物业择取能力以及带动周边社区的协同发展能力等。10%的成绩，决定了玩家们目前在大型租赁社区赛道的先后，未曾显露的90%的实力，或将决定最终的胜者。
